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导语：在房产市场上，法拍房的起拍价比同地段、同面积的二手房价格要低很多，成都市也没有将法拍房纳入限购范围。不限购加上价格低的因素让购房者觉得有利可图，但是广大购房者对于法拍房背后的风险有了解吗？ 法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。一般情况下，法院拍卖的房产有以下几个来源：商业贷款产生、民间借贷产生、司法没收产生、无主财产。法院一般会和京东、淘宝合作，在网络上进行拍卖。在京东、淘宝的司法拍卖频道可以查询相关拍卖信息，成都市民也可登陆四川省成都市中级人民法院诉讼资产网进行查询。 ▲图片来源于网络 购买法拍房的流程 想要购买法拍房，就得先对购买流程有详细了解。 核房：即核实房屋真实性及是否具备交易资格，所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告。 看房：实地看房，了解房屋构造、装修等实际情况再做出购买决策。 签协议：竞拍前去法院签署相关协议。 保证金：交纳保证金以获得竞拍资格，保证金额度由法院确定，一般不低于评估价或市价的百分之五，竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡。 竞拍成功：如果竞拍成功，会出具《拍卖成交确认书》。 过户缴税：凭转让书和相关证明文件办理过户，还要缴纳契税、佣金和剩余房款。 购买法拍房的风险 买房子最关心的就是产权归属，部分法拍房可能在未交付、存在产权共有人的情况下拍卖或者前房主根本没有取得产权证，没有取得房屋产权证就需要看是否在房管局合同备案。而过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，由买受人自行解决，就可能出现无法过户的情况。 其次，还要看房产是否有抵押、多次抵押行为，因为后续所有费用均由买受人自行承担，可能存在债务偿还风险。 “买卖不破租赁”这句话不知道大家有没有听说过，有的被执行人为了避免房屋被拍卖而恶意与他人签订10年、20年不等的长期租赁合同，这种情况下受买人是不能以房屋所有人的身份要求此前的租房者搬离。如果查房时知道有人居住在里面，一定要确定居住人与被执行人的关系，尽量避开这种房屋，否则可能导致无法交房不能入住的情况发生。 前房主“一房二卖”的行为，即在拍卖的同时将房屋又卖给其他人，如果另一方善意的付清与房屋价值相等的房款，办理了入住手续入住房屋。这种情况一般是判决前房主全款退还购房款，待另一购房者自愿搬离后才能入住。 买房过户要缴纳税费，契税、个人所得税、拖欠的水电气费、物业费，未缴纳土地出让金以及拍卖佣金都需要买受人自行承担。其中要搞清楚房屋上一次交易或者房产原值是多少，警惕房屋上一次交易是不是“直系亲属过户”自由定价，不然差价的20%将会是很大数额。 |
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