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【律师通俗解读】 借名购房在法律上并无相应规定，但涉及相当复杂的利益关系，往往受到公序良俗的严格规制，如何在法律许可的范围内恰当地平衡各方的关系，是司法审判中面临的很大困惑。通常，法院在审理该类案件中会审查以下几点内容： 一、所有权归属与出资关系的界分 诉讼中，当事人以自己是实际出资人、购房属于借名购房关系为由、要求办理变更登记的房屋买卖合同纠纷，实质上均是围绕所有权的确认和归属而展开。根据《物杈法》第九条①、第十四条②、第十六条③及第十七条④的规定，结合物权法上不动产物权的变动一般必须依法登记，并且不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此可见，不动产登记薄与不动产权属证书上登记的主体才是该不动产物权的权利人，除非确有证据证明登记错误，或双方之间存在合法有效的法律关系，如借名购房合同关系。 对于借名购房案件的审理，必须将是否存在借名购房的事实审查作为核心部分，区分实际出资可能引起的借贷关系与所有权归属的关系，实际出资人不能单纯被认定为所有权人。 二、借名购房合同的效力 由于是否存在借名购房的事实是审查的核心部分，而借名购房合同是否有效又是合理质疑不动产登记薄与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故先需要对借名购房合同的效力问题作出分析。 借名购房事实上是一种存在借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同关系。尽管《中华人民共和国合同法》没有明确规定这种合同类型，但这并不影响该法的适用，只是作为无名合同，应当适用合同法总则并参照类似有名合同的相关规定。 根据购买房屋的性质，可以将借名购房合同区分为两大类。一类是借名购买政策性保障住房，包括经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名购买该类房屋是规避了购房资格的限制，与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益，违反了社会公共利益，因此该类借名购房合同应当认定为无效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。但是借名购买的经济适用房的原购房合同系2008年4月11曰（含）之前签订的，当事人在借名购房合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。 另一类是借名购买普通商品房，多数是为了规避限购、信贷政策。规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益。如规避限购政策，借名购房的行为没有致使购房数量超出国家调控的总量，没有侵犯社会公共利益。因此，借名购买普通商品房的行为未侵犯社会公共利益，在符合一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买普通商品房的合同应认定为有效。本文“借名购房”所指的也正是这类借名购买普通商品房的合同。 三、借名购房关系的具体认定 认定借名购房的最大困难在于，当事人往往在具体的交易过程中并没有形成书面明确的借名购房合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，依据借名购房关系要求房屋过户的一方当事人，承担着证明双方之间存在借名购房合同的举证责任。而事后发生纠纷后显然举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即便能够证明实际出资，也仅能让法院确信借贷关系而非借名购房关系。 对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条作出了细致规定。根据该条，法院在处理此类纠纷的过程中，主要从以下三方面的证据来认定是否存在借名购房的合同关系：第一，借名人与登记人之间存在的借名登记约定，如双方签订的书面合同；第二，借名人对房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等；第三，借名人实际享有房屋权益，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。 具体到本案中，郑小玲、许小军虽然提供了一些证据，但基本上都是与实际出资相关的证据，既没有提供借名登记的书面合同，也没有提交他们实际享有房屋权益的证据，事实上，从一审查明的事实来看，许烁、朱萌才是参与整个购房手续的办理人与购房合同当事人，也是实际的房屋装修、居住人。由此，郑小玲、许小军提供的证据材料不足以证明诉讼双方之间存在借名购房和登记的约定。在这种情况下，一、二审法院判决郑小玲、许小军承担举证不能的后果，驳回其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，并指出诉争房屋的出资问题双方可另行解决，于法有据，合理合法。 四、额外审查：是否具备办理房屋所有权转移的条件 正如前文所言，借名买房实质围绕所有权而展开，一方当事人的诉讼请求一般主要就是要求登记人办理房屋所有权转移登记。从而，在借名买房合同成立并有效的前提下，法院还要审查是否具备办理过户到登记人名下的条件，即借名购房合同的最终履行的问题。当然，这一步骤在本案中并无必要审查。 借名购房合同中借名人房屋过户的要求的请求权基础应是合同请求权，因此办理房屋所有权转移登记应当依照合同法总则中的相关约定，按照借名购房合同中房屋过户登记的约定进行办理。根据《合同法》第一百一十条的规定，法律上或者事实上不能履行的，要求履行的诉讼请求不能获得支持。如借名人目前尚不具备购房资格、该房屋因登记人的债权人查封、涉及善意交易第三人利益或其他原因依法不能办理转移登记的情况，则不能支持借名人的诉讼请求。如果双方未约定办理房屋登记手续的期限，借名人要求过户的，且具备过户条件，应当根据《合同法》六十二条第（四）项的规定，给登记人必要的准备时间。 附相关案例（可跳读） 【案件基本信息】 1. 裁判书字号 北京市第二中级人民法院（2014)二中民终字第08386号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷 【基本案情】 郑小玲与许小军系夫妻关系，许烁系郑小玲与许小军之子。许烁与朱萌系夫妻关系，二人于2011年8月30日登记结婚。 