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从2017年开始，先是有融创、恒大以并购形式进入咸阳市场，接着是荣盛发展、天地源也以并购形式进去咸阳市场，然后又是前几天保利地产一进入咸阳市场就涉足咸阳新兴纺织工业园区4000亩土地的一级开发，再加上传言中已经进入咸阳市场的中国奥园、浙江长龙，越来越多的大牌房企正在进入咸阳市场。 同时，随着2017年6.28西安限购升级后，很多外地投资客在西安投资买房的大门被关上，不少购房者开始问一个问题：要不要到咸阳买套房来投资？ 注意，这里讨论的是到咸阳买房投资，不是买房自住。自己住的话，有这个需求，那肯定得买，没商量的；如果是投资的话，那看完此文之后再做决定也不迟。 NO. 1｜壹 对于是否要到一座城市买房投资，有一个非常重要的考量因素那就是“人口流入”。 因为，一座城市人口流入越多，意味着财富的流动，意味着住房需求的增长；反之，如果一座城市人口长期不增长、甚至流出，那么说明这座城市经济发展乏力，住房需求增幅也就非常有限。 西安在过去很多年房价保持稳定，保持在全国同等级城市较低水平，不正是与人口流入有限有关吗？ 回过头来我们再看咸阳过去10年的人口变动情况。 翻阅了从2007年到2016年这10年间每年的咸阳市国民经济和社会发展统计公报，这10年间咸阳全市的常住人口数量变动如下图所示。可以看出，2007年时咸阳的常住人口为499.67万人，2016年的时候这个数据为498.66万人，10年时间里咸阳的全市常住人口不但没有增长，还减少了1.01万人！ 有意思的事情是，涛哥没能找到2010年底咸阳的常住人口数据，但大家可以发现的是2009年时咸阳的常住人口为501.03万人，到了2011年时这个数据降低到491.23万人，减少了9.8万人，常住人口的大幅降低正好发生在2010年初到2011年之间。 谁能告诉涛哥，2010年发生了什么事情？ 而即使是2011年到2016年间每年的常住人口在保持增长，但每年的增幅则只有1万多人，增幅非常缓慢。 这说明，从2007年到2016年这10年时间里，由于城市常住人口不但没有增长反而下降了，这意味着在这10年时间里咸阳住房市场的新增需求是非常有限的。 NO. 2｜贰 10年时间里人口的滞涨，与这座城市给外界的印象城市经济发展乏力是一致的。 回顾一下从2000年之后咸阳的城市发展。 最开始，咸阳制定的城市发展方向是“南移”，向渭河南岸发展，也就是今天的世纪大道沿线。因此，大家看到的是在最开始那几年时间里，咸阳市将咸阳大学城、陕西中医药大学（原陕西中医学院）、清华科技园、彬长矿业集团、海泉湾等项目均放在了渭河南岸，倾尽全力试图将世纪大道沿线打造成城市新区。 2011年初，西咸新区成立，此前10年时间咸阳市花费了太多精力打造的渭河南岸片区划给了西咸新区。这个时候，咸阳的城市发展方向选择掉头“北上”。2011年4月份开始，在咸阳市区向北10公里的地方打造北塬新城，包括咸阳市民中心、咸阳奥体中心等项目均落户这里，关于咸阳市行政中心北迁的消息也不断传来。 正在建设中的咸阳奥体中心 而随着西咸新区上升为国家级新区、西咸新区交由西安代管，从这两年时间咸阳的城市发展来看，咸阳的城市发展重心又开始“西拓”，着力打造咸阳高新区、咸阳新兴纺织工业园区，一大批产业项目这两年均落户这个区域。 十几年时间里，咸阳这座城市就是在这样没有方向中发展。 除了城市发展没有方向外，随着传统的电子工业、纺织工业等咸阳这座城市主导产业的衰落，在过去十几年时间里我们甚至无法回答出这座城市的主导产业是什么这个问题。 现在，咸阳又试图通过电子工业、纺织工业的外迁升级，重振“电子城”、“纺织城”的辉煌。 NO. 3｜叁 其实，至此已经不难理解过去10年时间里咸阳常住人口没有增长反而下降的原因了。 因为，吸引人口流入一座城市的因素，最重要的就是就业机会和发展空间，另外还包括教育、医疗等城市公共资源。站在这几个因素来看，咸阳都很难吸引外来人口流入，反而是距离咸阳仅有20多公里的西安会吸引更多的咸阳人口流入西安！ 这正是咸阳这座城市的尴尬之处。 咸阳高新区 过去10多年时间里，在咸阳买房的无非两种人： 第一种是咸阳市区本地人，改善型需求。这部分人此前基本住的是早期的多层小区，这些老小区的配套、舒适度都无法跟近些年新建的高层小区相比，因此这部分人群会选择“换房”，从而成为市场需求中的一部分主力人群。 第二种是咸阳郊县的客群。虽然说咸阳整座城市的常住人口在将近500万，但实际上咸阳的市区人口不到100万，80%以上的人口分布在郊县。这些年，郊县有点经济实力的市民，有的是为了改善居住环境，有的是为了小孩上学，有的是为了到咸阳市区做生意，会选择到咸阳市区买房。 但10年时间的消化，用一句话来概括，那就是咸阳本地人该买的都买了。 NO.4｜肆 对于投资客而言，在咸阳投资买房的话，必须考虑清楚的一个问题，那就是谁来接盘。也就是说你现在买了房子，未来卖给谁？在这个问题没想清楚之前，先谨慎投资。 这个时候，很多人会告诉涛哥：拆迁户！ 大家都试图将咸阳、西咸新区的拆迁户作为“接盘侠”，原因是随着西咸新区建设的推进，必然诞生很多拆迁户，这些拆迁户赔了很多钱，从而会选择买房。 看来大家太不了解目前咸阳、西咸的拆迁政策了。 根据我掌握的情况，西咸新区目前的拆迁采用实物安置与货币安置两种方式。 实物安置：拆迁户每个人赔60平米房子，这意味着一个家庭有5口人的话，会赔300平米的房子，三四套。家庭人口多的话，会赔的更多，一家赔了五六套房子太正常了。他们会买房吗？亲，他们会以低价卖手头的房子哦！ 货币安置：值得注意的是，根据我掌握的信息，拆迁户可以选择货币安置，每个人赔大约12万元，相当于每平米2000块钱，但货币安置的前提是拆迁户先得出具已经买了房子的房产证或者购房合同，证明自己有房子。这种安置方式，95%以上的拆迁户是不会选择的，谁傻啊，放着便宜的房子不要，花高价去买商品房。 所以，等着拆迁户接盘的投资客可以放弃这个想法了，除非等到一天只有货币化安置没有实物安置。 当然，大家还可以赌的一类接盘者，那就是在大西安发展的背景下，咸阳承接西安产业转移后的就业人口。但这类从西安转移到咸阳的就业人口，我相信他们更多的还是会选择居住在西安，毕竟西安有更好的教育、更好的医疗、更多的机遇、更好的消费休闲环境、更便捷的交通…… - End - |
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