按揭贷款大家最关注的问题都在这里

mengmeng17 2017-12-24

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▪ 佳爷房谈

1.客户：我目前在北京有房，刚刚买了东城一套房子。需要贷款240W，我的年收入大概在25W，但是我媳妇之前一直都没有工作（自己创业，没有银行流水）最近刚上班一个月，这种情况怎么申请贷款，LJ说可以花2000—3000元办个假流水，我觉得这样不靠谱吧。

答：按揭贷款三百万以下还是比较宽松的，有的银行甚至不需要流水，比如建设银行、北京银行、光大银行（本科），甚至浦发银行有的支行，500万以下就都可以不提供流水。你的爱人虽然没有工作，但是1、您的个人情况非常优质 2、您爱人应该算是二套按揭，首付比例非常的高，您的违约动机很小，违约成本太大，所以银行审批会相对宽松、关于LJ说办一份J流水，更多的是为了走流程。如果实在担心可以把按揭银行发给我们，我把具体政策发给您。

2.客户：我想做一份银行看起来不错的流水，该怎么做？

答：银行对于按揭流水的认定，主要看你是否有稳定的收入来源，什么收入比较稳定呢？
1.打卡工资、兼职工资、奖金、分红、租金等—这类收入满6个月以上银行就认可。
2.有的朋友每个月固定日期会有一笔转账，这种流水银行也是认可的但是需要满一年以上。

那么显而易见，一类流水更有效，更受银行认可。
那么怎么去养一份银行认可的流水呢？
1.准备一张中信银行的储蓄卡作为收款卡
2.让您的朋友每个月固定日期给您一笔或几笔，分别备注（工资、奖金、租金等）

PS：
a：用中信银行卡是因为，可以隐藏打款人信息
b：打款时间最好是每个月固定日期，碰到节假日提前或延后，上班时间为佳。
c：银行喜好多存少取，切记当天转账当天转走，最好分几天转走，并且保证余额不为零。
d：打款人不要是夫妻或父母，最好不用同姓。
e：工资不要是整数，带小数点。租金三个月一打。

3.客户：温总，不好意思啊，这么晚打扰您。我咨询您两个问题，一个是利率问题。我最近刚买房，利率是商贷的1.2倍，如果是按这种商贷利率我是不是可以提前还款呢？这样自己的信用卡刷自己或者身边的人的POS机犯法吗？

答：

问题1，建议不用提前还款，您办按揭的时候可能是当时政策比较严，不过历史回测来看，1.2和基准实际上差别不大，炒房团现在的融资成本大约在8%/年，我最近的两笔贷款融资成本也要7.5%/年，所以不用太担心，按揭贷款实际上是国家的福利，您手里有空余的钱理财就好了，7%/年以上太容易了。

问题2，不能通过刷卡套现谋取他人利益，比如别人用您POS机刷卡，刷1万块，您扣下300块钱刷卡费，把9700元退给对方，赚了300块，这样是违法的。但是自己的信用卡刷自己的POS机目前是处于灰色地带，因为有太多的人这么做，而且银行也是默许的状态，不发生不良贷款，也乐意赚刷卡费和分期利息，睁一只眼闭一只眼。我们专门查询过相关的法律，即使将来用自己的POS机刷自己信用卡资金进自己的借记卡，被界定位违法，也会至少有半年的法律缓冲期，到时候我们肯定是最先知道消息，而且会第一时间通知您的。

4.客户：我的情况是这样，我买的是新房，但是是保定的房子，涿州孔雀城，开发商让做贷款去廊坊银行，二套上浮20%，我觉得挺高不划算，但是这个恐怕也没法自己选择，我想着能不能先拖一些时间，看2018年有没有可能降下来，我觉得二套上浮10%我还可以接受的。

