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［提要］ 近十五年来，受房地产市场巨大利益的驱动，房地产经济已经呈现出越来越火爆的趋势。而随着中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也愈发严峻。房产是满足人口居住的最基本保障，也是推动社会经济发展的重要力量。因此，研究人口老龄化和房地产之间的关系具有十分重要的意义。 关键词：人口老龄化；房地产；需求 本文系辽宁社科项目：“辽宁人口与房地产关系研究”（编号：L11CJY033）和辽宁省教育厅科学研究一般项目：“人口结构变化、城镇化与房地产市场”（编号：W2014367）阶段性成果 中图分类号：F12 文献标识码：A 收录日期：2016年5月16日 进入21世纪以来，房地产经济在中国GDP中所占的比例越来越高，房地产业的发展程度是直接关系到中国城市化建设的进程的。而中国目前是世界上老年人口最多的国家，随着老年人口数量的增多，将引起一系列的经济和社会问题。 一、我国人口老龄化现状及趋势 我国从2000年始已进入老龄化社会。2014年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%，预计2020年这一比例会达到12.8%。中国的老龄化具有“未富先老”的特点，尤其是在中国农村地区，许多家庭难以承受老年人口数量增多所带来的物质和精神上的压力。目前中国的养老保障体系还不是十分完善，在很多地方，家庭养老是目前主要的养老方式。 随着我国经济的发展，居民生活水平的提高，以及生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程度的主要因素。随着科学技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推进，生育率和死亡率都会最终达到低水平的均衡发展，人们的预期寿命会持续增加，人口迁移发生的可能性也将更大，所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各个方面。中国2005年到2014年65岁及以上人口统计见表1。可以看出，近20年来，中国老龄化人口逐年增加，老龄化人口比例也逐年增加，中国65岁以上人口占全部人口的比例：1995年为6.2%；2005年7.69%，2014年为10.06%。预测到2025年，65岁以上人口数量将达到2.1亿，约占总人口的15%左右。（表1） 二、我国房地产行业现状及趋势 近年来，随着我国经济和房地产市场的不断发展，房价不断攀升，特别是近10年以来，房价不断高企，不断涌现出“地王”，使得专家学者都纷纷研究和预测房价的未来走势，他们普遍认为，在人民币汇率不断上升和国际的大好前景下，基于中国城市化进程和中国目前人口基数大的条件下，房地产需求将会持续上升，导致房价将会高居不下，如表2所示。（表2） 目前，我国家庭模式正趋于小型化，多数是二人户，三人户。三代同堂的现象已经不那么普遍。未来的城市家庭将是以三口之家的核心家庭、两口之家的老年“空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化，两室一厅和一室一厅的需求量将增加；另一方面由于住户的分散和住户总数的增多，将导致市场对住宅数量需求的增加。 对于房地产的需求主要是两个方面：一是作为投资使用，房地产作为不动产，伴随着房地产价格的不断提升，人民普遍为了投机需求，在满足自身对房产的需求之后，纷纷投资房地产业，以使自己的资产增值；二是作为自身的居住需求，中国的人口基数很大，未来人口数量必定是增长的前提下，即使人口老龄化带来青年人口数量下降，但人口增加必然使得房地产市场需求的持续上涨。老人出于养老的需求，与子女一起居住会存在着诸多的不便，如两代人生活习惯、思想观念、消费习惯的差异，作息时间的差异，处理问题意见不一，再加上日常起居不便，住在一起时间短尚能忍受，时间一长难免出现矛盾。所以，未来住宅的需求会进一步增加。 三、人口老龄化对房地产行业的影响 房地产业的蓬勃发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件，符合可持续发展的发展目标。英国学者韦克斯在研究老年人口问题时曾概括地指出，现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生显著变化而造成的：经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化；心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体对房地产业提出了新的要求，同时老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到整个人口的经济承受能力等。