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论不动产过户请求权与法院查封之冲突 房产，作为人类遮风避雨之所在，自古以来便是我国公民及其家庭的重要财产，甚至是个人及其家庭可供查询的唯一财产。在法院采取保全或执行措施时，对财产的控制中以查封房产为手段的比重较大。随着中国房产市场的发展，个人之间的房产交易也日益增多，该交易能否成功履行完毕，对于公民的日常生活的影响也是极大的。而在交易过程中，房产过户又是最为重要的一环，若在过户中发现房产已经被法院查封，则存在过户障碍，如何解决这一冲突，直接关系民生，值得探讨。 一、多方争议的冲突 张某与钟某于2007年6月22日签订了购房协议，张某购买钟某位于J县住房一套。协议签订当日，张某将购房款10万元支付给了钟某，并约定在办理房屋过户手续时支付剩余2万元。钟某将房屋移交给张某占有，张某将房屋装修后，于2008年初春节期间入住该房屋至今。但双方一直未就该房屋办理过户手续。2012年6月20日，张某向J县人民法院起诉，要求钟某为其办理房产过户手续。2012年7月18日，经法院主持调解，双方当事人达成调解协议。J县法院制作民事调解书确认：钟某于2012年12月31日前协助张某办理位于J县房屋的房地产权过户手续；张某于2012年12月31日前支付钟某剩余购房款2万元。后双方均未履行该民事调解书，2013年3月，张某向J县人民法院申请强制执行。J县人民法院执行局在执行过程中查询发现，2009年钟某向S银行借款，逾期未还，S银行诉至N区法院，N区法院判决钟某偿还借款。钟某未按期归还借款，S银行向N区法院申请强制执行。N区法院于2011年12月查询到钟某在J县拥有一套房产，并进行了查封。由于该房屋已被法院查封，依据相关法律规定，房屋在查封期间是不能够办理过户手续的，自此，张某要求钟某对房屋过户陷入僵局。N区法院认为，依据《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”和《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条“严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。”及第11条“对于当事人恶意诉讼取得的生效裁判应当依法再审。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，并取得生效裁判文书将已被执行法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，或者第三人与被执行人虚构事实取得人民法院生效裁判文书申请参与分配，执行法院认为该生效裁判文书系恶意串通规避执行损害执行债权人利益的，可以向作出该裁判文书的人民法院或者其上级人民法院提出书面建议，有关法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定决定再审。”的规定，J县法院在受理张某起诉钟某要求办理房屋过户手续的案件时未对案涉财产权属状况进行查询，未能发现该房屋已经被N区法院执行局查封，应当对J县法院受理的案件进行再审。J县法院认为，张某诉钟某房屋买卖合同纠纷一案，张某的诉讼请求系基于双方所签买卖合同的请求权，其性质应当属于请求之诉，而非确权之诉，法院在审理该类案件时无需对房产权属状况进行查询。且关于某某履行过户手续的法院裁判文书并不能径行导致物权权属发生变动，而执行法院的查封也不会必然导致审理法院的生效判决不能执行。故原审判决并无不当，不应进行再审。最终，张某为了能够及时办理房屋过户手续，到N区法院提出执行异议，N区法院通过案外人异议审查程序对张某与钟某的购房行为进行审查后，裁定解除了对案涉房屋的查封，J县法院将该房屋过户到张某名下。 二、诉请履行过户义务的性质 上述案例中两个法院意见的分歧主要在于购房者起诉要求售房者协助办理房屋过户手续是否属于确权之诉。若属于确权之诉，则J县法院在受理案件时应当对涉案房屋的权属状况进行查询；若不属于确权之诉，则J县法院受理案件并作出民事调解书的行为并无不当。 （一）确权之诉的含义 确权之诉，又称确认之诉，是指诉的目的仅在于消除当事人之间的争议，查明当事人之间是否存在一定的民事法律关系的诉讼。从民事诉讼法的理论而言，诉可分为确认之诉、给付之诉和变更之诉三类。给付之诉是指原告要求被告履行一定民事义务的诉讼。变更之诉是指请求法院变更当事人之间法律关系的诉讼。确认之诉与给付之诉的显著区别在于给付之诉具有执行性，确认之诉不具有执行性。 （二）购房者起诉要求售房者协助办理房屋过户手续不属于确权之诉 确权，顾名思义只能在物权所有权状况不明，当事人对所有权权属产生争议的情况下，通过诉讼或者仲裁确权。