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土地增值税淸算制的出台，攪动了房地产市场的敏感神经，股市更以房 地产上市公司大部分跌伴还以颜色，沪深两市地产指数单日跌幅均超过9%。 有媒体称，上海10多家大型房地产企业准备联合向政府有关部门上书，请求给开发商喘息之机，认为土地增懷税是在革开犮商的命。这说明，七地 税并非像一·些御用文人或书痛学者所分析的那样’不会对开龙商选成严置的 形响，不会加篥购房者负担，恰拾相反，土地增值税这felft爽的击中了开发 商的痛处。 正因为股市下跌、舆论与潜在购房者对于开发商将转嫁成本的双 力，国税总局在地产股大跌之后主动出面释疑，在官方网站上明确表示， “通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加 謹购房者的经济负担”，因为“土地增值税并非新开征的税种”，“由于对 房地产开发项目已经预征了土地增值税，而淸算是在房地产开发项目已经全 部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加 房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担”。而媒体也适 时出台了一系列的敲边鼓新闻，如著名评级机构惠誉说土地增值税不会影响 开发商信用评级等，市场人士认为土地增值税不会对开发商与购房者遗成新 的压力，等等。显然，国家税务总局的澄淸说明，道出了一桩多数民众大约 并不知晓的事实，土地增值税并不是什么新税种，如何征收早有明文规定， 但不知何故，被各个地方、企业隐藏得如此之深，不提不征，这么多年來就 好像没这么个税种似的，真是滑天下之大稽。如有好事者为之，倒真可以状 告各地政府及税务机关的违法和不作为了。 一个有趣的问题由此产生，土地增值税清算制为什么要在此时此刻出 台？是要让开发商结束暴利盛宴，使房地产业在可以承受的波动之后由暴利 回归到平均利润，还是要如有些人所说的那样对房地产商进行清算？ 仔细分析可以看出，土地增值税是以累进税形式强行均衡奢侈性房地产 消费和房地产暴利。诚如国税总局所说，这是一项1994年就已开征的老税种 (根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让S 有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当鯽 纳土地增值税），但与二手房转让所得税一样，多年的象征性预征制度钟 该项政策消泯于无形。我国很多税种就像搁置在武器库中长久不用已经妙 的兵器，视经济形势发展的需要决定是否使用以及如何使用，这种投机柳 政策运作模式的一大特色是使得旧政策如同新政策，彻底丧失法律与严肃性。
因为是老税种就说对市场不会产生熏大影响，那显然是不负贵任的。举 一个具体例子就以知道上地增值税的威力。以2000年时开发商拿到一块成 本5000万元的地块为例，如果项H逮成后其他费用为1亿元，项目销售总收 人2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累 进税礼余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下， 税屮为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万x 30%=1500 万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元xl% = 200万元。各地的預征 制与上海的預征方式大同小异，这样的预征与实打实的税收清算对开发商、 对鈎房者的成本没有影响吗？显然有。富豪榜上的地产商的名单为何越来越 多，难道真的他们有世界上其他国家和地区房地产商所不具备的核心竞争力 喝？不是，绝对不是。土地增值税让人们看清他们的核心竞争力所在，看到 了他们的暴利的真实来源。拿地过程中的寻租，级差地租的独享，这才是暴 利乃至长期暴利的重要来源。而资本市场前后两天冰火两重天的反应，也正 好从侧面印证了我们所言非虚。 |
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