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房地产企业预缴税金及期间费用可当期扣除来源：浙江税务网(www.zjtax.net)作者：信息采编部发布时间：2011-07-15查看：3229 问：房地产开发企业在取得预售收入的时候，缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、还有在当期发生的期间费用是否可以在发生当期税前扣除？ 答：由于房地产未完工，此时预售，取得预售收入不是正常的税金核算，企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴，这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢？ 一、企业所得税——预缴，完工后调整 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二章收入的税务处理中的第九条明确，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 从上述这个调整看，预征所得税的房产，在完工后，要及时进行调整，此时，计税成本是可以确定的，因此调整的是毛利从而会调整企业所得税，没有调整营业税和土地增值税。 二、营业税、土地增值税等——预缴，当期扣除 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也即，此时预售房产，要依法计算缴纳营业税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税的政策。 企业根据上述规定，预先缴纳营业税，土地增值税等。那么，营业税和土地增值税的扣除是如何规定的呢？ 国税发[2009]31号的第十二条明确，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 从这个规定看，期间费用、营业税金、土地增值税是允许税前扣除的，而且是当期扣除。不是完工后才允许扣除。实际上，从前面调整所得税规定看，只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税，说明，营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。 综上，房地产开发企业在取得预售收入的时候，缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、当期发生的期间费用均是在发生当期税前扣除的。但是我们知道房地产预征企业所得税是按预计计税毛利率来计算的，最低的只有3%，县及以下可能低至5%，仅仅与营业税税率相当，若扣除营业税金及附加加上土地增值税，如何达到预缴税款之目的。因此很多县以下税务机关是按配比原则处理的，不确认收入则不扣除相应税金，与会计处理一致。也是有道理的。 |
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