民防工程 | 易地建设/结合建设两种方案的成本对比

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聪明人知其然，精明人知其然知其所以然，高明人知其所以然知其所必然。    

from 可乐罐

引言：在上一篇文章《九大项即可把民防工程的费用说清楚》（点击标题阅读）中，笔者全面梳理了民防工程竣工验收有关的九大项费用来源、费用参考标标准及注意要点。

本文以上海市为例，通过介绍民防工程结建、易地建设相关政策，建立费用模型，以政策规定和规划指标为基础，拟定方案及特定数据，套入现实情景，同时结合项目实例，用数据告诉读者，为什么民防工程易地建设优于结合建设？

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两种方案简介

笔者摘录了民防工程结合建设、易地建设经济效益对比的主要内容，如图所示。

1.1 结合建设

建设规定：

地上建筑面积在7000m2以上的民用建筑的民防工程应结合建设。（from《上海市民防结建审批管理实施细则》（以下简称“实施细则”）第二条第（一）项的规定)

结建民防工程的建筑面积应按下列标准计算：

·10层（含）以上的民用建筑按首层建筑面积配建；

·9层（含）以下的民用建筑，基础埋深大于3米（含）的按首层建筑面积配建；基础埋深小于3米的按地上总建筑面积的2%配建。

1.2 易地建设

建设规定：

不宜修建结建民防工程情形的建设项目、地上建筑面积不足7000m2的建设项目，可易地建设。（from《上海市民防结建审批管理实施细则》（以下简称“实施细则”）第十条的规定)

易地建设民防工程的缴费标准:

凡1996年7月1日以后核准缴费的建设项目，一律按照地上建筑面积每平方米60元收取，特定情况易地建设费还能减免（详见实施细则和民房管理办法）。

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从政策规定角度看优劣

要在不同方案的中选出费用最低的方案，需要经历以下五个步骤：

第一步：确定不同方案的技术路线；

第二步：了解并建立各技术路线的费用模型；

第三步：测算实施各技术路线的全部费用；

第四步：对比不同方案的全部费用；

第五步：做出最优选择。

2.1 技术路线

根据实施细则和民防管理办法，两个方案的技术路线如图所示：

2.2 费用模型

在确定了两个方案的技术路线后，结合民防工程易建和结建政策，笔者分别建立了两个方案的费用模型如下：

①易建方案费用模型：C易=S易*P易

②结建方案费用模型：C结=S结*P结

重要参数表格：

为了在有限信息下提供精度更高的数据，采用近似处理：

2.3 测算费用

易建方案技术路线的费用测算较为简单，P易按实施细则规在费用模型计算中，不考虑减免，统一按60元/地上建面m2计算，即C易=60*S地上=60*S首/R密*R容。

结建方案技术路线的费用测算中，P结暂按经验指标3500元/结建面积m2考虑。

2.4 对比费用

由于地上建面以7000m2为界线、楼层以10层为界线、基础埋深以3m为界线，将影响民防工程易建方案和结建方案费用模型的计算结果。

笔者分别将地上建面设定为6999、7000(由于政策未明确7000m2含在以上还是以下，故单独列出)和7001三个特定值；将楼层数量设定为1、9、10和33层（百米内住宅一般最高做到33层）四个特定值；将基础埋深设定为2.99m和3.01m的两个特定值并套用费用模型进行测算，共组合出10种可比方案，测算结果如下表所示。

计算过程为：

OP1：S地上取特定值6999m2<>

OP2：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按易地建设，缴纳易地建设费41.99万元；

OP3：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按结合建设，楼层方案按10层以上，取特定值10层，按政策规定，按首层建面配建民防工程结建面积，结建费为245.00万元；

OP4：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值9层，基础埋深方案按埋深>3m，取特定值3.01m，按政策规定，按首层建面配建民防工程结建面积，结建费为272.22万元；

OP5：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值1层，基础埋深方案按埋深>3m，取特定值3.01m，按政策规定，按首层建面配建民防工程结建面积，结建费为2,450.00万元；