我国物权法第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，由此可知，物权变动以登记为必要条件，合同生效能够产生履行之债，但并不能发生物权变动的结果。不动产物权的所有仍以相关机关的登记公示为准，在不动产登记的所有权人尚未发生变动时，该不动产仍属于售房者所有，这一点具对世性，毋庸置疑。此时，购房者起诉要求售房者协助办理房屋过户手续，属于给予双方买卖合同形成的行为之债，应系给付之诉而非确权之诉。 三、确认履行过户义务的裁判文书的性质 确认履行过户义务的裁判文书与执行法院对财产的执行是否存在不可共存的矛盾，主要取决于法院裁判文书确认售房者履行过户义务能否直接导致物权变动。 任何财产利益的转移都要有法律上的原因，这是罗马法以来的原则，（1）物权的变动也不例外。物权的设立、变更、转让或者消灭，依发生根据不同，可分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动。非依法律行为发生的物权变动，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动。（2）此类物权变动不以公示为生效要件，而是因法律规定的事实条件成就而直接发生法律效力。 笔者认为，判决履行过户义务不能直接导致物权变动。首先，从诉讼性质而言，购房者起诉售房者要求其协助办理过户手续，系基于房屋买卖合同所享有的行为的债上请求，属于给付之诉，而非形成之诉。其次，从裁判结果来看，一般表述为“限被告于判决生效之日起几日内协助原告办理房屋过户手续。”，即系要求被告履行一定行为，而非确认房屋所有权，具有可执行性或称可能需要执行。最后，从引起物权变动的实质原因来看，法院作出售房者履行过户手续的判决后，无论是自愿履行还是法院强制执行，房屋的所有权均自转移登记完成时发生变动，而非自给付判决生效时购房者即当然取得房屋所有权。上述案件中，引起物权变动的是售房者协助办理过户手续的行为，而非判决本身。因而此种物权变动的基础仍然是当事人之间的意思表示，而非国家司法权的行使。 四、现实困境与解决之道 如前所述，N区法院解除了对涉案房屋的查封，J县法院将该房屋过户到了张某名下，自此该案似乎已圆满解决，但我们不妨设想一下，若执行法院与不动产所在地法院不是相距仅仅几十公里，而是相距千里，若查封该房产的执行法院系多家，J县法院作出的生效裁判文书应当如何执行？购房者又当如何维护自身权益呢？若本案售房合同并非真实，又如何解决债务人通过进行另案诉讼规避强制执行的问题？ （一）现实困境 1、过户裁判执行难 虽法院作出要求售房者履行过户手续的裁判文书已生效，但若涉案房屋被法院查封，那么则不能直接办理过户手续，法院对生效裁判的执行陷入困境。此时，就目前法律规定而言，能够解除困境的方式仅仅有购房者向执行法院提出执行异议或者案外人异议之诉两种方式。在这两种方式中，由于我国法律对管辖的相关规定，只能由购房者到执行法院提出。而执行法院与购房者所在地相聚距离，则在相当程度上决定了购房者是否愿意到执行法院进行查封。若购房者不愿到执行法院解决房屋已经查封的问题，而单纯认为已经向法院申请了对生效法律文书的执行，法院即应当为其执行，暂时不能执行即对法院裁判文书的效力产生怀疑，严重影响法院的公信力。 2、购房者权益保护难 随着市场经济的发展和人员流动的加剧，债权人在国内的活动范围越来越广，可能对其房产进行查封的法院与房产坐落位置的距离可能也极远。由于我国法律并未限制多家法院对同一房产的查封，所以一个房产上可能存在多家不同法院的查封。那么如果仍然要求购房者到每一个执行法院通过提出案外人执行异议来解除查封，明显是不合理的。且即便购房者愿意到执行法院提出执行异议，由于法律没有规定具体的程序，在执行员审查案外人异议时，实践中主要由执行员一人负责调查与处理，复杂的可以组成合议庭进行。审查以书面方式为主要形式，也可以召集利害关系人参加简易的听证。具体选择何种方式由执行员自主决定。如果执行员认为没必要请示院长批准中止执行，或者为了追求结案率及其他目的不想中止执行，那么他可以自行决定继续执行。执行员在没有任何监督制约的情况下就凭个人感觉作出是否继续执行，以及在缺乏系统法律业务知识的情况下就对异议理由作出判断，有极大的随意性和片面性，购房者的权益不一定能够得到有效保护。更何况根据最高法院《执行程序的解释》关于“案外人提起执行异议诉讼的，诉讼期间，不停止执行。案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行”。的规定，即便购房者到执行法院提出了执行异议或案外人异议之诉，也不能必然立刻阻止执行法院对房产的执行，而房产一旦执行后，其结果往往是不可逆转的。若购房者选择放弃过户，为维护其权益，首先他需到不动产所在地法院以合同根本不能履行为由起诉售房者，要求其返还购房款，而此时售房者已经对外负有不少债务，即便购房者的诉讼请求得到法院的全部支持，实际能够执行到位多少也很难确定。