答：外地的商贷实际上比北京更高一些，这主要是两方面原因，第一个就是一线外的城市银行融资金额量比较小，所以银行尽可能的利润最大化。第二个就是政策原因，317政策后一线城市的房价已经趋于稳定，但是二三限城市补涨了一大波。关于上浮10%和20%，在我看来实际上区别不上，历史回测，8%以下的成本从银行贷出钱就赚到了，相较于房价的涨幅，两种利率长时间看差别不大。2018年可能涨基准利率。

5.客户：我想问一下，父母退休了，有固定的退休金还有房租，可以办接力贷吗？

答：现在能做接力贷的有建行和农行，这两家银行对资质要求比较高，要求流水至少是负债的两倍。现在对流水要求比较高，最低要求流水至少一方满足月供的两倍。我们这边建议父母子女流水都需要养。关于接力贷，现在年底属于政策紧缩期，您父母流水方面别着急，给您推荐养流水的音频和文章，对这块有帮助。

6.客户：我之前在外地买了一套房，用的北京的商贷，咨询了一下销售说现在认房认贷，我算二套，如果再买房只能贷20%，我现在想购买一套400万左右的房子首付能拿出200万，这个有什么办法能解决吗？

答：北京的二套按揭现在很不合适，杠杆率太低。一套750万房子，手里至少620万。
公司有个业务叫代购垫资，您出400万，我们出350万。通过抵押贷款进行回款，前提是房子能贷下350万以上。这样能通过全款再抵押的形式把杠杆加上去。

7.客户：首先，我介绍一下我的实际情况，目前在北京有一套住房，走的我爱人的公积金贷款，没有商业贷款。我们有计划在北京或深圳（我是深圳户口，我爱人北京户口）再买一套房子。我就职于一家欧洲公司，公司给我发放欧元工资，但是是以差旅费的名义发放的。所有我特别想了解您昨天说的有效且合规的提高收入证明的方法。因为我在国内的社保和公积金都是基本基数，并不高。。非常感谢。。最后，祝您公司发展顺利，昨天的直播让我受益匪浅。

答：欧洲这个流水不认，收入证明非常容易做，养流水很重要。给您发一下我们养流水的文章和音频。

8.客户：请问北京贷款的话，看最近3年还是5年的信用报告呢？3年前由于操作问题导致140元的利息逾期半年多，我自己今年准备买房，因为很担心这个，所以在网上查了2次，去征信中心打印了一次，三张信用卡所属银行卡办卡时各查了一次，北京银行公务卡办卡时查了两次没批我公务卡（我是事业单位，大学老师）您看问题大不大？三张信用可是这三年不同时期办的，分别是建行，广发和宁波，总结，自己主动查2次，打印1次

答：问题不大，两点原因1、征信更多的是看近两年。 2、有些银行逾期金额较小可以不算逾期，交通300以下，恒生和花旗500元以下，兴业1000元以下等。

如果担心因为征信问题利率上浮，可以养一下流水，让自己看起来更像优质客户。
ps:征询查询次数对信用贷有影响，对按揭和抵押贷款影响不大。

9.申请信用贷会不会影响按揭房贷？打算过几个月按揭买房，之前申请过两笔信用贷款，按期还款中，假如将来全部还清的情况下，征信怎么显示，是否会影响未来的房贷？

答:

1.北京地区的按揭贷款审批是很宽松的，不用过分担心。

2.申请按揭前几个月申请信用贷，首付贷嫌疑比较大，如果月收入不是很高的话，准备按揭买房前不要随便申请信用贷。

3.还掉可以，但是尽量早还，让征信更新成“结清”的状态，否则还要提供结清证明，很有可能不认，耽误时间。
4.可以挑一些不上征信的信用贷，或者申请到贷款以后选择不领款，等按揭审批通过后再领款。

10.客户：想咨询您，如果贷款并有提前还款的可能，是不是应该用等额本金的方式更好些？

答：

第一种

1、你买房是刚需，并不是投资

2、并且属于保守型客户，没有6%以上的理财渠道