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一、农村宅基地使用权的特点及其与房屋的联系 农村房屋与城镇居民房屋之所以法律地位相异，原因就在于宅基地使用权与国有建设用地使用权性质的不同。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。作为中国土地制度的有机组成部分，具有非常独特的以及至今法律和法学界仍纠缠不清的制度品格。研究农村房屋离不开对农村宅基地属性的分析。 （一）农村宅基地使用权的成员权属性。 宅基地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地，能申请宅基地的主体只能是本集体经济组织的成员。应该说，宅基地使用权通常是与成员权联系在一起的。 （二）宅基地以户取得以及与房屋的共同共有关系。 户作为一种特别的民事主体类型，在《农村土地承包法》中有农村土地承包经营户。从有利于宅基地管理的角度考虑，现行宅基地申请只能以户的名义进行。 1. 宅基地申请人对宅基地使用权是一种共同共有关系 申请人是指以“户”申请建房用地的家庭成员,登记人指宅基地使用权证上登记的权利人，一般为户主。但登记在户主名下，并不影响认定其他申请人的宅基地权利，正如可以将登记在一方名下的房屋认定为夫妻共同财产一样。所有权，按照主体人数进行形式或状态的划分，可分为单独所有和共同所有，共同所有又可以按照多个共同所有人之间内部关系的不同划分为按份共有和共同共有。共同共有，是指两个或者两个以上的共有人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。共同共有主要有两种基本形式，即夫妻共有财产和家庭共有财产。因此，应认定同一户内宅基地申请人对宅基地使用权是一种共同共有关系。 2.宅基地使用权的共同共有与农村房屋的共同共有。 在宅基地使用权的共同共有权利状态下，加上共同的出资出力建造房屋行为，这就决定了农村房屋的所有权在通常情况下也是由多人共同共有。这种共有比夫妻共有表现为更为复杂的形态，因为主体多且成员变化多。由于共有涉及到多个法律主体之间的权益划分问题，因此在罗马法时期共有就被视为“纷争之源”、“是非之窝”，如果缺少法律上的谨慎规范和合理安排，便容易产生纠纷。因此从某种程度上讲，宅基地以户取得也为以后房屋权属确认及分割纠纷的产生埋下了伏笔。 （三）宅基地的不可重复享受原则以及福利属性。 宅基地使用权是广大农民最基本的生活资料，其数量十分有限，而且承载着使农民住房有所保障、稳定农村社会关系的社会保障职能。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实践中，符合分户条件的家庭成员分户再申请宅基地的，计算宅基地面积时，不再计算已经享受过宅基地权利的成员。这便是通常所说的宅基地不可重复享受原则。 宅基地使用权的取得一般是无偿取得，不是通过交易行为以支付对价方式获得，免费取得宅基地使用权是集体经济组织成员的村民所享有的一种福利。 二、农村房屋权属确定的原则及思路 （一）“房地分离”与“房地一致” 在物理属性上，房屋不能脱离土地而成为空中楼阁，两者是紧密相连而不能分离的。但在法律意义上，土地权利与房屋权利是分别独立的权利，是否要求两者的权利主体保持一致，便形成了“房地分离”或“房地一致”的不同立法。 就土地所有权与房屋所有权而言，由于我国法律规定土地属于国家或集体所有，而家庭住房一般属于私人所有，因而土地所有权与房屋所有权是分离的。因此我们所称的房地一致或房地分离是指房屋所有权人与土地使用权人是否一致的问题。 就土地使用权与房屋所有权而言，我国以房地一致为原则。比如，《物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》、《担保法》中关于房地产抵押时均要求一并处分。这表明，在房屋所有权或建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押以及房屋的登记过程中，均要求房地一致。 （二）农村房屋权属确定应坚持房地一致原则 1.非宅基地使用权人无权通过出资取得房屋所有权 如果未经使用权人许可，在他人宅基地上建造房屋的行为是一种侵权行为，无合法性可言，造房人当然不能取得房屋所有权。但事实上，在他人宅基地上建房者大多得到过使用权人的认可，或单独出资、或与使用权人共同出资。下面举示一个案例： 案例1：李某一家三口于1998年8月申请了81平方米的宅基地，但自己无钱建造，于是和身为城镇居民的万某协议：由万某出全部资金建造四间楼房，完成后，二间归万某所有，二间归李某所有。