2018年,在他们的布局中,很多人的退路可能已经被包抄了

2018-01-05  冲霄881


这是IMC心理研究院房地产发展战略研究所所长、广州某房产公司总经理安迪近期对中国经济和房地产趋势的一项重要研究。我们把通俗版予以发布。

 


2018年,在他们的布局中,很多人的退路可能已经被包抄了


年关之际,房地产又出现了一些非常值得关注的动态。它们像信号弹一样,释放出来的信息量非常巨大。


在运用IMC解读这些信息时,我们不仅看到了房地产未来的发展路径,甚至也看到了中国政治、经济和社会未来将要发生什么。


我想说,未来超出了很多人的想象。



1

-THE FIRST-


所以,先插入几句话吧。


理解文章需要智商,直面现实需要格商。不敢直面真相的人群可以自行离开了。


最近我在知识星球「房地产最前线」回答了不少粉丝的问题。顺便在这里说一下,也许有助于大家理解这篇文章:


其一是:中国很大,地区差异巨大,一二线城市的问题,和三四线不一样;三四线城市的问题,和五六线又不一样。所以要区别对待。但这些区域发生的事情,又是有内在逻辑的,需要有「全国一盘棋」的思维。我们研究房地产的趋势也好,研究具体投资方向也罢,都要明白这个道理;


其二是:看到趋势,不用太担心,未来在路上,一定会来的,但不是明天就能到你家了。所以,不用太焦虑和担心。按照IMC的话语,这叫做保持头脑和心理的洞察,头脑不被心理绑架,拿出人格的担当去应对各种复杂局面。


好了,我们现在先来看一下最近的几个新闻。话说,在这个伟大的国,新闻串起来分析才能看到真相的,否则,根本不可能理解全面和到位。


第一条新闻:2017年12月24日报道出来的,关于23日「全国住房城乡建设会议:明年去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段」


 

第二条新闻:2017年12月19日报道出来的,「北京市首个农村承包土地经营权担保抵押金融产品发布」。



第一条新闻,是住建部在中央经济工作会议开完后,针对自己所属「住房和城乡建设」板块开的会议,而中央经济工作会议对房地产的论述是「加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度」,而这,又呼应了2017年12月8日中央ZZJ工作会议对房地产的定调。


第一条新闻最值得关注的是最后一句:「去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段」。


大家看到这里,如果您有仔细研读我们IMC房地产战略研究所出具的第一篇研究报告的通俗版,就会会心一笑了。因为这完全验证了我们之前的基本判断:


一线城市上涨到一定幅度,限购、限售,冰封➼资金赶往二线城市、不限购的城市➼推动二线城市、不限购的城市房价疯狂上涨➼上涨到一定幅度,限购、限售,冰封➼资金赶往三线城市、不限购城市……


好啦,2016年一二线城市房价大涨,2017年很多三四城市「涨价去库存」,就是这样一个逻辑。


那么,2018年,「涨价去库存」,终于轮到偏远的三四线城市和广大小县城了。而在那里,想着多卖地的地方政府和有大批房子等着涨价卖出去的开发商正在翘首以盼。


嗯,ZY不会让他们失望的!



2

-THE SECOND-


那接下来的五六线县域城市「涨价去库存」,资金都从哪里来呢?


毕竟中国有280多个地级市,却有超过2000个(县级市和县城,还不包括市辖区)的县市。面对如此数量庞大的县域城市,除了继续制造涨价的趋势和现实,让居民陷入恐慌砸锅卖铁也参与买房或者继续加杠杆买房之外,恐怕资金量也不一定够,如果不够了,县域城市的房价涨上去还能稳住,支撑点在哪里?


插一句,你没看错,涨上去还能稳住,这就是ZF的「顶层设计」。我们在第一篇研究的通俗版已经指出过了,冰封的一个如意算盘就是保持房价稳定,并且,最终把房价问题变成房租问题。从一线到五六线稳住,这也是「全国一盘棋」。


好,涨上去还能稳住,意味着什么?意味着有更多的资金撑着,意味着必须有更多的接盘侠出现。


那么现在如何变出那么多钱和人来?五六线县城,可不比一线城市,有那么多的资金和大量的新增人口。


办法还是有滴!


