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作者 民三庭法官 蒋梦娴 选房看房时，注重什么？——权属为王 购房人在选房过程中，关心的往往是房屋价格及属性等，却忽略了不动产最为关键的信息即物权信息，造成了后遗症。 案例：房东王先生拿着房产证，说房子是女儿小王的，王先生可以全权负责。张女士对房屋很满意，向王先生支付了10万元定金。但之后王先生“人间蒸发”了。张女士急着找小王，才发现小王几年前就已移居国外，压根不知道父亲在卖房。 法官提示 购房人在购房前应先行了解出售人及收款人的身份，确保出售人是不动产权证上载明的产权人，或持有产权人出具的公证授权委托书的受托人，避免向无权处分人支付钱款。 案例：张女士看中了一套一楼的房屋，天井被改造成卧室，房屋面积足足增加了8平方。张女士仔细翻看了房东李先生的房产证和身份证后支付了定金10万元。等双方网签时，张女士傻了眼：原来李先生是个失信被执行人，房子早被法院查封；李先生曾将房子抵押贷款，债台高筑达几百万；而那个被改建的天井是违章建筑，房屋已被房管部门限制交易。房屋买不成，李先生却说10万元定金也拿去还债了。 法官提示 房产证所反映的仅是产证颁发时的产权信息，不能反映出目前的产权人信息、抵押权信息、查封信息及其他限制交易的信息等。此外，还存在伪造的假产证或前产权人持有的旧产证等可能性。为妥善起见，建议购房人在购房时要求房东提供不动产登记事务中心最新出具的（七天内）全套不动产登记簿。 案例：张女士痛定思痛，这次购房，要求房东提供了产权调查信息。当她拿到全套不动产登记簿后又傻眼了，咦，怎么看不懂？ 法官提示 不动产登记簿所载明的内容包括：房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件等10类登记簿信息。在购买二手房时，应特别注意以下几个方面：1、房屋是否存在抵押信息：抵押权未予注销前，房屋将无法过户。2、房屋是否存在司法限制：被查封的房屋无法签订上海市房地产买卖合同、更无法过户。3、房屋是否附有违章建筑：如有相关文件登记，房屋将无法过户。4、房屋是否是经济适用房、动迁安置房等：此类房屋存在一定期限或条件的过户限制。 案例：张女士查清房上没有抵押、查封、违章建筑等，房东刘先生还说急于出售、降价20万元，张女士付了定金10万元。不久，刘先生的妻子刘太太诉至法院，查封了房屋。原来，房子虽登记在刘先生名下，但其实是夫妻共同财产。刘先生夫妇关系不睦、分居多年，刘先生急于出售房屋正是想转移财产。 法官提示 对于登记在夫妻一人名下、但实际为夫妻共同共有的房屋，建议购房人在签约前获得夫妻双方的书面出售房屋承诺书。 签订合同时，约定什么？——落纸为王 案例：张女士终于看中了一套靠谱的房子，业务员将张女士和房东周先生带到房产中介，并以“大家背对背谈一谈”为由，将他们分别请进了两间会议室。 法官提示 审判实践中法院发现，房产中介在签约时隔开上下家往往是出于自己的私利，他们有些是为了避免上下家熟悉后“手拉手跳中介”，有些甚至是为了达到欺骗两家以多收取中介费或好处费的目的。为了防止可能存在的各类猫腻，建议购房人在房产中介的陪同下直接与房东洽谈交易条件，并留存房东联系方式。毕竟，买卖是上下家的事情，自己能够掌控的才最安全。当然，成交后该付的居间费（中介费）还是要付的，不能利用中介公司提供的信息直接“跳单”。 案例：张女士和周先生及业务员谈了一下午、终于谈妥了，并说好张女士承担中介费2万元。房产中介拿出一堆文件催促双方签字。疲惫的张女士基于信任，匆匆签字。事后，房产中介拿出由张女士签订的佣金确认书，要张女士支付中介费5万元。 法官提示 购房过程中通常先后会签订两份买卖合同。第一份一般名为“买卖居间协议”，由买卖双方及中介共同签订。这类协议由房产中介提供模板，不同中介的格式各不相同。在居间协议签订同时，中介通常还会要求签订“佣金确认书”，确定中介金额及支付时间。第二份为统一版本的上海市房地产买卖合同，一般是在买卖居间协议签订后一段时间，购买方支付首付款时由买卖双方签订。买卖过程中签订的所有文件，都将可能对交易产生重要影响，建议仔细阅看后谨慎签订。 案例：房东周先生提出，合同里写明首付款十天内付清、否则张女士违约。张女士表示，尽量十天内付清，但也可能会晚两天。周先生说：没关系，买卖是缘分，有问题一切都好说。 法官提示 交易条件应当在书面合同中载明，一旦出现纠纷，合同约定将是法院裁判的首要依据。缺乏证据证明的所谓“口头承诺”无法对书面合同的约定进行变更。对于上下家洽谈时的各种承诺或约定，建议落实到书面合同中，以免今后产生纠纷。 案例：张女士铁定了心，要把买卖合同尽量约定清楚。但她又有点迷茫，到底哪些条款是不能遗漏的呢？ 法官提示 建议买卖双方在签订买卖居间协议时明确所有交易条件，避免今后为办理过户而签订上海市房地产买卖合同（网签合同）时因对部分细节磋商不成、产生纠纷。合同至少应当载明的交易条款包括：1、房价及房款的支付时间、支付方式；2、房屋过户时间及交房时间；3、房屋内原有户口（如有）的迁移时间；4、房屋内原有装修、家电家具是否随房转让；4、房屋上抵押权（如有）涤除时间；5、各种违约情形下的违约责任。 |
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