2017

在中国房地产行业市场化发展的20多年间，一幢幢高楼见证了城市的振兴与崛起。地标建筑在一定程度上成为城市综合实力的象征，以点带面促进区域、城市产业和人口的集聚，推动着城市房地产市场格局的转变。

为客观反映当前中国城市建筑的整体发展水平，彰显百城建筑新地标的视觉价值、功能特征与文化内涵，推动中国建筑向国际化、多元化、绿色化方向发展，自2004年开始，中国指数研究院、中国房地产指数系统开展“中国建筑新地标研究”引起国内外各界的广泛关注，相关研究成果成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。2017年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去13年“中国建筑新地标”研究经验的基础上，更进一步与大数据结合，分析地标建筑所处区域的资源、人口集聚情况，继续加大对地标建筑内部服务、功能等内涵因素的分析，最终形成“2017-2018中国百城建筑新地标”研究成果。

在2017-2018中国百城建筑新地标研究中，研究组从建筑规模、市场表现、技术创新、服务功能、显性标识、隐性标识对样本项目进行评价。

● 区位分布：主要集中在环渤海、长三角和珠三角，二线城市新兴区和三四线城市中心区建筑新地标加速发展

2017年中国百城建筑新地标样本项目依然主要集中在环渤海、长三角和珠三角地区，三大区域新地标样本项目合计占比为64.7%，但较去年下降近10个百分点。从各区域占比变化情况来看，珠三角地区新地标项目数量超越长三角、环渤海地区，占比较去年提升3.1个百分点。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目分布情况

从城市类别来看，二线城市新地标项目仍占绝对优势，较去年大幅提升近10个百分点，占比高达54.7%；而三四线城市较去年大幅回落7.1个百分点至29.7%，一线城市占比降至15.6%。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况

建筑新地标样本项目分布主要集中在城市中心区。二线城市新兴区和三四线城市中心区建筑新地标加速发展。2017年中国百城建筑新地标样本项目分布在城市中心区、城市新兴区、次级中心区的占比分别为43.3%、29.6%和20.9%。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况

● 发展特征：地标建筑规模明显下降，平均高度与去年基本持平，多业态搭配成主流；硬件技术是基础，软性服务是内核。

（1）百万平米以上项目占比显著下降，平均建筑规模为2011年以来最低

2017年中国百城建筑新地标样本平均建筑规模为71.6万平方米，较2016年下降18.4万平方米，为2011年以来最低。建筑规模在100万平方米以上的新地标建筑样本项目占比明显下降，10-40万平方米的项目占比仍最大。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布

（2）300米以上项目占比三年来首次提升，新地标建筑平均高度与去年基本持平

300米以上项目占比三年来首次提升，新地标建筑平均高度为212.5米，较2016年下降0.5米。300米以上的样本项目占比三年来首次实现提升，较去年提升3.3个百分点至16.3%；200-300米样本项目占比下降6个百分点，降幅最为明显。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布

（3）平均容积率继续下降，绿色生态项目持续增长

2017年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.5。2017年样本项目平均绿化率上升0.9个百分点至37.1%。随着人们生活水平提高，对办公场所及环境提出更高要求，绿色生态的项目越来越为人们喜爱。

图：2017年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

（4）建筑功能丰富多样，多业态搭配成主流

2017年中国百城建筑新地标样本中具备多业态复合功能的项目占比高达86.1%，较去年小幅提升1.5个百分点。其中写字楼、商业、住宅等三大业态搭配仍是今年主流。2017年中国百城建筑新地标样本项目的精装修占比回落，较2016年下降了4.3个百分点至46.8%，简装和毛坯项目占比均有不同程度的提升。

图：2017年建筑新地标样本项目物业形态种类占比

（5）新技术助力建筑产业化，绿色节能渐成建筑地标新标识

从建筑技术看，装配式建筑对于推动建筑产业化以及绿色节能方面效果显著。从建筑选材看，绿色节能材料在建筑新地标应用越来越广泛。2017年中国百城建筑新地标样本项目LOW-E中空玻璃幕墙、薄膜太阳能电池、新型化学材料等绿色建材应用广泛。

（6）建筑功能多元化、运营管理专业化，软性竞争优势明显

建筑功能更趋多元化，智能建筑应用广泛。新技术创新服务模式，运营管理更趋专业化。随着“互联网+”等创新理念与物业服务的不断深度结合，以“互联网+”、大数据、云计算、物联网等代表的新技术不断推动物业服务持续创新。在2017年中国百城建筑新地标样本项目中，借助新技术创新服务模式的新地标建筑占比明显增多。

●资源集中度：新地标项目周边资源密集，带动人口集聚

为了了解地标周边资源分布情况，我们重点梳理并分析了北京、上海、广州、深圳等十个城市近300个新地标项目的周边资源大数据。资源数据的统计范围是以建筑新地标为圆心，以三公里为半径的资源分布圈。