我记得石师在一个场合上说过,不管你聪明不聪明,也不管高层聪明不聪明,你都必须先假定高层比你聪明,然后,你站在他的角度来思考一下,很多问题就明朗了。


在D的领导下,真的不缺办法。接下来神一般的操作出现了。


其实也酝酿很久了,只是很多人没看到,不少人没想到会来得那么快而已。按照IMC心理研究院石院长的话来说就是,在低智商-高欲望的社会,人民群众没有那种敏感度的。人家或许正在某个高铁站等着小鲜肉鹿晗呢,或者正大口大口地喝马云爸爸的鸡汤。



3

-THE THIRD-


我们请看第二条新闻:「北京市首个农村承包土地经营权担保抵押金融产品发布」。


我来科普一下这是什么意思。


农村土地呢,是所谓「集体所有」的,然后农民首先是有「承包权」的,这是当年农村土地改革「承包到户」的结果。然后呢,农民承包以后就有「经营权」啦。这就是「三权分置」了。十九大指出,承包期再延长30年。


好啦,这个新闻的意思就是,农村土地可以用承包权年限之内的经营权去做抵押贷款,也就是可以金融化啦。


而其实这样的政策,早在2014年中央一号文件就明确鼓励了土地承包经营权可以抵押融资。然后接下来在四川和浙江两个点搞了「农村土地承包经营权确权登记」。只有确权登记后,才能抵押融资。


做了抵押融资的,之前都只是个别地方上的小打小闹。但这次北京落地了第一个正式的土地经营权抵押融资项目。这显然具有标志性的示范带头作用。


说得直白一点就是,这是一个潘多拉魔盒,一旦开启,未来几年资本将大规模涌入农村市场。无数的农民兄弟可以凭借这个融资工具拿到钱,发展农村经济。可以想象的是,农村土地未来几年必将极大的金融化和杠杆化。


中国有18亿亩土地,还不包括政府已经允许卖出的宅基地,所以这个金融化的规模大到无法想象。


大家可以想到,在当前创业环境并不好的情况下,农民拿到钱后,除了少部分确实会继续在农村经营外,估计大部分拿着钱去县城消费去了吧?


然后,消费的大头肯定是买房了,这就是将来五六线县级城市去库存的资金来源和接盘侠来源。而这个来源,可以挖掘的潜力巨大,也可以挖掘好多年。


从全国一盘棋来看,一二线城市的房价涨上来了,是不能让他们崩盘的,更不能让溢出资金到处乱窜的,三四线城市的房价上来了的情况也一样。所以,可以预计的是,这一次的五六线县级城市去库存,购买人群和资金来源主要是:


县城本地的刚需、改善、投资和投机等等,加杠杆,加杠杆,走过路过,不要错过;


在外地上班的,特别是在一二线城市上班的回流「返县置业」年轻人群。他们暂时无法在一二线城市买得起房子,不管是工作原因还是老家在县城或者农村的原因,大部分也不会去三四线城市买房;



少部分一开始就将承包土地的经营权抵押贷款后的农村进城居民,而这个可能在某些经济较为发达的地区一开始会普遍存在;


三的现象会持续进行,直到这一轮县域城市去库存基本成功,才会降低速度,后续再释放农村土地经营权的能量。


所以,可以预见的是,在农村土地经营权抵押贷款标志性事件出来后,在经济和金融层面将意味着什么。很显然,信息量和想象空间都非常大。



4

-THE FOURTH-


那些暂时在一二线城市买不起房子的年轻人,要么接受「返县置业」的「历史安排」,然后回到一二线租房继续工作,等待「租售同权」的长租房了(据说也要优先安排最底层的环卫工人、公交司机和年轻教师等等,至于您与这些工种不搭边的,估计至少排队一两年了),要么就选择继续在一二线城市买什么「共有产权房」了。然后,慢慢挣钱回购政府产权部分,期待有一天与政府的「共有产权」完全变成自己的产权了。至于回到乡下,可能并不会有机会了。