房屋建成后，李某反悔，于2010年诉至法院，要求确认自己对该四间楼房的所有权。问题：该案房屋所有权如何确认？（房屋确权案件） 笔者认为，该案例中应由宅基地使用权人李某一家人取得房屋所有权，万某的出资行为在万某和李某之间形成债权债务关系。理由如下： （1）依《物权法》中对不动产登记的规定，宅基地使用权只有在办理变更登记手续后才会转移。案例1中的万某没有办理变更登记，没有取得宅基地的使用权，按照房地一致原则，万某无权取得房屋所有权。 （2）李某与万某之间的协议实质上是私下变相转让宅基地的使用权，是法律所禁止的行为。 （3）依据宅基地的不可重复申请原则，李某一家已无法再次申请宅基地建造房屋，所以应当充分保护李某一家人的土地及房屋的权利，否则不利于保护农村集体经济组织成员的基本居住条件，也与宅基地使用权的身份性、社会保障性的制度设计初衷相违背。 2.部分宅基地使用权人出资建房，应当认定房屋所有权为全体宅基地使用权人共同共有 宅基地申请以户为单位，户内成员都是宅基地使用权人之一，但并非每个户内成员都参与出资建造房屋，这在农村房屋建造过程中很常见。请看下一个案例： 案例2：朱某与严某于2000年登记结婚，2001年生育一子，2004年以一家三口（包括三岁的小孩）的名义申请了一块宅基地并建造了三间房屋，集体土地使用权证登记在朱某名下。2007年，朱某与严某离婚，严某要求将这三间房屋作为夫妻共同财产予以分割。问题：本案中的未成年人是不是房屋的所有权人之一？ 该情况下房屋所有权人如何确定？笔者认为，应认定为未成年人既享有宅基地使用权，亦享有房屋所有权，在对土地使用权及房屋进行分割时应予以考虑。至于其他家庭成员的出资行为，应视为替未成年人的垫付行为，其与未成年人仅能形成债权关系。理由如下： （1）房地一致是我国现行法律所规定的基本原则。因为部分宅基地人出资建房是普遍现象，如果这种情况下房屋确权采用房地分离原则，这违背了我国现行法律的原则性规定。 （2）出资建房者并不一定取得房屋所有权，这在对前面案例1的分析中已有论述，未出资者并不一定不能取得房屋所有权，未出资人毕竟已经取得了宅基地使用权，出资是可以通过债权的方式予以保护的。 三、继承案件中农村房屋的处理 《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权……”《继承法》第三条明确规定公民的房屋属于遗产的范围。因此，非农村集体经济组织成员比如城镇居民是可以继承农村房屋的，但宅基地使用权能否一并继承？ 对此有二种观点：（1）主张能够继承。根据房地一致原则，“由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承”。（2）主张不能继承。因为宅基地属于集体所有，只有本村村民才享有使用权，城镇居民不属于本集体经济组织成员，不具有享有宅基地使用权的主体资格。 先看一个案例： 案例3：原告李某与其父亲、母亲王某在农村申请了宅基地修建了农房，1998年李某转为农村户口并成为了一名公务员，2000年李某的父亲去世，但李某与母亲王某没有就父亲的遗产（农房）进行分割。2007年李某将原有房屋推到，并出资在原宅基地上修建了一幢三层楼房，并以李某母亲王某的名义办理了房产证。2014年5月份，该房屋面临拆迁，李某诉至法院，要求继承分割该房屋。 此案原告最后撤诉。实务中，笔者认为，李某不能就新建的房屋进行继承分割。 针对城镇居民对农村宅基地使用权的继承问题，司法实践中一般采取如下解决方案：若房屋的继承人是城镇户口，其依法继承取得农村房屋的所有权，该房屋所有权毫无疑问的应当受到法律的有效保护，对于房屋之下的农村宅基地使用权而言，因目前我国法律对该权利的主体资格严格限制在本集体经济组织成员；因此，处于该继承房屋之下的农村宅基地使用权理应受到必要的限制，不能任意进行继承，主要通过限制继承人对其所继承的房屋的权利行使来实现，即通过限制继承人不得对所继承的房屋进行任意买卖、翻建以及抵押等，而只允许其在必要时对该继承房屋进行修缮。 房屋翻建一般包括两个步骤，一是拆除原房屋，二是在原址建造新房屋。根据《物权法》的规定，拆除原房屋的行为成就时发生物权消灭的效力，建造新房屋的行为成就时又发生设立新物权的效力。 案例3中，因继承人新建房屋，原房屋的物权已经消灭，属于遗产的房屋已经灭失，新房屋属于新的物权，因此原告李某不能继承房屋，就连李某本人应有的房屋份额也已经不存在了。同时，李某已经不具备申请农村宅基地的条件了，其原享有份额的房屋不复存在导致其自身原有的宅基地已经丧失，其父亲的宅基地也不能继承，尽管原告李某出资，就如前面案例1中所阐述的，非宅基地使用权人已经无权通过出资取得房屋所有权，新建房屋李某也没有份额。 