海花岛项目组
2015年12月3日
海花岛产品价值分析
Chapter1认筹
快报
认筹情况
认筹及产品供应情况：总认筹8,073组，总供应10,291组（截止至12月3日晚上6点）
各物业认筹不均，客户买不到则所有徒劳无功
种类独联别墅双拼别墅联排别墅小高层洋房(10F、17F)情景洋房高层洋房(32F)平层公寓复式公寓
套数563184603,8984261,4882,1341,511
总套数834——————3,645
筹量
合计146——143——6,312
筹量2743761,354143152,8443,468
供求比48%14%17%35%34%1%133%230%
激励细分
销售一套以下物业佣金对比
佣金：卖1套别墅=卖50套小公寓！卖1套洋房=2-3套公寓！
物业面积单价总价按总价算8‰佣金
独联298-6313-4万约1000-2500万10-20万元
双拼209-2741.3-1.6万约270-450万约3万元
联排168-2231-1.3万约170-290万约2万元
情景洋房112-2389千-1.1万约110-260万约1.5万元
多层洋房
（10/17F）40-1447-8千约30-110万约6000元
瞰海高层（32F）70-1006-6.8千约45-65万约5000元
复式21-889千-1.05万约20-80万约3000元
平层21-877.5-8.5千约15-65万约2000元
其实，恒大首期开盘
开盘必特价、特价必升值
买到就是赚到，能抢到一套房子都是幸运的
再者，我们的产品多元，每一种产品都有非常
独特的优势，都是稀缺的产品
首期客户，只需花几十万，就可买到1600亿配套
Chapter2产品
理解
公寓产品
多层洋房产品
情景洋房产品
别墅产品
一
二
三
四
公寓分布及价值分析
优势：
1.大部分单位看海
2.新2000元/㎡拎包入住
3.复式户型买一层送一层
4.总价低
5.稀缺，只有6栋，以后海南不批60㎡以下的小户型了
劣势：
1.靠海，潮湿，海风粘粘的
2.远离1号岛，享受大配套麻烦
3.梯户比高、楼层多，人口密
4.单价高
5.实用率低
6.空间小、不实用，特别是家庭型客户
公寓共6栋，其中#1、5、6为平层公寓，#2、3、4为复式公寓
G1
G2
G4
G5
G6
公寓户型配比情况
平层公寓户型配比
户型面积段套数户型配比
单间21-47㎡138465%
一房37-60㎡50023%
两房55-87㎡25012%
合计——2134套——
LOFT公寓户型配比
户型面积段套数户型配比
一房22-46㎡92261%
两房41-57㎡43329%
三房63-88㎡15610%
合计——1511套——
公寓产品|复式31层，21-86㎡，一至三房，一房为主
1.【舒适性】4.85米层高，每层净层高才约2.4米，好看不好用，压抑，高个子压抑；
复式公寓：实际使用空间紧逼、并非适合每一组客户
2.【安全性】老人、小孩上下楼梯不方便，家庭型客户不太合适；
3.【便捷性】一房和两房的户型，洗手间/冲凉房在一楼，卧室在二楼，度假体验一般；
4.【实用性】一房一楼有开放式厨房，油烟直接过渡到客厅卧室，三房的卧室紧邻厨房；
5.【舒服性】楼梯过道只有60公分，舒适性一般；
6.【梯户比】4梯29户、4梯27户、4梯21户，大家抢电梯，生活不方便；
7.【私密性】年轻人居多，可能未来租客混杂，高端度假的感觉一般；
8.【性价比】实用率较低；实际使用空间较小。
G3瞰海公寓A型
建筑面积：约34㎡
优势：
1.买一层送一层，得房率高；
2.中空客厅设计，开阔明朗；
3.功能齐全，分区合理；
4.拎包入住，小面积，总价低。
劣势：
1.开放式厨房，油烟入侵客厅；
2.功能分区不明显，私密性一般；
3.进深长，开间狭迫；
4.生活不便，卧室与厕所上下分离；
5.不适合老人与小孩居住；
6.高楼层，高梯户比，居住感一般。
公寓产品|复式户型代表