因为后路已经被「包抄」了。


就这样,整个社会的阶层固化一定会变得更加严重。而固化的根本还是一套房子,或者与您是否有农村承包土地有很大关系。多少人,都会深感社会的荒谬和面对现实的无力。


而农村土地经营权的逐渐金融化,将会导致通货膨胀会不可遏制的持续进行很多年。各种生活成本特别是食品成本,将有可能持续上涨。而在可见的未来,因为逆全球化的到来,我们作为石油进口大国,原料成本将会继续涨价,这又是导致通胀的重大外部因素。


我们愿意去相信也承认政府的操盘能力,也认可城市化过程中中国发生的巨大改变,也认可农村土地金融化将对「振兴乡村」带来帮助。但是由此带来的问题,已经数不胜数了。而不管是阶层固化,还是长期的通货膨胀,会带来什么,我们无法想象。


而这就是中国社会从「沉闷」走向「烦闷」的社会经济基础了。具体这点,您可以关注「心理分析」或「石勇心理」,了解更多内在逻辑。



5

-THE FIFTH-


好了,五六线县级城市去库存的路径以及借助的支点我们基本看清楚了,我们再反过来看一下,一二线城市房地产的走向以及对应的金融政策。


再来看一个新闻。2017年12月27日出版的《学习时报》以头版头条、占据大半个版面的篇幅,刊登了题为《进一步深化住房制度改革》的文章,作者秦虹是住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员。我还是直接截取部分内容吧。其中有如下描述:



请注意,《学习时报》是党中央的机关报,开了经济工作会议和住建部的会议后,具有很深的含义。嗯,应该算是统一认识的意思吧。


也就是说,未来会通过资产证券化的工具,用流动性更高的证券去支撑流动性偏差的资产,这些资产的价格和价值会下降吗?显然是不会的。一二线城市的房价将得到更好的支撑。至于您家里多套房的,能否出租出去,就是另外一回事了。因为到时候租赁住房的服务,会因为政策、金融和管理等等优势甩出您个人房源几条街。而能否套现成功出售,那要看地方政策了。


写到这里,我仿佛看到了一幅这样的场景。


就是因为要拉动经济的发展,解决当年的产能过剩,我们20多年前,打开了一个叫做「房地产」的魔盒,发展到后面,住房在很多地方已经过剩,却还在不断进行「产品升级」,在一线和强二线城市沦为炒作和阶层压迫的工具,而且矛盾大到无法解决。只有通过完全违背市场走向的限购限售等政策来控制。而为什么会出现这个原因呢?这点很值得大家思考。在这里不好说得太明白。


但是在IMC心理学里面,有一个重要的概念,叫做心理保护。大概意思就是无法直面问题真相,出现问题后,通过新的心理保护去掩盖前一阶段的问题。套用到经济领域,其实就是用一个更大的泡沫去掩盖前面制造的泡沫。循环往复,一直玩到玩不下去,直到BENKUI为止。


我已经看到了一个叫做「金融化」的魔盒,完全可以掩盖掉前面几十年因为房地产带来的巨大政治、社会和经济问题,以及金融系统的不稳定问题(如果稳定就不用专门成立「金稳会」啦)。


这个「金融化」的手法,也许暂时可以解决现在的问题。但就像心理保护原理所讲的,它注定会和历史上任何一次「改革」一样,在不远的将来,制造出更大的更难解决的经济毒瘤和社会问题。


在我眼前,出现了这样一幅图景:多年以后某一年的年底,整个社会已经很烦闷;此时阶层的压迫,不是通过对土地的直接占有,不是通过房地产的利益转化,而是通过看不见的、不见血的金融压迫。有些人可以坐享其成,有些人却不管怎么努力,貌似都没有翻身的可能。但谁是「吸血鬼」,面已经模糊了……





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作者 | 安迪

编辑 | 小炜


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