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从招拍挂中标到取得土地证要经过哪些程序?

2017-12-18  浩哥笔记

  经过激烈的招拍挂竞价,如果最终不幸或者有幸中标,从中标到取得土地证要经过哪些程序呢?招拍挂竞价结束中标后会拿到一个证明性的文件,也就是《中标通知书》,或者《拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》。拿到这个证明以后,要在特定的时间内给国土部门交清出让金,否则拿不到土地出让合同。目前开发商都是高负债,借钱过日子,土地出让金也不是小数目,很多公司手头的现金储备都不够交出让金的。2005年以前,允许开发商抵押一部分在开发的项目去银行贷款,用贷款交出让金。但是用这种方式,开发商的资金会很紧张,稍有差池,就可能诞生烂尾楼,05年以后,这种方式就被禁止了。所以,虽然还有很多开发商把各个项目公司贷款拿到的钱挪来挪去的买地,但是形式上,开发商首先要有钱支付出让金。

  有了土地合同,也就说明你交了出让金了,才能拿着合同往下办其它手续,否则地都还不是你的,政府是没好心情服务的。但是土地合同,只是万里长征迈出的一个小步,后面还有很长的路要走,开弓没有回头箭,钱都交了,想要回来是基本不可能,这个时候只能是一条道走到黑了。

  分公司

  如果不是本地的开发商或者原来根本就不是个开发商,首先要在土地所在的区县成立一家全资子公司,如果是联合体买的地,就按联合体出资比例成立子公司,然后到国土部门办理土地出让合同的受让人名称变更,把地变到新成立的子公司名下,今后地块以新公司的名义进行开发。这种做法从政府来说,税收留在当地,照顾当地的利益。从开发商来说,税交给谁都一样,给当地政府多交税,以后也好办事,毕竟县官不如现管,以后需要地方政府的时候多的是。

  成立子公司后,去申请房地产开发资质,不管母公司是什么资质,新成立的项目公司都需要重新申请资质。目前开发资质分暂定、四级、三级、二级、一级资质,一级最高,需要住建部批,其它只要省一级部门审批,新成立的公司都只能办暂定。不过也别小看这个暂定资质,四级资质只能开发小于10万㎡的建筑面积、二级资质也只能开发25万㎡以下的建筑面积,但是暂定资质能开发的建筑面积是没有明确限制的,开发面积越大要求也越高,在申请资质的时候审批部门来定具体能开发多少,所以,暂定资质不一定就弱,这也是为了照顾很多一出手就买几十万平方建筑面积土地的大土豪。

  

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  立项

  立项的意思就是让政府审一审,看看这个项目是不是适合开展,立项通过就相当于是这个项目正式获得了国家的认可,有了户口,这以后才能办其它手续。立项有审批、核准和备案三种方式,审批最难、备案最简单。房地产项目一般投资比较大,之前都是审批,但是现在搞简政放权,不使用政府资金的房地产项目,已经改成核准了。

  申报立项要编项目申请报告或者可行性研究报告,核准制的用申请报告、备案制用可行性研究报告,核准制的政府投资项目,需要申请报告加可研报告。从字面理解,可研报告更多的从投资人的角度出发,是不是适合投资,申请报告更多从政府角度,看项目对社会的影响。不管是可研还是申请报告都是以设计方案做基础的。

  正式申请立项前,需要先做节能审查、环境影响评价审批、交通影响评价审批,三个审批能同时做,没必要一个完了再干另一个。节能审查的主管部门是发改委,按项目类型和工程规模分成登记和审查。节能审查主要是看设计是不是符合节能相关的规范和政策,例如有没有充分利用太阳能、保温措施是不是得当、门窗满不满足节能要求、有没有采用节水措施、设置节水器具、节电灯具,是不是高耗能项目、建成以后和建设过程中碳排放情况怎么样等等。

  环评审查的主管部门是环保部门,按项目类型和工程规模分成报告书、报告表、登记表,其实跟节能分成审查和登记的意思是一样的,报告书最严,登记最容易。环评主要是审查项目建设和使用过程中对环境的影响和周边环境对项目的影响、准备采取哪些处理和预防措施、预计花多少钱、花这么多钱是不是值得。这三项都做完,编项目申请报告,申请立项。

  节能、环评、交评以及可研、项目申请报告最好是找有资质、有经验、有路子的咨询公司来做,它们跟各路专家、政府都熟,也知道哪些地方怎么改能过。上面我们说的是一般流程,?如果是使用政府资金的项目,政府既是投资人又是审批人,形式上要求决策透明,流程还会相对复杂一些。实际上这些流程在在企业内也需要做,而且是实实在在的做,不过是没有政府规定的那么形式化罢了。

  我们倒是可以借用政府投资项目的立项审批,来看一看一个项目在企业中从提出到真正立项大概需要哪些流程。

  假设你在一家企业工作,你觉得有个项目不错,也符合公司的发展方向,于是就在一次会议上跟老板提出来有这个想法,希望老板支持搞下去,这个过程相当于政府投资项目的建议书。老板觉得有搞头,就找几个部分负责人对想法进行更深入分析,从成本、收益、政策以及各种方面分析利弊,看看行不行,这个过程相当于政府投资项目的可行性研究。评估完了,大家觉得能干,就制定更详细一些的方案,算算大概要花多少钱,请成本部门预估费用,这个过程相当于政府投资项目的概算审批。

  概算算完,价钱老板能接受,就要讨论多长时间组团队、多长时间资金到位,什么时候开干,这个过程相当于政府投资项目的年度投资计划审批。投资计划订好了,在要用钱的时候提前申请,拿到钱赶紧开工,这个过程相当于政府投资项目的资金申请报告审批。企业跟政府不同的是,企业的时间特别宝贵,上面这些个过程很多时候要很快定完,政府基本不用担心一个项目自己不干会被别人抢,开会多,时间也长,直接导致投资计划按年算,没有列到年度投资计划里的项目,当年都没法开工。

  总之,取得了立项审批,项目才算正式取得国家认可,项目建设从程序上说才能正式开始。

  用地规证

  办完立项以后,到规划部门申请建设用地规划许可证,主要是证明你这个地使用符合规划,然后才能拿到土地证。只有拿到土地证,土地的使用权才算真正是开发商的。


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