1.【楼层多】30层或31层的高层产品，户数多，公共空间不足；
平层公寓：密度超高、空间小、低总价但功能简单
3.【通风性】部分户型进深长、不通风、采光差，居住舒适感差；
4.【体验感】厨房和卧室紧邻，度假体验差；
5.【功能分区】两房户型功能布局不清晰，卫生间门口正对餐厅；
6.【单价段】单价7500-8500元/㎡；
7.【附加值】无家居券赠送；
公寓产品|平层31层，21-87㎡，一至两房，单间最多
8.【实用程度】一房有开放式厨房，油烟直接过渡到客厅卧室。
2.【密度高】4梯29户、4梯21户、4梯18户，密度较高，居住感差；
G1瞰海公寓A型
建筑面积：约46㎡
优势：
1.开放式空间，隔断少；
2.通透流畅，大景观阳台；
3.舒适度较高，生活空间阔绰；
4.功能齐全，100%弹性设计；
5.拎包入住。
劣势：
1.开放式厨房，油烟入侵客厅；
2.功能分区不明显，无隔断，私密性一般；
3.进深长，开间仅3.9米；
4.高楼层，高梯户比，居住感不太舒服。
公寓产品|平层户型代表
G1瞰海公寓C型
建筑面积：约60㎡
优势：
1.卧室一米宽大飘窗，采光佳；
2.通透流畅，大景观阳台；
3.舒适度较高，生活空间阔绰；
4.功能齐全，拎包入住。
劣势：
1.功能布局混乱，厨卫布局开口不合理；
2.开放式厨房，不太实用；
3.过道空间浪费，使用率低；
4.高楼层，高梯户比。
公寓产品|平层户型代表
公寓产品
多层洋房
情景洋房
别墅产品
一
二
三
四
10层洋房楼栋分布及户型配比
共计2340套，70-100㎡的小两房、小三房占比65%
10层洋房
分布在2号岛中间
10层洋房户型配比
户型面积段套数户型配比
一房40-64㎡63828%
两房73-88㎡84936%
三房88-123㎡85136%
四房145㎡20%
合计——2340——
组团核心卖点：生活便利、舒适度适宜，家庭度假优选
1.【梯户比低】产品为1梯3户、1梯4户、1梯5户，只有10层，每栋仅有30-50户人家；
3.【生活配套多】距离社区商业街近，平时居家生活十分方便；
4.【离1号岛近】距离1号岛较近，平时一家人散步过去玩就行，公寓则较远；
5.【离海距离优】产品距离外海海边200-300米左右，家具海风侵蚀弱，但观海正适宜；
6.【朝向佳】大部分产品朝1号岛，现代感、度假感强，产品排布东西向布局，户户取景；
7.【附加值高】装修标准1000元/㎡，赠送家居券。
2.【选择丰富】有看海和不看海之分，看海尊贵性强、不看海产品性价比高，任君选择；
10层洋房|首期51栋，45-121㎡，一至三房，三房最多
产品核心卖点：户型方正紧凑、实用率高
1.【布局极佳】户型方正、紧凑，功能齐全、布局合理；
3.【实用率高】实用率为85-87%，对比公寓“76-82%”的实用率，优势非常明显；
4.【板式户型】优越板式户型，通风对流佳，对老人健康养生特别重要；
5.【双阳台】产品部分三房产品拥有双阳台；
6.【生活阳台】部分户型拥有生活阳台，对家庭度假实用性强；
7.【3.0层高】首层层高3.9米，标准层层高3米；
8.【实用率高】油烟直接过渡到客厅卧室；
2.【景观大阳台】厨房、客厅拥有景观大阳台，采光充足明亮；
10层洋房|首期51栋，45-121㎡，一至三房，三房最多
S4亲海洋房02单位
两室两厅一卫
建筑面积：约76㎡
优势：
1.超大景观阳台，视野开阔，景观佳；
2.功能齐全，布局动静分离；
3.梯户比低，居住舒适感适宜；
4.家庭度假，更多欢乐。
10层洋房|小两房户型代表
76㎡实用两房，总价约55万
10层洋房|小三房户型代表
S2亲海洋房05单位
三室两厅一卫
建筑面积：约88㎡
优势：
1.超大景观阳台设计，空气通透，景观佳；
2.主卧设独立大飘窗，采光好，视野开阔；
3.户型紧凑实用；
4.三代同堂，家族欢乐度假，一步到位。
88㎡实用三房，总价约65万
17层洋房楼栋分布及户型配比
17层洋房
分布在2号岛中间
共计1558套，产品紧凑，其中85㎡的两房三房、100㎡的三房较多
