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与住宅相比，商住两用楼有以下弊端：
商住两用楼不可以落户 商住两用楼由于不属于住宅用房,不可以落户,这一点对于很多有特殊需要(如解决子女上学问题)的人群来讲非常重要。商住两用房虽然可以注册办公,却不可以迁入户口。 同时还会衍生出一系列问题： 一、土地出让年限最长为50年，到手只有40几年，有的甚至只有40年，到手只有30几年。从开发商拿到土地证算起，等到交房，至少已过了5年，等到一手房再卖出去，就剩没几年了，且有条件接盘的人，既不能贷款，又不能迁入户口，很难转手。 二、国家对商住楼要多征一倍的税，且商住楼成本较高，包括商业区的公共维修金、供暖费等，都必须商住同摊，所以不太适合居住。且商水或商电，标准远远高于住宅。目前，公共维修金每平方200元，是房产总价的2%，100平方的住户，每年须缴纳公共维修金20000元（不包括其他费用） 三、商住面积中，公摊面积较大，且因为有居住也有办公，人员混杂，居住环境风险较大。 四、商住房不能享受住宅区应有的配套设施 五、商住楼总价较低，一般都是买来出租投资的。如果想着买来几年就倒手，肯定会失望。政府绝不会手软，卖出时房产证未满5年，且并非唯一的一套，其增值部分须交20%的个人所得税（增值部分 = 卖出时的总价减去买进时的总价之间的差价），以后税率会更高！注：买进时做低价格的，可能会导制卖出时差价变大，这样将承担更重的税款！ 六、出售时必须缴纳房屋总价的2%的土地出让金：非住房性房产出售必须缴。 今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商住”房子的限购问题。 对于个人购房者来说，目前不限购的商住房，之后不仅限购，且购房人如果买二手房，须满足本地无住房记录，且在本地已连续五年缴纳社会保险金或连续五年缴纳个人所得税。此外，即使有资格买商住房的个人，也无法跟银行申请贷款，且须全款，还不能落户，届时，严重影响房屋的转手。 现实中，上述这些条件很难满足！ 从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商住房若再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住房。 从个人来看，如果满足了无房无贷记录，满足了连续五年缴纳社保和个税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择可以落户、可以贷款等的普通住宅，而不是商住两用房。 所以，购买商住两用房时须谨慎，切不可冲动。若有余钱，买商住房前自己先算一下，若买来出租投资，每年的出租收益大于每年付出的公共维修金、物业费等），尚可考虑；若每年的出租收益尚不能抵扣公共费用的付出，那价格再低也不能买。买后若想出手，必须做好出手就是跌价的思想准备！ 另外,普通住宅的使用年限到期后，可以进行自动续签；商住两用房到期后的续签问题没有明确的规定。就是说,在续签问题上，商住两用房是存在一定政策风险的。这也是后续转手的障碍之一。 |
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