因此，非农村集体经济组织成员比如城镇居民是可以继承农村房屋的，这种继承必然导致允许宅基地由房屋的继承人占有、使用，这种物理意义上的占有、使用并不意味着继承人就享有法律意义上的宅基地的使用权。继承人不能申请将继承的房屋翻建、扩建，在土地房屋被征用拆迁后，继承人只能得到房屋部分的补偿，其无权以宅基地使用权人的身份要求重新分配宅基地或土地部分的补偿，这与具有农村集体经济组织成员身份的宅基地使用权人有着很大的差别。如果有一天拆迁补偿标准对农村宅基地和农村房屋分开进行补偿的话，非农村集体经济组织成员就只对继承的农村房屋享有拆迁补偿权利，对宅基地的征占不享有补偿的权利。 同时，这类案件也告诉我们，宅基地使用权也是在不断的变化中的。虽然农村房屋权属根据宅基地使用权人来确定，但随着时间的推移，权属也可能是在不断的变化中，例如房屋状态的变化（如房屋翻建等）及宅基地使用权人实际变化，如宅基地使用权人户籍性质的改变（如农村户口转变为城镇居民）、婚姻生活状态的变化（如外嫁他乡生活并申请了宅基地建房）等诸多情况，都应作为考虑农村房屋权属确认及分割处理的因素。 四、以农村房屋为合同标的的房屋买卖合同案件的处理 由于控制宅基地使用权的需要，现行法律法规、司法解释对农村房屋买卖有严格限制。 农村房屋买卖合同可以分以下三种情况： 1、同一集体经济组织的农村村民签订的农村房屋买卖合同，该类合同只要符合签约主体合格、内容合法、意思表示真实等合同有效的一般要件，就可以依法认定为有效合同，不以取得出卖人所在的集体经济组织同意为有效要件。 2、非同一集体经济组织的农村村民之间签订的农村房屋买卖合同，该类合同不仅需要符合合同有效的一般要件，而且还须取得出卖人所在的集体经济组织同意，否则应当认定为无效。 3、城市居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同，根据我国现行法律规定和政策要求，该类合同在当前应当认定为无效。 此外，在合同有效的前提下，办理农村房屋所有权过户登记手续，必须符合“一户一宅”的原则，否则，不能发生物权变动的效力。（即物权与债权分离的原则） 注意：“高山移民”基于生产、生活的需要，购买了其他经济组织成员的农房，如简单否定其效力，势必影响当事人的生产、生活，阻碍经济社会的发展。面对立法与现实需求的冲突，法院既要坚守法律底线又要能动司法，在处理此类合同的效力时，只要当事人在一审法庭辩论终结前，取得了出卖人所在的集体经济组织同意，或者补办了农村集体建设用地手续及房屋登记手续，均可按效力得以补正处理，认定房屋买卖合同有效。 五、处理涉及农村房屋确权、分割、继承等案件，在实际操作时应当注意的几个事项： 一、审查证书。有无房产证、集体土地使用权证，没有合法的证书，即此类农村房屋并未取得法律意义上的认可，可以当事人未提供合法的权属证明为由，在案件中不予处理或驳回。 二、须实地现场对所涉及的农村房屋进行勘察并拍照存档。确认案件所涉及的农村房屋是否还存在，与当事人提供产权证上的建筑及图纸是否一致，有无经过翻新。我们受理的案件曾经发生过这样的情况，因为要拆迁，当事人拿出了相关权证，但实际上该房屋已经不存在了，有的已经倒塌了，有的已经被推到重建了。如果不实地勘察，就有可能被当事人所忽悠，尤其是原、被告双方主动调解的案件。不能仅仅依靠权证书上所载明的信息作为直接认定诉争房屋现实状态的依据。 三、到国土部门调取《农村建房审批表》，查看该审批表上记载的申请建房时是以多少人口数申请的。遇到可疑情况时，有必要到村、社去核实具体的申请人是哪些？并记录笔录入卷。 四、分割、继承农村房屋时，个人建议最好是确定每人享有多少百分比的份额，不太赞成为每个权利人分割具体的哪一间房。因为房屋实际情况与权属证书中的图纸不一定完全一致，有可能是超规的、违章的，另外，房屋在整体面积和外观不变的情况下，房屋里面的内部结构随时可能发生变化。 处理涉及农村房屋纠纷的案件，我们切不可只是坐堂办案，尤其在当事人提供的证据不详实的情况下，里面可能充满了欺骗和陷阱，一定要多跑跑腿，多方调查、实际勘验，具体情况具体分析，真正做到客观、公正、合法。 六、结语 中国有十几亿人口，其中近70%在农村，农村宅基地和房屋权利是农民诸多权利中最基本的权利，而农村房屋权属的准确界定是行使其他权利的前提和基础。不可否认，当前我国有关农村宅基地和房屋的立法还远远落后于社会生活的需要，这无疑不利于统筹城乡发展、构建和谐社会。笔者的上述观点，旨在为我国的司法实践提供一个较为明晰的尺度。 来源：九龙坡法院 作者：郑兴隆 |
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