17层洋房户型配比
户型面积段套数户型配比
一房42-51㎡44428.5%
两房78-84㎡50432.4%
三房89-132㎡60839.0%
四房134㎡20.1%
合计——1558——
五大特点：与10层洋房产品比较雷同，户型特别丰富
特点1舒适，相对10层洋房，17层的全都是2梯3户、2梯4户、2梯5户；
特点2户型选择多，紧凑型到舒适型都有；
特点3楼层选择多，低层、中层、中高层都有；
特点411-17层景观视野好；
特点5属于居住区中部，较安静，但距离一号岛配套较远。
17层洋房|首期20栋，49-134㎡，一至四房，三房最多
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
32层洋房
分布在2号岛中间
共计1488套，产品紧凑，其中70-80㎡的两房、90-100㎡的三房较多
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
32层高层洋房楼栋分布及户型配比
公寓产品
多层洋房
情景洋房
别墅产品
一
二
三
四
情景洋房|首期47栋，112-238㎡，三至四房，舒适三房最多
核心卖点：退台设计层层景观、平层墅质高端生活
1.【身份象征】专享3号岛高端物业圈，产品尊贵，成功人士象征；
3.【赠送面积多】首层赠送花园及地下室，每层赠送大露台，实用率高；
4.【园湖海三景】近可看园林、湖景，步行可达海边；
5.【顶层尊贵复式】顶层复式设计，每层尊贵3.4米层高；且性价比高，买一层送一层；
6.【适合全家度假】三至四房，能满足全家舒适度假需求或圈层朋友开Party;
7.【附加值高】装修标准2000元/㎡，赠送价值6-9万元家居券。
2.【景观退台】逐层退台，富含建筑设计美感，景观优美；
情景洋房|首期20栋，49-134㎡，至四房，三房最多
X1亲海洋房一层101单位
四室两厅两卫
建筑面积：约190㎡
优势：
1.首层赠送花园，270°无敌景观视野；
2.4.5米奢华开间，超大客厅；
3.带书房、独立卫浴超豪华主卧，前后双花园享受；
4.板式户型，通风对流；
5.提升度假舒适感；
6.3.55米尊贵层高；
7.赠送门廊，双开门入户。
情景洋房|一楼户型代表
X1亲海洋房二层201单位
三室两厅两卫
建筑面积：约138㎡
优势：
1.超大入户花园；
2.9米超奢华横厅设计；
3.3.55米尊贵层高，宽敞大气；
4.赠送露台大面积花园，采光好，景观好；
5.得房率92%；
6.在情景洋房中占有低总价优势。
情景洋房|二楼户型代表
X1亲海洋房三、四层301单位
四室两厅两卫
建筑面积：约172㎡
优势：
1.复式双层，赠送面积大，得房率高；
2.总统套房设计，私享顶层尊贵、私密；
3.首层赠送超大露台；
4.主次分明，二楼赠送超大露台；
5.独立双厅设计，功能分区明显。
复式首层
复式二层
情景洋房|三楼户型代表
公寓产品
多层洋房
情景洋房
别墅产品
一
二
三
四
别墅产品|首期推货分布图
首推联排别墅分布图
首推双拼别墅分布图
首推独栋别墅分布图
别墅产品
1.【身份象征】专享3号岛高端物业圈，产品尊贵，成功人士象征；
3.【私家沙滩】别墅组团拥有更长海岸线，下楼即可到私家海岸，买别墅=“买海域”；
4.【私家游艇码头】临海别墅尊享私家游艇码头；
5.【自有天地】独门独院，超大花园，在1600亿生意场上有天有地，与众不同；
6.【实用率高】大露台、大景观阳台设计，赠送面积大，实用率高；
7.【适合全家度假】四至六房，不但能满足全家度假，还能作为企业高端会所；
2.【产品珍稀】独联珍稀56席，海花岛1600亿投资，高端私密堪比棕榈岛，卖一套少一套；
核心卖点：稀缺、尊贵、奢适，高端度假优选，身份名片
8.【附加值高】双拼、联排装修标准2000元/㎡，赠送价值9-20万元家居券。
独联别墅|首期28栋，300-630㎡，三层