OP6：S地上取特定值7001m2>7,000m2，按结合建设，楼层方案按10层以上，取特定值22层，按政策规定，按首层建面配建民防工程结建面积，结建费为74.25万元；

OP7：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值9层，基础埋深方案按埋深<>

OP8：S地上取特定值7000m2=7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值1层，基础埋深方案按埋深<>

OP9：S地上取特定值7001m2>7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值9层，基础埋深方案按埋深<>

OP10：S地上取特定值7001m2>7,000m2，按结合建设，楼层方案按9层以下，取特定值1层，基础埋深方案按埋深<>

2.5 最优选择

通过将费用模型下10种不同可能性的费用进行横向对比可知，在限定民防结建单方指标P结为3500元/m2的情况下，易地建设费C易最高为42万元，而结建费C结最低为49万元。最低的结建费比最高的易建费至少高出16.67%。

小结：民防工程易地建设的经济性远优于结合建设，且地上建面越大，这种经济优越性越明显。

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从规划指标角度看优劣 

在项目土地获取阶段，是否能根据有限的规划指标(土地面积S土、容积率R容、建筑密度R密，绿化率R绿等)得出相同的结论呢？

由于S结为有两种计算方式，笔者特地分别进行了推演计算：

①S结按按首层建筑面积计算：

根据现行规划要求，容积率R容通常在0.5（独栋别墅项目，目前已基本禁止）~3(高层小区)，对个别超高层，容积率可能高达8~10。而根据规划要求，R密通常在20%~50%之间。

取R容=10，得R密=17.14%<><>即C易＞C结时，项目建筑密度指标绝对不符合规划要求。

②S结按地上建面的2%计算时：

仅从数学计算上即不可行，即S结=S地上*2%时，C易必定小于C结。

小结：根据规划指标的进行模拟计算，无论民防工程结建面积按首层建面计算还是按地上建面的2%计算，民防工程易地建设的经济性都要远远优于结合建设。

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从实际项目角度看优劣

那么，在实际项目中，民防工程易地建设相对于民防工程结合建设究竟有多优于结合建设呢？

例题:某项目规划指标为土地面积44,000m2(为便于计算，做取整处理)，容积率为1.5，建筑密度25%，绿化率30%。停车位按1.2个/100m2配建。根据规划指标，结合上文提到的公式并拟定下表所示的数据作为费用计算基础。

注：由于前文笔者已确定过基础埋深小于3m时结建民防工程的不可行性，即民防工程无法按地上建面的2%计算，故以下计算中民防工程结建面积按地上首层建筑面积考虑。

考虑实际可能出现的情况，笔者设定以下三个方案进行计算：

方案一：民防工程缴纳易地建设费+地面停车。

方案二：民防工程结合地下停车库（即结建+地下停车）。

方案三：民防工程缴纳易地建设费+地下停车（普通地下室）。

三个方案计算结果对比如下表所示：

注：静态对比，不考虑资金的时间价值

小结：与结合建设相比，易地建设成本低、经济效益高，且经济效益高出结合建设的金额是千万元级的。在项目方案设计时，应结合规划条件和项目实际情况尽最大可能规避民防工程结合建设，尽可能采用易地建设，必要时可尝试与政府部门沟通修改控制性规划。

总  结   

民防工程建设有易地建设、结合建设之分，本文通过从政策规定、地块规划指标、项目实操三个角度来分析，两种方案的成本和经济效益，易地建设具有成本低、经济效益高的优点。

鉴于易地建设的这种特点，建议在项目方案规划设计阶段，应结合政策、规划条件和项目实际情况，能量大的公司可以尽可能的与政府有关部门沟通，采用易地建设，保证项目的收益。

而笔者在文中运用的不同方案经济性对比思路，费用模型及跳出成本兼顾收入的经营者思路，希望能为广大读者带来一定借鉴。由于各地政策不一，各项目实际规划指标不同，各企业成本指标也有所不同，加之笔者水平有限，各位读者在实际应用时，可能会发现实际结果与本文结果不同，还应具体情况具体分析。

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参考法规文件：

1.《上海市民防工程建设和使用管理方法》

2.《上海市民防结建审批管理实施细则》

3.计价价格[2000]474号-国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知

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