浅析个体工商户的不动产登记

《民法总则》第54条规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。《个体工商户条例》第2条规定，有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。因此，个体工商户是指自然人在法律允许的范围内，经核准登记，从事相关工商经营活动的非法人组织。关于个体工商户的法律地位，理论界和实务界都颇有争议。个体工商户法律地位的争议导致有关个体工商户的不动产登记在办理时做法不统一。一种观点认为，个体工商户属于自然人，是自然人的特殊形式，原因在于之前的《民法通则》及现在的《民法总则》都将个体工商户置于自然人一章，说明法律将个体工商户的法律地位等同于自然人，办理不动产登记时应当直接登记在自然人名下，不能登记在个体工商户名下；另一种观点认为，个体工商户属于非法人组织，是不具有法人资格但能够依法以自己的名义从事相关民事活动的组织。因此，不动产可以登记在个体工商户名下。

1个体工商户办理不动产登记时，登记在谁名下

某个体工商户经营者持营业执照、购房合同、购房发票、完税证明等材料申请不动产登记，不动产登记机构在受理登记申请时，应将不动产登记在个体工商户名下还是登记在作为经营者的自然人名下？按照上述第一种观点，无论购房合同写的是个体工商户的名称还是经营者的姓名，不动产都应当登记至经营者名下。该观点认为不动产登记不能登记在个体工商户名下，个体工商户在法律上是由经营者承担无限责任的。既然法律这么规定，就应该把个体工商户和经营者捆绑在一起，直接登记在经营者名下。个体经营模式的个体工商户，不动产登记在一个人名下；家庭经营模式的个体工商户，不动产登记在家庭成员名下，家庭成员共有该不动产。按照上述第二种观点，如果购房合同上购房人写的是个体工商户的名称，那么不动产登记应当按照作为权利原因文件的合同记载来办理，即登记在个体工商户名下，如果购房合同上购房人写的是自然人的姓名，那么不动产登记至自然人名下。民事法律既然赋予个体工商户一定的法律地位，它就能够成为民事主体，继而成为不动产登记的主体。

按照《个体工商户条例》规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。因此，仅仅在不动产登记簿记载个体工商户的名称是不够的，可能存在个体工商户字号不变但经营者发生变化的情况。字号不变但经营者发生变化的情况是原经营者将其个体工商户的字号在工商部门办理了注销，后又有别的经营者重新向工商部门申请该字号。在办理个体工商户的不动产登记时，必须在不动产登记簿上记载经营者姓名。营业执照是个体工商户的身份证明，应当将营业执照编号记载至不动产登记簿。经营模式是家庭经营或是个人经营，对不动产登记也有一定影响，如家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，可以申请不动产变更登记，个人经营的个体工商户变更经营者的，不可以申请变更登记，所以要将个体工商户的经营模式记载到不动产登记簿。笔者同意第二种观点。

2个体工商户名下的不动产如何处分

不动产登记在个体工商户名下后，处分个体工商户名下的不动产时，如办理抵押或者出让，由谁来签字办理呢？既然不动产能够登记在个体工商户名下，就可以个体工商户名义处分不动产，由个体工商户的经营者代为申请不动产登记。如果是个人经营模式的，经营者个人代为提出不动产登记申请，签字办理即可。如果经营模式是家庭经营的，是否要家庭成员共同提出登记申请呢？笔者认为，个体工商户的营业执照上只记载经营者姓名，可以认为经营者是个体工商户的代表，其意思表示代表个体工商户，若家庭成员对处分不动产意见不统一，以经营者的意思表示为准，其他家庭成员的意见不能对外发生效力。不动产登记簿无需记载家庭成员姓名，若家庭成员间因处分意见不一致导致民事争议的，由当事人通过民事争议解决方式自行处理，与不动产登记机构无关。

3个体工商户将名下不动产变更到经营者名下，属于转移登记还是变更登记

在不动产登记中，主体发生变化的属于转移登记，主体不变，其他事项发生变化的属于变更登记。个体工商户虽然由经营者承担无限责任，但是在民事法律中，个体工商户与自然人属于不同的民事主体，因此，不动产从个体工商户名下变更到经营者名下属于转移登记。该转移登记具有一定的特殊性，作为转移登记的原因文件不是一般的买卖合同，而是不动产从个体工商户名下转移到经营者名下的书面材料，税务部门一般将这种情况纳入同一投资主体财产转移的范畴，并予以免征相关税费。不动产从经营者名下转移到个体工商户名下也是一样的申请材料和登记程序。按照个体工商户等同于自然人法律地位的观点，个体工商户和经营者是同一民事主体，因此个体工商户将名下不动产变更到经营者名下属于变更登记。可见，对个体工商户法律地位的不同意见导致适用完全不同的登记类型。

4个体工商户的经营者做离婚析产或婚内财产约定如何处理

实务中常遇到不动产登记在个体工商户名下，经营者因离婚申请将不动产按照离婚协议书或者离婚判决书的内容登记至一方名下，或者是将个体工商户名下的不动产直接约定为夫妻共有或一方所有，这种情况如何处理？个体工商户与作为经营者的自然人属于不同的民事主体，所以办理离婚析产或者婚内财产约定的，应当先将不动产转移至经营者个人名下，然后作为自然人名下的不动产分割或合并为一方所有或双方共有。按照个体工商户等同于经营者法律地位的观点，就会非常混乱，无法厘清夫妻个人财产或共同财产与个体工商户名下不动产的关系。

如果夫妻双方申请将经营者变更为另一方名字，可否受理？按照《个体工商户条例》规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，应当向登记机关申请办理变更登记。即个人经营模式的个体工商户的经营者一旦变更，就意味着原个体工商户已注销，后设立的是新的主体。因此，个人经营模式的个体工商户是不可通过变更登记改变经营者的，家庭经营模式的个体工商户可以先向工商部门提出变更经营者的登记申请，然后再向不动产登记机构提出变更登记申请。

刘翎艳

常州市不动产登记交易中心

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