核心卖点：寸土寸金中占天占地、奢阔空间、豪华私享
1.【稀缺尊贵】珍稀56套独联别墅，观景位置极佳，绝版尊贵无可复制；
5.【360°大花园】490㎡产品，拥有近300㎡私家花园，全屋占地近千平米，寸土寸金；
4.【独立车库】带独立双车位车库，家庭度假无忧；
8.【顶层总统套房】顶层主卧+书房设计，配合大露台，打造私享奢华度假空间；
6.【中空客厅】客厅挑高7.2米，气派豪华奢阔；
3.【带电梯】带室内电梯，方便老人家上下出入，电梯别墅可以见产品高端、身份地位高；
7.【3.3层高】首层层高3.9米，标准层层高3.3-3.6米，顶层层高4.2米；
2.【游艇码头】尊享私家游艇码头，身份名片不言自明；
9.【高附加值】赠送价值20万元品牌家居券。
核心卖点：奢华半岛豪邸、私家海岸线、游艇码头
1.【一线海景】多户型一线临海，尊贵海景推窗可得；
3.【板式户型】户型通透、多面采光极佳，尽显大宅气质；；
5.【独立车位】庭院带车位，与生活区间隔，保证生活舒适；
4.【赠送花园】赠送大花园，前后门廊私家院落；
7.【海景露台】顶层带海景双露台，可作室外茶室，自然写意；
6.【气派客厅】客厅挑高6.6米，4.5米大开间，宽敞气派；
8.【顶层私享主卧】顶层4.2米挑高，大开间奢华主卧，私享瞰海大露台；
2.【选择丰富】可选看海不看海，届能下楼到海，产品选择丰富多样；
双拼别墅|首期159栋，200-280㎡，三层
9.【高附加值】赠送2000元/㎡精装修，价值15-20万元品牌家居券。
核心卖点：端户270°美景、顶层总统套房、首层6.6米
联排别墅|首期460栋，170-220㎡，四至五房，三层
1.【园海双景观选择】多景观选择，观海、观园喜好由心；
3.【赠送花园】家家户户带首层花园，边位赠送270°大花园；
5.【动静分层】一楼生活娱乐，二、三楼独立起居，全家度假各有精彩；
4.【独立车位】每户带私家车位，方便随时驾车出游；
6.【每房带露台】间间房带露台，起床看海，度假感十足；
7.【顶层私享主卧】顶层大开间奢华主卧带书房，连接瞰海大露台；
2.【户型大气】户型格局大气，通透明亮，非常适合三口之家海边居住；
8.【邻里亲近】庭院设计，邻里之间自然亲近；
9.【高附加值】赠送2000元/㎡精装修，价值9万元品牌家居券。
Chapter3客户
引导
公寓产品PK洋房产品
物业公寓洋房（10F、17F）
景观看海，但容易受潮腐蚀部分看海，距离海约200米，看海兼散步，体验好
舒适度4梯29户，人流密集、杂乱2梯3户/4户/5户，舒适度高
楼层30层10层/17层
单价7500-10500元/㎡7000-8000元/㎡，更加实惠
附加值拎包入住1000元/㎡，送2-6万的家居券
实用率76%87%
总价20-48万（一房）50-63万（两房）
例子如购买48㎡一房，43万，实用面积30㎡如购买71㎡两房，50万，实用面积61㎡
结论：洋房比公寓优势明显，43万买公寓一房，只能用30㎡；50万买洋房两房，实用61㎡，
只是多了7万；首付只是多了2万，就可以多买一个房间、多用31㎡！
多7万元总价，能多买一个房间，多出31㎡实用面积，
而首付才多2万，月供才多266元
48㎡一房
总价约39万
71㎡两房
总价约54万
洋房的优越性：
1.首付多5万元，就可以入住洋房物业，提升自身格调，是
身份的标志；
2.洋房2梯3户，最高仅17层，远离拥挤的电梯，长长而阴
森的走廊，远离陈旧的筒子楼；
3.洋房宽敞，多房间多功能，适合一家三口度假或接待亲朋
好友，共享欢聚时刻；
4.洋房面积大，总价低，公共空间大，居住体验感强。
客户首付只需多5万元，日供多20元，可以享受高端物业的居住感受，不用和其他人
天天抢电梯挤走廊，毫无私密性可言；且我们卖一套两房，佣金可以多拿1200元。
公寓首付：39万X30%=12万，30年月供1433元。销售激励3100元/套。
洋房首付：54万X30%=17万，30年月供2017元。销售激励4300元/套。