2012年9月15日，许烁、朱萌（买受人）与徐卫哲（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定：出售人向买受人出售北京市丰台区某804号房屋，成交价为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价20万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金5万元，买受人向公积金管理中心拟贷款金额为80万元；自合同签订之日起120日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 同曰，许烁、朱萌（买受方、乙方）与徐卫哲（出卖方、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》一份，约定乙方于2012年9月15日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于银行面签当日将首付款39万元（含定金5万元）给付甲方；甲乙应于备件齐全、评估报告齐时共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方在贷款机构签发批贷函后5日内办理所有权转移登记手续；甲乙双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日由乙方交付甲方；本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。 同曰，许烁、朱萌（买受人、乙方）与徐卫哲（出卖人、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》一份，约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就该804号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，乙方向丙方支付居间代理费26400元。 2012年11月12日，许烁、朱萌（借款人、甲方）与中国银行股份有限公司北京朝阳支行（贷款人、乙方）、北京市住房贷款担保中心（担保人、丙方）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》一份，约定甲方向乙方借款80万元，借款于合同生效当日划付徐卫哲即为甲方收取了借款；借款月利率3_75%c，自借款划付之日起计息；借款期限为20年，即自2012年11月12日起至2032年11月12日止；借款用途仅限于甲方购买北京市丰台区南方庄2号楼8层2 -804号房屋；丙方提供连带责任保证担保，担保服务费为2352元；甲方自收取借款后的次月开始按月偿还借款，还款时间为每月12日，以自由方式进行还款，每月最低还款额为4341元。 2012年10月24日，该804号房屋登记为许烁和朱萌共同共有。 2013年1月，许烁申请将诉争房屋贷款本息801653.97元一次性还清，同年1月18日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认许烁购买诉争房屋的贷款已还清贷款本息。 审理中，郑小玲、许小军称其为照顾孙子方便，故决定出售北京市昌平区某602号房屋换房，借用许烁、朱萌名义购买了诉争房屋，并提供2012年9月8曰其在中国工商银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、北京银行的个人业务凭证和明细单，拟证明其取出部分存款并交付给许烁和朱萌92000元，用于交付购房定金等款项；提供2012年11月5曰签订的《北京市存量房屋买卖合同》一份，拟证明其将北京市昌平区某602号房屋出售给案外人于文俊，成交价为1246000元；提供中国工商银行汇款明细清单一份，拟证明其于2012年12月16日向朱萌之母张志君汇款426000元，用于偿还购房支付首付款时许烁、朱萌向朱萌父母的借款；提供中国农业银行个人结算业务申请书一份，拟证明其于2013年1月8日向许烁汇款800000元，用于许烁、朱萌偿还房屋剩余贷款；提供证人唐雪雁、蒋凤娥到庭作证，拟证明为置换房屋而将北京市昌平区某602号房屋出售。许烁对上述证据均予以认可，并提供短信和录音证据拟证明借名买房事实。朱萌对上述证据证明目的不予认可。 【案件焦点】 诉讼当事人之间的争议焦点主要在于，郑小玲、许小军的出资的行为是否构成借名购房的事实并进而确定所有权的归属。 【法院裁判要旨】 北京市丰台区人民法院经审理认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。此外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。许小军、郑小玲称北京市丰台区某804号房屋系其借用许烁、朱萌名义购买而登记在许烁、朱萌名下，未提供充分翔实的证据佐证。诉争房屋的出资问题双方可另行解决。对许小军、郑小玲的诉讼请求，法院不予支持。 北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下裁判： 驳回原告郑小玲、许小军的诉讼请求。 案件受理费六千八百七十元，由原告郑小玲、许小军负担。 上诉人郑小玲、许小军持原审意见提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。被上诉人朱萌同意原审判决。被上诉人许烁不同意原审判决，但未上诉。 北京市第二中级人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，许烁、朱萌以其名义签订购房合同，现诉争房屋所有权证登记为共同共有，应当认定诉争房屋为许烁、朱萌的共同财产。现许小军、郑小玲以其借许烁、朱萌名义购房为由，要求许烁、朱萌协助将诉争房屋转移登记至其名下。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，许小军、郑小玲提供的证据仅用以证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明其与许烁、朱萌之间存在借名登记的约定，故二审院难以认定许小军、郑小玲与许烁、朱萌之间存在借名购房的权利义务关系。因此，原审法院依法驳回许小军、郑小玲的诉讼请求，并指出诉争房屋的出资问题可另行解决，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。许小军、郑小玲的上诉请求不成立，不予支持。综上，原判正确，应予维持。 北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下裁判：驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费6870元，由上诉人（原审原告）郑小玲、许小军负担。二审案件受理费13740元，由上诉人（原审被告）郑小玲、许小军负担。 朱俊凯律师，广东天穗律师事务所 房地产法务部部长。擅长：房地产、土地交易、继承房屋、家庭房屋分割、企业风控、经济合同。每年为当事人成功代理数十宗房地产、经济、民事案件，经办案件标的总值超过十亿元，积累了丰富的办案经验，深谙广东地区各级法院判例和诉讼程序，具备娴熟的律师执业技巧。 |
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