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如今，好像没人讨论帝都买房事宜啦？$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $华润置地(01109)$ 

http://blog.sina.com.cn/s/blog_67c6a6350102wwun.html

转载：链家研究院：2018年中国房地产市场展望报告，2018年1月20日星期六。

【长期看：供给不足至少持续10年，老破小占比4成。】 根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170 万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。（注：根据北京2017年出台的五年供地计划，以保障150万套住房建设需求，概约年均30万套，概约60万间，满足刚性住房需求至少10年持续供给？）

【短期看：2018年北京新房交易量将会翻倍增长，甚至重新超过二手房，回到2009年以前的新房时代?反过来，新房市场价格影响二手房，很可能继续降价，尚未见恐慌性抛盘。】根据北京2017年出台的五年供地计划，五年内北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，这其中又包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。根据这一计划，五年内北京平均每年供应的产权类住房将达到20万套，如果这些住房全都按计划供应入市，而二手住宅交易保持在15万套左右，2018年北京新房交易量将会翻倍增长，甚至重新超过二手房，回到2009年以前的新房时代。不过，在价格受控以及共有产权房的平抑下，2018年北京新房价格基本没有上涨空间，很可能还会较大幅度下降。2018年北京新房交易量将会在2017年的基础上触底反弹，其中共有产权房将会大量增加，整个市场的供应、成交结构将得到优化，前两年的豪宅化趋势将得到抑制。（注意：2017年北京住宅用地供应93宗，供应面积1254万㎡，供应面积为近四年最高，同比增加4倍。供应套数概约14万套，低于五年供地计划年均30万套，2018年将超量供给土地？）

***** 以下摘要 *****

http://news.dl.fang.com/open/27606551.html

链家研究院：2018年中国房地产市场展望报告（附全文下载）

二手房销售下降，向全国化扩张。在调控之下，2017 年全国二手房销售达到386万套，比去年下降23.8%。二手房销售额达到5.8 万亿，比去年下降13.3%。二手房成交额占比达到35.3%，比去年下降4.8 个百分点。从城市看，全国二手房销售额的下降主要是由于一、二线城市受调控影响。一线城市二手房月均成交量下降39%，月均GMV下降32%。二线城市受调控影响相对较小，月均成交量下降9%，月均GMV下降2%。弱二线城市及三、四线城市2017 年月均成交量绝对水平尽管较低，但成交增速大于其他等级城市，尤其是三、四线，无论是成交量还是成交额同比涨幅均在50% 以上。

尽管总量下降，但二手房市场在深度和广度上都有所提高。主要表现在： 一线城市二手房占比进一步提高。自2009 年左右开始，北京、上海等一线城市率先进入二手房时代。2017 年，一线城市二手房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3 倍、1.1 倍、1.7 倍和2.7 倍，除上海外，其他城市均比2016 年进一步提高。更多的城市进入二手房市场。除一线城市外，部分重点二线城市，如南京、厦门等也陆续进入存量房主导阶段。2017 年有24 个城市二手房成交套数超过新房，且有越来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房，如常州、中山等。

房价上涨创新高 2017 年全国新房以及二手房均价均继续上扬，一线、重点二线及部分三四线城市新房及二手房价格均出现上涨，价格水平创下新高。2017 年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房价涨幅较高，分别上涨31.7% 和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显，分别上涨19% 和31.8%。2017 年二手房量价齐涨的城市依然占据多数，部分城市成交量出现下滑，但其价格依然强劲，较去年仍有所上涨。

在如此大范围、大力度的调控下， 市场出现明显分化，一二线城市进入“冬眠”状态，三四线城市由盛转衰，但也有一些城市逆势反弹。（一）市场表面降温调控后，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。主要表现在： 一二线城市进入“冬眠”状态。今年3 月密集调控后，北京、天津和合肥在调控后量价齐降，其他城市均量降价升，厦门、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。