随着我国生育率的不断降低，一个青年抚养老年人口的数量在逐年增加，社会养老负担愈来愈重。 （一）房地产行业的发展与老年人口收入的关系。消费是生产的目的，也是生产的动力，所以房地产业发展的动力源于人们对它的消费。同时，房地产的消费不同于其他商品的消费，它需要消费者具有相当可观的经济收入水平。由于老年人口在社会市场经济竞争中处于劣势地位，他们的收入会受到体力、年龄、精力下降等因素影响，再加上退休收入减少，这样一来，老年人口群体中具有购买房屋能力的人比较少；另一方面老年人口中也有一些在年轻时已有房屋，已经满足基本的生活需求，不需要再购买房。总之，老年人口都不能成为推动房地产业发展的主要力量，随着人口老龄化程度的加重，房地产业中特别是商品房的发展速度会受到更为明显的影响。 （二）老年人口身体素质、心理需求变化对房地产行业的影响。劳动力资源是推动房地产业发展的重要力量，人口老龄化加重使得劳动力的供给减少，也使得劳动年龄人口的平均年龄上升，老年劳动人口规模变大。从人的生理功能角度来看，人的身体素质、精神状态等因素到一定年龄后就随着年龄的增加而降低，所以在人口老龄化过程中，劳动年龄人口的整体身体素质有下降趋势，从而不能更好地创造房地产发展的人口环境。 在人的老年时期，生理与心理等方面与中青年时期有很大差异，在住的方面，他们希望能满足安全性和私密性的基本要求，同时人口老龄化中的高龄化现象突出，高龄老年人更多的是身体行动不便者，所以房地产在开发时需要不断考虑到满足老年人需要而进行的对住宅房基础设施和功能改善的建设，而基础设施和功能改善建设需要大量资金和技术的投入，一些企业考虑到眼前利益就可能忽视此类建设，这样房地产业的供给就难以满足广大老年人群的住房需要。 （三）老年扶养比上升对房地产行业的影响。老年扶养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是从经济角度反映人口老龄化社会后果的指标之一。随着我国人口老龄化趋势的不断加重，而生育率却不变或者继续降低，就肯定会使社会老年抚养比上升。而社会老年抚养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶养人口，社会养老负担会逐渐加重。 四、结论及建议 （一）结论。人口老龄化中的老年人口群体是一个特殊的社会群体，但却不是孤立的群体，老年人是社会、家庭的重要成员，所以他们的生存和发展需要影响到社会经济的方方面面。人口老龄化对房地产业更多的是间接、长远的影响，甚至在目前是微不足道的，但从长远来看，通过采取一些措施，一方面可以让老年人口共享社会经济发展成果；另一方面还能解决人口老龄化中“老有所居，老有所乐”问题和房地产业供需矛盾等问题，也是我国目前需要解决与落实的重要问题。 （二）建议 1、坚持贯彻和落实二胎政策。我国目前已经全面放开二胎政策。在中国人口红利消失殆尽的时候，放开二胎政策，会在未来增加社会的劳动力，降低劳动成本，使社会养老负担不断减轻。 2、加大房地产业中的技术创新与应用，以适应老年群体的需求。目前，我国房地产业的技术含量较低，缺乏先进的设备、技术，许多建设行业仍停留在20世纪五六十年代的水平。只有通过新技术的应用，才能建设功能齐全、设计人性化的房地产业，才能充分满足人口老龄化中不断增多的老年人口群体的特殊需要。因此，房地产企业要充分考虑老年群体的实际需求。 3、提高年轻年龄段的人口文化素质。老年人的文化素质直接决定着老年人口的就业、经济收入、经济生活来源和供养状况，并间接影响到他们的身体健康和文化生活状况。受低水平的历史发展和教育发展制约，现阶段的老年人口整体文化水平是比较低的，再加上老年人对新事物的接受能力比较低，所以提高现阶段老年人口的文化素质难度较大，但应重视提高年轻年龄段人口的文化素质，为他们将来的老年生活打下良好基础。 （作者单位：大连财经学院） 主要参考文献： ［1］李健元，孙刚，李刚.中美人口数量代际变化对中美股票市场和房地产市场的影响研究［J］.管理世界，2011.8. ［2］王春艳，吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格——基于空间计量学的研究［J］.人口与经济，2007.4. |
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