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本报记者 成全勃 卖方在签订房屋买卖合同后，因房价上涨房屋市场价格远远高于合同约定价格时，卖方毁约现象屡屡发生，卖方是否可以就这样随意反悔？买方是否真的无计可施？ 【案情回顾】 王某经居间公司介绍与陆某签订了《二手房买卖合同》，约定王某购买陆某的商品房，成交价格73.5万元，并约定双方于2017年4月30日前完成房屋交付并及时办理房屋所有权转移的登记手续。该交易在居间公司的协助下已完成网签及资金托管手续，定金、首付已给付，按揭贷款已办妥。至王某起诉时已经偿还银行贷款4期。但陆某反悔不予交付房屋和办理房屋产权转移手续，甚至私下将该房产信息上传至网上再次售卖。 王某无奈诉至法院，要求陆某履行合同，为其办理涉诉房屋的产权转移手续，交付涉诉房屋并承担违约责任。 【法院判决】 庭审中，被告陆某辩称，《二手房买卖合同》签署时其妻子刘某不知情，侵犯了刘某的权利，现刘某坚决反对，故该合同已经无法继续履行，请求驳回原告诉请。 居间公司辩称其已经认真履行了居间方的合理审查及如实告知义务，作为居间方也积极履行了协调沟通义务。 第三人刘某申请参加庭审并述称：其与被告陆某系夫妻关系，本案涉案房产系其与陆某的夫妻共有财产，陆某未经自己的同意擅自签订房屋买卖合同，侵害自己的共有权，请求确认原被告间签订的房屋买卖合同无效。 近日，法院作出一审判决确认原被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，判决被告交付房屋并将房屋过户至原告名下，支付原告逾期交房违约金14567元。 【律师评析】 陕西明萌律师事务所申浩琳律师、毛群律师认为，本案中第三人刘某是否为房屋的共有人决定着案件的走向。对于第三人刘某主张其为共有人的述称，仔细查看证据就可以得出本案涉案房屋为被告陆某婚前财产，并非夫妻共有财产范围。第三人刘某与被告的结婚登记时间在房产购买时间之后，本案涉案房屋系被告陆某的个人财产，第三人刘某的还款记录与本案无关。原告王某自合同签订之日起至起诉之日，期间未收到第三人刘某的异议，并无恶意购买房屋侵害第三人刘某利益的情况。 值得提醒的是，在诉讼中，并非一纸诉状递交法院就会万事大吉。诉讼时间长、客观情况变数大，想要降低诉讼风险就要积极行使自己的诉讼权利，防止赢了官司输了房子的现象发生，因此诉讼保全程序便是很好的防范措施。向法院提起诉讼保全，限制被告在诉讼结束前处分房屋，才能使本案合同处于客观上可履行的状况，避免其他善意第三人合法取得房屋所有权，而我方当事人只能获得违约赔偿的结果。当然，若是当事人愿意放弃房产获得被告的违约赔偿，当事人也可以要求卖方赔偿损失，该损失不但包括实际损失，也包括预期利益损失，即房屋的增值部分损失。实践中，该部分损失的数额一般可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。但是法院判决是否支持该部分的诉请，各地法院的评判标准不一，应根据实地情况确定诉讼策略。 【记者点评】 合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同一经签订，对双方都有约束力，任何一方都应遵守诚实守信原则，不得背信弃义撕毁协议。近年来，房子涨价卖方反悔的现象屡见不鲜，但房地产市场风起云涌，有涨就会有跌，如果换位思考，双方就会多一些理解和宽容，内心就多一份平静，社会就多一份安宁。 |
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