长租公寓：租赁领域的“iPhone X”

2017苹果秋季发布会发布了最新一代的iPhone产品 iPhone X，网友对其的讨论呈现两极分化的趋势，有的称其为惊艳之作；有的则认为其缺乏创新，并未有实质性的突破。正如房地产市场的长租公寓一样，有人认为是一片蓝海；有人却觉得十分鸡肋。

iPhone X与长租公寓差不多可以说是位于两个毫无相干领域，但细细想来，两者竟具有很多相似之处。

长租公寓与iPhone X

首先，两个产品面向的消费群体具有一定的共通性，白领上班族是两者的主要消费群体，都具有一定的收入水平。

 

价格上，作为一款手机，iPhone X的起步价达到了8388元，也是苹果史上最贵的一款手机，远远高出同时代的其他国产手机；同样，长租公寓租金相对于普通住宅的租金也要高，比如南京市区合租的一居室月租金大概是1000元左右，而魔方单身公寓一居室的月租要在1500元以上。

 

硬件上，iPhone X核心硬件是A11处理器；长租公寓的硬件设施是简洁清新的装修风格，厨、卫、厅一应俱全。

 

软件上，iPhone X具有独一无二的IOS操作系统；长租公寓具有统一的管家物业。

 

FaceID是iPhone X最大的特色；“互联网 ”的创新租赁方式是长租公寓的最大特色。

 

iPhone X面临的是庞大的智能手机市场，有一群铁杆“果粉”；长租公寓面临的是亿万租赁市场，有基数庞大的流动人口。

 

iPhone X背后是强大的股东和资金实力；长租公寓背后也有众多龙头房企和知名酒店集团的身影。

苹果手机的“下个十年”？

近两年长租公寓的发展十分迅速，苹果也有庞大的“果粉”群体撑腰。但就未来而言，两者都面临各自的成长烦恼。

 

先说iPhone，十年前苹果的第一款手机面世，到iPhone 4S的出现，引领了一场智能手机革命，许多手机商在这场革命中被击垮，苹果成为智能手机界的领头羊。

 

站在10周年的时间节点上，iPhone X的发布本身虽然并没有过多强调纪念这一元素，但这款产品自诞生之日起就被自动赋予了传承和引领的重任。

正如库克所说，iPhone 8代表苹果手机的过去十年，而iPhone X则代表着未来的10年。再看现在，最新发布的iPhoneX可以引领未来智能手机发展的技术趋势吗？

 

不用说十年，即使是当下，iPhone X呈现出来的技术特点其实也并不占优势，因为在之前的其他手机厂商的产品中我们都能一一对应地找到技术应用的相应产品。虽说人脸识别FaceID技术仍然独一无二，但只此引领未来趋势，未免势单力薄。

 

所以，作为被认为缺乏实质创新的苹果公司靠什么引领技术的突围，如何引领下个十年，成为苹果公司最大的烦恼。

长租公寓的'成长烦恼'

 

从去年以来，我国开始大力鼓励发展住房租赁市场，为发展和培育长租公寓市场提供了良好的政策土壤。作为新兴行业，当前长租公寓主要有两种商业模式：

一是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式，如万科正在打造的长租公寓品牌“泊寓”、魔方公寓、YOU 等。

 

二是分散式公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。如链家自如、优客逸家等。

虽然种种利好因素刺激下，长租公寓近两年发展十分迅猛，但对于未来同样有着成长的烦恼。

 

长租公寓面临的问题主要主要有两个：一是当前租房市场机制发育不健全；二是长租公寓盈利周期过长，模式不清晰。

 

当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备，产生纠纷时协调困难，租客处于弱势位置，维权艰苦；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有平安感，租金起伏大；四是相关租赁法律法规还不健全；五是很多集中式公寓很多是工业用地，物业性质改变比较困难。

 

此外，在高定位、高质量的品牌效应下，长租公寓租金不菲，“又贵又小”成为长租公寓的通病。就算是较高的租金，也难以解决长租公寓的最大痛点--盈利低。

 

在巨大的发展空间和存量时代之下，开发商们面对如此广阔的市场空间，各家企业迅速开始布局，据最新的统计结果显示，万科、碧桂园、中海、龙湖、招商蛇口、佳兆业等主流开发商已先后加入长租公寓的新战场。 

此外，链家、我爱我家以及不少创业机构等都已相继布局长租公寓市场，然而，依然有大量的企业持观望态度，主要原因在于长租公寓最大的痛点——租金回报率。

 

作为一个新兴市场，长租公寓具有投资周期长、运营成本高、租金回报率低等特点。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称，“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点”。郁亮曾公开表示，' 从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。' 此外，龙湖亦于不久之前提出“三年不盈利”的雄心口号。

 

可见市场对于长租公寓的盈利模式尚不清晰，短期内并没有抱有乐观思想。

 

“盈利是明天的问题，明天的业务留待明天再说。”

 

对于明天，在复杂和竞争激烈的市场环境下，无论是龙头老大还是新兴行业，前景都充满着未知。

当下，智能手机和住，都是刚需。所以，为人提供更先进更舒适的体验和服务，是苹果手机和长租公寓共同的出路。

 

苹果手机能否引领下个十年智能手机界的方向？长租公寓能否在未来的租赁市场打出一片天？相信在不久的未来就可以得到答案。