房地产商事内参(政策篇)｜2018年1月10日

一、南宁市《南宁住房公积金管理中心行政处罚裁量权执行标准细化表》意见的通知》

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行政规范性文件

内容简介：

2017年11月15日，南宁市 住房公积金管理中心发布了《关于征求《南宁住房公积金管理中心行政处罚裁量权执行标准细化表》意见的通知》。针对房地产企业、个人违反《住房公积金管理条例》和《南宁住房公积金管理办法》的规定做出了处罚规定，将违法程度主要分成四档“轻微”、“一般”、“严重”、“特别严重”，与之相对应的处罚标准逐档提高。

文鳐焦点：

1.禁止规定：个人不得以欺骗手段取得住房公积金；房地产开发企业在销售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款和商业银行贷款的购房人，实行不同等销售价格。

2.个人违规后果：个人以欺骗手段骗取住房公积金，违法行为属轻微的，免于处罚；违法行为被认定为“一般”“严重”“特别严重处罚”的，取消五年内申请住房公积金贷款资格，最高处两万元罚款。

3.房企违规后果：房地产企业在规定期限内完成整改的，认定为“轻微处罚”，免于处罚。未在规定期限内整改的，按照违法情节不同依次认定为“一般”、“严重”、“特别严重处罚”，罚款逐档增加，最高罚款5万元，并且暂停房地产企业新项目的建设开发审批手续，以及在企业信用信息系统中予以公示。

焦点解读：

此次南宁市住房公积金管理中心在规范行政裁量权的基础上，细化住房公积金行政处罚裁量权执行标准，对个人以及房地产企业在违法情形、处罚执行标准进行了详细地规定。

此举实质上是鼓励购房者合法取得公积金贷款，使用按揭方式购房。抑制房地产开发企业在房屋销售过程中对选择住房公积金贷款和商业银行贷款的购房人强加不平等的条件。

我们认为对广西房地产市场的影响：

关于公积金的问题，一直是市民关注的热点。公积金贷款历时长、办理难，回款慢的特点，少数房地产开发企业在销售商品住房时，阻挠或拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房，或提高房屋销售价格。对房地产开发企业来说，楼盘开发需要投入大量资金，房地产开发企业都想尽快回笼资金，而公积金贷款审批时间长、手续复杂，房地产开发企业更愿意购房者付全房或者使用商业贷款。而相对于房地产开发企业，购房者始终处于相对弱势的地位，为了其满足购房需要只能按照房地产开发企业的要求进行付款。

据悉，广西区内目前只有南宁市对住房公积金行政处罚裁量权执行标准作出了规定，该政策一出意味着南宁市的房地产开发企业一旦拒绝购房人选择住房公积金贷款将面临行政处罚。但制定该住房公积金行政处罚标准并不能从根源上解决问题。建议政府从政策层面优化公积金贷款审批流程，简化办理手续，加快公积金放款速度，从时间成本上解决房地产开发企业资金回笼慢的难题。这样才能解决房地产开发企业拒绝或者阻挠购房者使用公积金贷款购房的难题。

二、南宁市《关于开展存量房买卖网上签约工作的通知》

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地方规范性文件

内容简介：

2017年11月17日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于开展存量房买卖网上签约工作的通知》（以下简称“通知”），要求已取得权属证书的存量房需通过存量房买卖网上签约系统进行买卖并签订合同。该通知11月20日正式实施，有效期五年。

文鳐焦点：

1.网上签约：南宁市城市规划区范围内已取得权属证书的存量房买卖，需通过存量房买卖网上签约系统（以下简称网签系统）签订存量房买卖合同。

2.资格认证：在南宁市从事房地产经纪活动的房地产经纪机构，应当到产权中心办理网签系统用户入网认证手续,领取登录网签系统的专用密钥。

3.先税后转：合同签订后，交易双方先行到税务机关缴纳税款，再行申请办理房屋权转移手续。

4.合同解除：交易双方通过网签系统签订《存量房买卖合同》后，要求变更或解除合同的，应到产权中心业务窗口办理手续。

5.共办网签：交易双方自行达成买卖交易的，应该共同到南宁市房屋产权交易中心办理存量房买卖网上签约手续。

焦点解读：

存量房一般指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

该通知出台后，由南宁市房地产经纪机构办理存量房买卖网上签约的基本程序为：验核房源信息→发布房源信息→签订买卖合同→权属转移登记。该通知的初衷是为了规范南宁市存量房买卖行为，加强对存量房经纪行为的管理，以杜绝在房产中介机构看中的房子实际已经卖出或者根本不存在、同一套房源在同房产中介机构有不同报价等问题的出现，切实保障存量房交易安全。

我们认为对广西房地产市场的影响：

存量房买卖交易操作流程前后变化大，购房者合法权益得到切实保障。区别于以往房地产中介机构仅负责提供寻找匹配客户及促使双方签订合同、办理过户交割的服务，该通知实施后，房地产中介机构承办该项业务时，必须核验房源信息真实、明确房屋权属状况，为提供房源的真实性、合法性、准确性负责。

对房地产中介机构而言，将有更好的监管规范及行业竞争机制，私人中介或规模小的中介或面临新一轮“洗牌”。对购房者而言，未来将能够更自主地去选择与办理二手房交易业务，购买存量房的程序更加简便、安全。这一举措将极大地鼓励和刺激南宁市存量房买卖交易市场。