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原告：王某安（西安某食品厂职工） 史某（女，西安某食品厂职工，王某安之妻） 被告：王某（西安市居民） 黄某（女，西安市居民，王某之） 【案情梗概】 1995年9月西安某食品厂进行房改，王某安、史某夫妇分得单位房改房一套，面积为59.13M2，购房款9515元。房屋产权性质为公、私共有，但一直没有办理房产证。2002年5月原告夫妇与王某、黄某夫妇经协商签订了《房屋转让协议书》，原告夫妇将该房屋以62000元的价格转让给被告夫妇。2009年初，食品厂决定对原住宅区拆迁新建，被告获拆迁补偿对应面积为74.52M2的房屋一套。2010年6月，王某安、史某夫妇以房屋买卖纠纷为由，将王某、黄某夫妇起诉至西安市未央区人民法院，请求法院确认双方2002年5月5日签订的《房屋转让协议》无效。理由为：该房改房含有企业的福利待遇，被告非本厂职工，无权享受本厂的福利。同时诉争该房产属于企业与职工共有，买卖房屋未征求共有人（企业）同意，协议应属无效。另外双方在《房屋转让协议书》中约定“房屋增值部分由甲方（即王某安、史某夫妇）承担”，故拆迁安置房购房权应属原告，现被告不按约定让原告购买新建房，严重违约，双方所签《房屋转让协议书》应解除。被告夫妇委托陕西至正律师事务所律师作为其代理人参加诉讼。 【争议焦点】 本案的争议焦点为：作为公、私共有的企业房改房屋是否可以买卖？没有办理房屋产权证该转让协议是否有效？ 原告方认为：一、该房屋的产权属于公、私共有，作为共有的一方不能独自处分，该类房屋不能买卖。并且在签订转让协议时未得到共有人的明示同意，所以原被告之间的买卖行为应属无效。二、该房屋因没有房产证所以不能买卖，所签协议违反了法律强制性规定而不具有法律效力。我国《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，第三十八条第二款规定“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。所以该协议不应受到法律的保护，是一份无效的合同。 被告方认为：一、双方的房屋买卖行为合法有效。西安某食品厂作为争议房屋的共同产权人，在1991年房改时公布的《住房制度改革实施办法》中明确规 定：“职工所购成套住宅，属于公、私共有，本厂职工拥有使用出售权。五年内因故出卖的，应当卖与本厂”。本案房屋买卖发生在西安某食品厂房改分房七年后，其限制对外出卖的期限为五年，因此双方买卖无须征得西安某食品厂同意，该房屋可以买卖。二、从《物权法》的相关规定来看，不动产物权的取得采用登记制度，但未登记并不意味着不享有物权，只是不能对抗第三人而已。《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，不能对抗善意第三人，但不影响合同的效力，合同本身仍然有效。故要求驳回原告方的诉讼请求。 【裁判结果】 西安市未央区人民法院经审理认为：《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告双方签订的房屋转让协议系双方真实意思的表示，且双方已全面履行了协议约定的内容，现原告反悔，主张双方之间协议无效有悖于民法诚信原则。原告转让与被告的房屋系西安某食品厂进行住房商品化改革向本单位职工出售的房屋，该食品厂的住房改革文件规定职工按优惠价购买的住宅其产权属公、私所有，原告作为西安某食品厂的职工，将属于自己的产权部分自愿转让与被告，且西安某食品厂对该转让房屋行为予以认可；其在购房五年后向他人出售该房屋，也符合该食品厂住房改革文件的要求；该房屋虽一直未办理房屋产权证，但并不影响原、被告所签房屋转让协议的效力，该协议是一份合法有效的协议。 法院判决：驳回原告王某安、史某要求确认其与被告王某、黄某于2002年5月7日签订的《房屋转让协议》无效以及要求由被告返还房屋、由原告返还被告房款的诉讼请求。 王某安、史某不服一审判决，以一审认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律不当为由向西安市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理查明事实后做出了驳回上诉，维持原判的判决。 【法理辨析】 一起案件往往不只是存在一个法律关系或很简单的事实关系，现实是纷繁复杂的，不能片面的、孤立的考虑一个法律关系或事实，而要从多角度进行综合考量。 一、从物权与债权的关系看 根据我国现行法律的规定，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转让合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在的债权行为是相互独立的，其合同效力是不以过户登记为要件的。本案中原告以未登记为由主张该房屋买卖合同无效是错误的。依据房屋买卖协议所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力。我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或交付的法定方式。因此，债权合同的效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，即具备以下三个条件（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益，该债权合同就生效。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。 二、从《合同法》的角度看 尽管《合同法》规定违反法律强制性规定的法律行为为无效行为，但对于强制性规范应当加以区分对待。强行性规范在强制性上存在着显著的差异。近年来理论界将其进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。虽然本案所涉协议，确实因为未办理房屋产权证书，而违反了《城市房地产管理法》，但从立法目的看，制定《城市房地产管理法》的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。应当属于管理性规范，所以并不不影响协议本身的法律效力。 三、从所涉各方的意思表示看 本案协议双方的意思表示是真实的，而房屋的共有人在其制定的对本单位有效的相关规定也可以理解为房屋共有人的意思表示，只要不违反其规定即视为同意。 四、从价值取向看 若认定该类合同无效则侵犯买受人的合法权益，危害交易安全。由于目前房屋价格的上涨，如果允许出卖人随意反悔得到利益，既违反了诚实信用的公理性原则，不利于保护善意另一方当事人的合法权益，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和败坏社会风气。 【启迪思考】 随着我国商品房成交价格的不断攀升，越来越多有购房需求的老百姓不得不将目光投向了二手房交易市场，而房改房因其相对低廉的价格且拥有较为成熟和完备的配套设施，在二手房市场中十分走俏。虽然房改房价格相对低廉，但对于购房者而言也是一笔不小的开支，如何保障自己的利益不受损失，购房者在购买此类房屋时需要注意以下事项。 首先要确认产权。房改房又可以叫做已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。职工参加单位房改买房时房屋价格分三种情况：市场价、成本价和标准价。按市场价购买的房产，产权归个人所有；按成本价购买的房产，产权归属个人，但一般在五年后才可以进入市场进行交易，交易前要交纳土地出让补偿金；按标准价购买的房产，职工拥有部分产权，具体按照售房当年标准价占成本价的比重来确定。 其次需慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位代为保管，如信誉良好的中介机构，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理方(中介方)及公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于自己，在此之前，如卖方反悔就极易产生纠纷。 （2010）西民二终字第2269号《民事判决书》 （撰稿人：陕西至正律师事务所律师 喻胜修 ） |
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