那么购房者可能将会面临既失去房屋又难以获得补偿的情况。 3、为执行设置障碍 为避免上述房、款两失的情况，购房者往往会选择以消极方式对待，即既不到执行法院提案外人执行异议，又不起诉要求售房者返还房款。购房者可能继续居住在该房屋内，当执行法院对房屋进行评估、拍卖时不予配合，甚至出示之前的法院生效判决来对抗执行法院的执行。此时，往往存在两个法院对立的情况，即执行法院认为应当撤销或者说无视民事诉讼法院的生效文书，而民事诉讼法院又认为其生效文书的裁判力应当得到维护。 4、执行异议审查难，成本高 案外人执行异议的目的不在于中止执行，因为中止执行的案件以后还要恢复执行；提出执行异议是为了排除法院对该执行标的之执行行为。即购房者到执行法院提出执行异议系基于其认为自己对被查封房屋享有所有权，而此时该房屋尚登记在售房者即债务人名下，依照我国的登记公示制度，该房屋的所有权对世应当属于债务人所有。因而，对案外人执行异议的审查实质是包含了对房屋权属的确认的，对权属确认的审查即应当慎之又慎。在审查时，对购房行为是否真实的审查，往往需要考虑价款是否实际支付，房屋是否由购房者占有等，这些内容的确认均需要裁判人员（执行员或案外人异议之诉的审判员）到房产所在地进行了解。一方面，执行法院认为到房产所在地将增加办案成本；另一方面，由于房产所地在并非执行法院所在地，执行法院裁判人员在进行审查时可能存在种种不便。 5、是否恶意规避执行判断难 在执行实践中，被执行人为了逃废债务往往与案外人合谋另行提起确权诉讼并通过自认、达成和解、调解协议等形式转移财产。针对上述情况，《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条和《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条对审理确权诉讼应当查询财产权属状况，以及由执行法院专属管辖等进行了严格的规定，但如前述分析，购房者起诉要求售房者办理过户手续属于基于房屋买卖合同的债的给付之诉而非确权之诉，不属于上述法律规定范围。而受理房屋买卖合同纠纷案件的法院由于全国各地间法院的信息不能共享，案件的审理多数时间仅能根据双方当事人的自认和陈述，且民事案件的审理，尤其是调解在相当程度上不能违背当事人意思自治原则，对该诉讼是否系基于恶意规避执行而提出缺乏判断力。 （二）解决之道 1、及时办理过户手续或预告登记 我国对房屋买卖要收取一定数额的契税，且为了控制房屋炒作行为，对二手房交易中，出售房屋的年限进行了不同规定，其中在购房五年内出售房屋和五年后出售房屋所收取的契税差距高达一倍以上。在二手房交易中，售房者往往会将办理过户手续所需缴纳的税费计入售房款中，或者约定由购房者承担过户税费。若购买的是不足五年的房屋，购房者往往会为了少缴纳税费，而与售房者约定在房屋满五年后再办理过户手续，甚至仅仅是占有房屋，而不办理过户手续。这样就为以后的房屋产权确认埋下了隐患。因此，建议购房者在购房房屋后，不要为了规避国家税收就不办理过户手续，而应当及时办理过户手续。即便因为房款是分期支付等原因，一时不能办理过户手续的，也应当及时到相关房屋登记管理部门办理房屋产权预登记。 2、加强对诉请过户的案件的审查力度 现实中，不可避免的存在有被执行人利用虚构买卖合同并通过法院诉讼的方式予以确认，以实现转移其所有的房产，规避法院执行的情况。因而法院在受理原告诉请被告协助办理房屋过户手续的案件时应当特别注意审查其买卖合同的真实性。 （1）可参照最高法院关于确权纠纷的规定，在受理案件后，对涉案房产进行权属现状查询。对已被法院查封的房屋，要重点审查，并根据查封法院的远近等因素，建议原告先行到查封法院通过提出执行异议或者案外人异议之诉的方式，解除对涉案房屋的查封，再行向法院起诉要求过户。对未被法院查封的房屋，也可建议原告对该房屋申请诉讼保全，以保障以后对房屋的过户。 （2）对房屋买卖合同的真实性进行严格审查。法院在受理原告诉请过户的案件后，一方面要听取双方当事人的陈述，审查合同条款；另一方面更为重要的是需要严格审查原告是否已向被告支付了全部或者80%以上的购房款，并要求原告提供银行转账等付款依据，同时通过调查走访的形式了解涉案房屋是否已实际由原告占有等。 3、构建网上提交异议申请及书面审查制度 考虑到若前文假设中，查封房产的法院相隔千里或系多家法院的情况。为减少购房者维护自身权益的成本和执行法院的司法成本，建议构建网上提交异议及书面审查制度。即购房者可以通过邮寄或者网上提交执行异议或提起案外人异议之诉，执行法院受理后，可以通过法院系统内网或者机要邮寄的方式获取原审法院审理诉请过户案件时的相关证据材料，以审查购房者的异议请求或者案外人异议之诉的诉请能否成立。
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