（1）整体情况：新地标项目周边遍布交通节点，餐饮住宿资源集中

图：近300个新地标项目主要资源分布均值（单位：个/所）

从近300个新地标项目周边资源的平均数量来看，覆盖最密集的资源为餐饮服务，餐饮服务可以侧面反映新地标项目周边人口的集聚情况，资源数量越高，则反映新地标周边日常消费需求程度越高，进一步反映新地标周边人口的集聚度越高。新地标项目周边资源集中度整体较高，具有较强的资源集聚效应，有利于推动其所在城市的集约化发展。

（2）城市：成都、广州新地标项目周边资源平均数量最高

图：十个城市不同资源分布均值

注：为更好地表现各类资源的数据情况，图中餐饮服务数量做了同比例缩小。

成都、广州两地新地标项目周边资源平均数量在各城市中居前两位。各城市来看，十个城市新地标项目平均周边资源数量较多，其中成都、广州以平均超过4000个的资源数量位居前两位，最突出的资源为餐饮服务和住宿服务数量，均明显高于其他城市。

图：新地标项目周边资源分布情况

整体来看，新地标项目所处位置交通通达，周边资源集中度较高，特别是餐饮服务和住宿服务数量较多，随着项目的建设完成以及相关单位或人员的入驻（住），项目周边人口、资源将得到进一步集聚，在推动区域经济向好发展的同时，助力城市发展。

● 地标建筑趋势探索：紧跟国家战略布局，明确城市发展脉络，地标建筑定位将提升

（1）国家：国家战略持续推进，地标建筑向核心区周边区域分布将更趋显著

新时期，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。十九大报告提出了区域协调发展等国家战略，这些国家战略规划将有效激发相关地区的经济潜能，带动区域内产业结构转型升级，促进更多具有经济文化属性的新地标不断涌现，推动城市发展。

（2）城市：城市总规明确城市发展脉络，建筑新地标承载新功能

随着一系列城市总体规划的公布，城市未来发展路径更加明晰，城市规模、空间布局以及产业结构更加明确。地标建筑可以有效地促进产业和人才集聚，推动区域产业的升级以及经济发展，完善城市功能，提升城市影响力和竞争力。

（3）企业：科技与服务共筑地标建筑新形象

随着科学技术的发展，绿色办公已经是当今时代的主旋律。未来绿色健康的办公环境将成为地标建筑的一个重要发展方向，企业通过借助先进的科技手段，探索建筑的潜在功能。同时，建筑地标是企业品牌知名度、资金实力、技术力量等多方面的综合体现，有助于扩大公众对企业的认知，提升其品牌价值。一座好的建筑地标不仅要考量建筑实体，其丰富的运营服务可以有效提升建筑地标的综合实力，是有别于其他建筑的关键要素。作为地标建筑的打造者，企业不仅要注重建筑形态以及新材料的应用，先进的运营管理能力也是其有别于同类建筑的杀手锏。

● 2017-2018中国百城建筑新地标研究成果

（1）2017-2018中国建筑新地标

建筑新地标作为展示城市形象的窗口，巍峨挺拔的高度是其最显著的一个特征。随着最前沿的国际商业元素不断注入，建筑新地标在城市形象提升方面发挥着越来越重要的作用。

（2）2017-2018中国综合体新地标

综合体新地标有别于建筑新地标，主要因其建筑规模体量宏大、业态功能复合多样、商业优势突出等重要特征，在推动区域产业发展以及提升城市形象等方面均具有重要意义。 “2017-2018中国综合体新地标”从硬件设施、管理服务、新材料与新技术的应用方面均体现了中国前沿城市的经济发展理念以及商业运营管理水平，是推动城市经济发展的重要载体。

（3）2017-2018中国百城建筑新地标

城市建筑新地标的发展不仅注重自身品质的提升，更多依托城市发展特点以及资源优势，从而打造更具特色的城市地标建筑。“2017-2018中国百城建筑新地标”从规模形象、内外功能、节能环保、技术创新、社会经济影响等方面展现了当前城市建筑的整体发展水平，引领城市经济与文化发展。

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结 语

随着我国经济发展进入“新常态”以及城镇化进程的持续推进，居民生活水平不断提升，对建筑功能以及物业服务提出了更高的要求，将持续推动建筑新地标在建筑节能、文化理念、硬件技术、服务功能等多方面进行完善和提升。

新地标建筑作为展示城市形象的名片，不仅在建筑规模、建筑形态等方面独具特色，其通过优质的物业服务以及技术创新展示出我国城市建筑的未来发展方向。未来，我国产业结构继续转型升级以及消费水平不断提升，将推动中国建筑新地标继续朝着多元化、精细化方向发展。