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让法律难题变得简单，让法学研究更接地气。 法律缘系法学伉俪陈旭、张丹创立。 欢迎转载分享。 三藏说 债转房：债转股，大家都已耳熟能详。债转房，顾名思义，即为用已产生的债权本息折抵购房款。 观点简介
在借款到期后，借贷双方合意订立房屋买卖关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，不属于物权法规定的流质契约，亦不属于民间借贷司法解释规定的名为买卖，实为为借贷提供担保。房屋买卖合同具有法律效力，买受人可主张出卖人履行过户义务。对转化为已付房款的借款本金及利息数额，法院应审查并防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。若有高额利息部分转为房款的，该事由可成为出卖方不履行房屋转让义务的抗辩事由。
案例要点
原告：甲某，其与乙公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对乙公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，其与乙公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因乙公司未偿还借款本息。
被告：乙公司，债务到期后，尚欠借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定乙公司将其名下房屋出售给甲某，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给乙公司。甲某提交与乙公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
此后，发生诉讼。甲某诉称：根据双方合同约定，乙公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，乙公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、乙公司向甲某支付违约金6000万元；二、乙公司承担甲某权利过程中的损失费用416300元；三、乙公司承担本案的全部诉讼费用。乙公司辩称：甲某与乙公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。甲某要求的违约金及损失费用亦无事实依据。对此，法院判令：房屋买卖有效，但出卖方可抗辩有高额利息转为房款并据此不履行房屋转让义务，故驳回了甲某的诉讼请求。
一、当事人在债务不能清偿后可约定债转房
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期乙公司难以清偿债务时，通过将乙公司所有的商品房出售给甲某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故乙公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
二、违法利息不能转为房款
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且乙公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。
三、出卖方可抗辩有高额利息转为房款并据此不履行房屋转让义务
由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为甲某作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，乙公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。甲某以乙公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求乙公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。
案件索引：(2015)民一终字第180号【最高法院第72号指导性案例】 法律缘创始人陈旭、张丹均为法学博士，历经法院和市场，实务经验满满，办理各类案件3000余件，致力深耕于金融商事、房产工程、婚姻家庭、劳动保障等法律领域。撰写的论文荣获全国法院系统一等奖，在《法律适用》、《人民司法》、《人民法院案例选》、《上海审判实践》等全国级、省市级刊物上刊登100余篇；编撰的案例入选最高人民法院第9号指导性案例，有多则入选最高法院公报案例、典型案例。陈旭系华东政法大学本硕，复旦大学博士，现从事券商法律合规工作，曾任上海某法院中层、审判员，曾主持部门工作；张丹系南京师范大学本硕，复旦大学博士，于上海某高校任教，并从事律师实务，曾先后于上海某法院任审判员，于上海某大型企业集团任职。 |
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