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房地产开发项目管理简单概述 我们所经常讲的房地产开发项目管理，是站在开发企业的角度，着眼于房地产开发项目实体的形成，对开发项目中工程建设活动进行计划、组织、指挥、协调和控制，实现工程建设项目的成本目标、质量目标、进度目标等活动。他的目的是为了满足和超越房地产开发企业对房产开发项目地要求和渴望。众多目标中，成本、质量、进度这三个，构成了开发项目管理的主要目标。 01 开发项目管理的阶段和内容 开发项目管理依次为工程建设准备、施工招标、施工建设、竣工验收等阶段。下面简单介绍一下各阶段的大体内容： 工程建设准备阶段。是房产开发企业在项目建设之前需办理项目报建和施工批准手续，完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”，协调供水、供电、燃气、消防、电信等基础设施配套工作，以及其他各项准备工作。 施工招标阶段。通过招标优选施工队伍，房地产开发企业选取一个或若干个承包单位施工，以保证质量、缩短工期、降低成本。施工招标是开工建设前的主要工作之一，施工队伍的选定是以房地产开发企业与施工单位签订施工合同为标志。 施工建设阶段。当房产开发企业与中标者签订工程施工合同之后，应到项目所在地的县级以上人民政府办理开工手续，取得施工许可证，标志开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包单位负责开发项目的施工建设。 竣工验收阶段。房地产开发项目经工程承包单位施工，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，符合工程质量标准，达到规定的使用要求，向房地产开发企业交工，并由房地产开发企业组织有关单位对竣工项目进行验收。 02 房地产开发项目的工程系统构成 和其他工程建设项目一样，房产开发项目由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程有若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。 单项工程，是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。 单位工程，是指具有独立的设计文件能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能工程。 分部工程，是单位工程的组成部分，按不同的结构部分、路段长度及施工特点或施工任务，将单位工程划分为若干个项目单元。 分项工程，是分部工程的组成部分，按不同的施工方法、材料、工序及路段长度，将分部工程划分为若干个项目单元。 03 房地产开发项目勘察设计 房地产的开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。 工程勘察，是根据房产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的性质、地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。 工程勘察主要包括工程测量、工程地质勘察和水文地质勘察三大项。 04 房地产开发项目工程设计管理 房地产开发项目工程设计管理是指房产开发企业通过一定的方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房产开发设计目标的活动。 工程设计管理是开发项目管理的龙头，是明确工程功能、质量及进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。由设计导致的工程质量事故一般占到40%以上，设计费用一般仅为工程造价的1%-3%，但设计工作对建安费用的影响高达70%-80%，在满足同样功能和安全性的前提下，优质的工程设计可以降低建安费用的5%-10%，甚至更高。因此，抓住工程设计这个龙头，开发项目工程建设的成本、质量、进度等控制目标才能顺利实现，开发项目才会取得更多的主动权。也才能做到事半功倍。 05 房地产开发项目的招标方式 在招标时，项目成交的价格有待于投资者提出，因此招标不具备邀约的条件，不能称之为邀约。招标，实际上是邀请他人对其提出邀约是一种要约邀请，而投标，则是要约，中标通知书是承诺。 房产开发项目的招标方式有两种，一种是公开招标，另一种是邀请招标。 公开招标，也称为无限制竞争性招标，是指开发企业通过有形的建筑市场或报刊、广播、电视等媒体发布招标公告，凡具备相应资质的，均可以参与投标，他的优点是招标人可以广泛的选取施工单位，利于最佳工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平性，但是缺点是工作量较大，招标的时间长、费用较高。 邀请招标，也称为有限竞争性的招标或指名竞争招标。是指房企向预先选择的若干家具备相应资质，符合条件的施工单位发出邀请，对于招标的工程情况工作范围和实施条件作出简要说明，邀请他们参与投标竞争。被邀请参与投标的施工单位数量较少，但是为了达到充分竞争的目的，一般不得少于三家。与公开招标相比，可节约招标费用和时间，减少风险，但缺点是竞争性不够，有可能遗漏某些有竞争力的施工单位。 2001年6月，建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》规定，房屋建筑和市政基础设施工程施工单位合同价值在200万元以上或者总投资在3000万元以上的，必须进行公开招招标。 06 房地产开发项目的工程招标程序 房产开发项目招标虽然因工程和房产开发企业的不同而异，但其基本程序大致相同，都要经过以下的步骤： 第一个，招标前的准备工作。 第二个，发出招标公告或要求书。 第三个，招标人资格预审。 第四个，发送招标文件。 第五个，开标、评标和授标。 第六个，签订工程承包合同。 本节我们简单讲述了房产开发项目工程招标的前期基本内容，在下一节我们将重点讲述房地产开发项目工程招标的具体程序，包括六个环节的具体内容及要求，欢迎大家查看。 |
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