部分城市房价出现实质性下跌。在重点监测城市中，11 月份廊坊二手房成交均价比3 月累计下跌36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。重点一二线城市11 月链家成交二手房均价比3 月变化

新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海、深圳在调控后新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷。北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本轮调控对于学区房的整治， 使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅（16.2%）较大，但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅（11.6%） 却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。

三四线城市已经“熄火”。1-10 月，重点监测的50 个三四线城市新房销售面积为1.38 亿平方米，同比下降8.1%，自6 月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看，2017 年50 个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017 年5 月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。

内火未消，潜在需求仍在调控只是暂时抑制了需求的释放，进而降低了市场热度，但并未真正改变市场供求关系，潜在需求仍然较大，主要表现在：一线城市供需缺口依旧较大。一是总量不足。根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170 万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。（注：根据北京2017年出台的五年供地计划，以保障150万套住房建设需求，概约年均30万套，概约60万间，满足刚性住房需求至少10年持续供给？）

潜在需求依然很大。目前每天依然有85 万的用户在APP 上浏览房源，基本回归至3月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高，平均关注房源量达到40 个。用户依旧主动发起IM 聊天，转委托比例不断提升， 库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50 次以上，足以说明潜在需求仍在。

一线城市2018 年二手房市场量价平稳。一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1 万套以下的低位， 明显低于2015 年的正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018 年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但这种恢复是自然、自发向“合理交易量” 的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。

二线城市内部继续分化。2018 年二线城市内部市场表现将会继续分化。2017 年弱二线城市（以政策环境相对宽松的大连、长沙、西安等为代表）和调控政策虽严厉但“补涨”的城市（以杭州、成都等为代表）表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计2018 年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市调控后市场出现大幅降温，以厦门、天津、南京为代表，其2018 年市场走向和一线城市类似，预计2018 年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。

三四线城市在2018 年将会迎来量价的回调。2017 年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外， 随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018 年三四线城市市场将会迎来降温。

房价回归价值面。在没有加杠杆的情况下，房地产的驱动力回归基本面。经济增长较快、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将会更加凸显，在整体降温的环境中仍然能够保持较好的市场。而一些人口流出、经济增长放缓、依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来下跌。真正宜居的地段或区域房价仍然得到强有力的支撑。以北京为例，在经历了2017 年严厉的“317 调控”后，在房价下跌中仍有一些区域房价逆势上涨，而这些区域多位于交通、产业、商业等配套完善的中心城区。市中心发展起步早，教育、医疗、交通等配套完备。

环北京城市圈房价率先下跌。在三大城市圈中，环北京城市圈房价在调控后下跌，北京二手房成交均价比3 月份累计下跌12.2%，廊坊均价累计下跌36.1%，北京周边的小城市房价均有比较显著的下跌。这体现了环北京城市圈的脆弱性，周边的城市市场严重依赖北京市场的需求外溢，缺乏独立生长的能力，目前以投资性需求为主。北京房价出现下跌，周边城市的投资需求会大量减少。

市场预期分化

调控影响或持续到明年上半年

预期篇E——2018 年链家职业经纪人调研报告

2017 年的二手房市场表现如何，2018 年中国房地产市场会如何走？微观市场主体的预期至关重要， 与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院对全国20 个城市的18300 位职业经纪人进行了调查，并选取样本量较大的15 个城市来分析。根据调研结果，我们发现几个核心结论：

1. 改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。

2. 大部分城市投资需求占比和使用杠杆不高，佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高，深圳、厦门购房首付款中其他来源渠道占比较高。

3. 购房者、业主和经纪人对于2018 年一季度市场预期分化，购房者的看涨预期弱于业主，成都、大连和沈阳的业主看涨明显，上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期2018 年一季度市场将以平稳运行为主。

4. 调控是影响市场预期的主要因素，大部分经纪人认为调控政策对市场的影响会持续到2018 年一季度或年中。

5. 调控后并未出现恐慌性抛盘，换房是业主挂牌和降价的主要原因，房地产税也不大会导致业主抛盘。