公寓一房PK洋房两房
52㎡一房
总价约40万
71㎡两房
总价约53万
两房的优越性：
1.一房户型不实用，空间紧逼，整个房子都是墙，客人来
了也要做床上，私密性差；
2.两房多一个房间，亲朋好友来了也能住，度假更快乐；
3.多出来的一个房间，可以做书房、放杂物；
4.客厅卧室分开，拥有真正的度假空间；
5.有个生活阳台，中长期度假更合适、晒衣服也不挡景观；
6.两面开窗，采光度更强、度假更舒适。
客户首付只需多4万元，月供多478元（相当于和朋友吃顿饭），可以多一个房间，
更有面子。买一房，别人误会的以为只是买了个房间，买两房，则真正有套物业。
而我们卖一套两房，比卖套公寓，佣金可以多拿1300元，等于多卖了一套小公寓。
两房首付：53万X30%=16万，30年月供1964元。销售激励4300元/套。
一房首付：40万X30%=12万，30年月供1486元。销售激励3000元/套。
洋房产品：一房PK两房
78㎡两房
总价约59万
84㎡两房
总价约63万
三房的优越性：
1.两房户型空间上还是有点紧凑，要是有小孩
的家庭来客人了也腾不出房间来；
2.有三个房间还可以带老父母一起度假，使父
母尽享天伦之乐；
3.二孩家庭也能让每个孩子都有自己的小天地；
4.多出的房间还可以做休闲棋牌室，与朋友一
起欢度假期美好时光；
5.南北对流，充分享受海南舒适的空气；
6.阳台开间更宽，视野更好。
客户首付只需多2万元，月供多159元（小夫妻看场电影），就可以两房变三房，
度假孩子父母都不落下，三代同堂其乐融融。
三房是家庭度假必需品，三房好卖，而且我们卖三房至少可以有5100元奖励。
三房首付：63万X30%=19万，30年月供2335元。销售激励5100元/套。
两房首付：59万X30%=18万，30年月供2176元。销售激励4700元/套。
洋房产品：两房PK三房
121㎡三房
总价约95万
134㎡四房
总价约100万
四房的优越性：
1.四房户型可以容纳两个家庭一起度假，成本减
半，欢乐双倍；
2.二孩家庭父母照顾不过来，带个保姆度假更轻
松，配个保姆房更周到；
3.多出来的空间可以做个收纳室，使房子更整洁；
4.四房平摊下来的单价会比较低，性价比高；
5.买个大三房的总价几乎可以买到一个四房。
总价只需要多4万元，就可以多一个房间，多出来的这个房间单价才3077元/㎡（含
1000元/㎡装修），容纳两个家庭一起度假，大家族的快乐不言而喻。
四房最核心的价值——单价最实惠、总价最适合，享受“最高性价比、最舒适体验”。
四房首付：100万X30%=30万，30年月供3715元。销售激励8000元/套。
三房首付：96万X30%=29万，30年月供3556元。销售激励7600元/套。
洋房产品：三房PK四房
情景洋房PK联排别墅
物业情景洋房联排别墅
身份洋房毕竟只是洋房“别墅业主”的身份感完全不同
地段在3号岛中央，临路、临高层组团部分看海，独特的别墅区，高端私密
景观中心园林海景、中心园林
产品特点低密度、宽敞尺度，产品舒适独门独院，有天有地
面积112-238㎡170-220㎡
功能布局部分复式、部分有一楼花园
装修2000元/㎡精装有装修
附加价值——花园、户户车位
总价100-260万170-280万
首付最小户型，首付30万最小户型，首付51万
结论：首付差16万，不过是一家人去迪拜玩一次的价钱，但是海花岛的别墅
稀缺，在海花岛，住别墅享受1600亿配套，人生赢家！
别墅毕竟是别墅，洋房和别墅永远不在同一水平，身份感知和度假体验完全不同
其实，海南置业肯定是中高端客户
购买力强、只是愿不愿花钱
海花岛产品稀缺赚到，每一套产品都弥足珍贵
客户是可引导的，不要先入为主认为客户只选这套产品
销售技巧，为客户打造最理想度假生活
海南置业都是实力强劲客户，卖出去才有业绩
ThankYOU
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