房子是用来住的，不是用来炒的？

（一）地产板块的“新认知”

每一笔投资都伴随着“价值”预期，这一点在博弈属性很强的A股市场尤为突出。不管是机构资金还是游散资金，投资的出发点都是对于当前价值的认可以及未来价值被认可的预期——其实说白了，就是未来谁会接我盘的思考和预判。

下面我们展开聊一下地产板的“新认知”：

首先，地产板块出现了预期差。伴随着调控的政策实施，地产板块在市场沉寂已久，这一点类似前几年白酒禁酒令的政策寒冬期。过去一年大家都觉得地产会因为各种限购措施，包括租售同权等一系列调控的影响认为其业绩增速会下滑、利润会下降，然而伴随着年报披露期的到来，一连串的年报亮眼数据将扭转人们的认知：从最新公布的房企销售排行榜中可以看到，2017年上榜房企的业绩总体好于2016年！一方面，2016年位居榜首的恒大销售业绩为3810亿元，而今年排名第一的碧桂园业绩为5500亿元；另一方面，2016全年达到千亿销售金额的房企为12家，而2017年千亿房企已达16家，龙湖地产、新城控股、招商局蛇口、泰禾集团为今年新增成员；再者，2017年共有144家房企跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%。

 其次，龙头房企纷纷破5000亿销售的现象背后，是提醒我们要认识到地产行业集中度正在快速提升的新常态。行业集中度的不断提升从极端的角度来说，集中度越高越类似垄断，只要需求有增长利润率当然就越高，如果行业集中度低，竞争激烈会导致利润率相对较低。所谓强者恒强，自2010年万科成为房地产行业首家年度销售破千亿的房企,到2017年“碧恒万”三巨头齐齐突破五千亿销售大关,从千亿到五千亿的量级跨越用了7年，大家试想，泰禾的2000亿“牛皮”背后，巨头们万亿销售的目标是不是也指日可待？

 

再者，从行业发展角度看，地产库存结构已经趋于合理，市场对地产泡沫是过度担忧，房地产市场还有源源不断的增量，行业和二级市场板块明显被低估。一方面，房地产的需求是刚需 投资需求，国家调控针对的是地产的投资属性——抑制炒房。

但从宏观的角度，很多城市的住房刚需将不断支撑房价的慢牛趋势。目前我们国家的城市化率在58%左右，发达国家城镇化率的上升一般在70%开始放缓，过往几年每年的城镇化率增长大约1.2%的水平，也就是每年有大概2000w人要迁移到城市居住，这是一个必然增量。

而且，目前中国还没有世界级的城市，纵使我们看到上海城市规划的人口“限制”的特殊现象，大城市的自然集聚效应，大都市圈或者城镇群的形成带来的机会是社会发展的自然趋势。

所以这些核心区域的城市建设还会不断的扩增需求。另一方面，截至昨天，A股市场各行业的平均市盈率水平较低的就是金融、建筑和地产三个板块，这也很好的解释了这波行情地产先锋，银行中军的走势关系。这里面地产板块也是经历了长时间的调整，当前处于历史偏低的位置。

 

 最后，从市场对信息的预期角度讲，地产调控已经显得“老生常谈”。房价的表现并不及民众的心理预期，对“利空”型信息大家已经有点“审丑疲劳”。

 

（二）结构行情下地产板块的结构性机会

截止周五（01.27）收盘，沪指创出两年来新高，仅仅不到一个月，指数暴涨300点，房地产板块功不可没。地产这波大涨行情在二级市场始于两个因素，明线是泰禾集团一席关于销售目标翻番2000亿的愿景，完成了股价翻倍的眼球效应；暗线是港股（碧桂园、恒大、融创等去年皆5-6倍涨幅）和A股龙头企业（新城年内4倍，万科、保利等年内翻倍）的慢牛走势给出的认知示范。

我们都听过地产行业已经从黄金时代向白银时代过渡的说辞，一个行业从成熟到衰退，蓝海到红海其实并不意味着行业的没落，而是孕育着“结构性”机会。

从黄金时期的两万多家企业分食地产的机会版图到现在百亿军团的份额超60%，在刚需预期稳定的背景下，强者恒强的演绎才刚刚开始，未来只有资本雄厚的龙头企业才能通过并购等方式继续快速的扩张。所以在上文行业预期差、集中度高、板块低估值等等“新认知”的催化下，地产板块大概率还会出现结构性的机会，这也和增量资金预期息息相关。

1月份短期融资余额净增400亿，沪深港通净流入也近400亿，而且散户开户数一月份第一周增加17.8w，第二周新增26.6w第三周30.4w，同比环比均大幅增加，传导了很强的投资信心。兴全合宜一日募集300亿的爆炸性新闻背后也带来机构资金增量的预期，而六月A股正式纳入MSCI后还预计在今年带来1200亿rmb的资金流入。以上的资金增量里以机构型资金为主，特别是外资，更多的投资偏好关键词就是“低估值”“成长性”“核心资产”。从这个角度来说，地产板块的指向性最强。

当然我们也可以从流动性的角度来分析机会：从2017年开始，伴随着机构资金主导市场的预期，也伴随着资金对流动性价值的认可，小盘股的炒作风格逐渐被抛弃，动辄跌停的带来的负面记忆助推资金转而拥抱大而美的上市公司，地产板块个股普遍体量较大，板块流动性宽松，适合较大体量资金进出。

简单总结，2017年的房产企业在强调控、“去库存”供给侧改革的背景下，销售业绩和利润出现了超预期的“逆反”增长表现，除了业绩原因，未来发展预期以及板块低估值的优势都是资金介入的静态价值逻辑。在18年新增资金预期强烈的前提下，先入为主的博弈思维将逐渐得到投资者的认可，将会促进股价的持续攀升。

（三）A股市场板块投资机会梳理

前文第一部分讲了地产的板块投资逻辑，第二部分讲了地产板块内的结构性机会。地产板块伴随着行业发展期的成熟和进化，龙头房企市占率快速提升，规模效应凸显，大公司因为经营管控能力强，业绩稳健，也具备非常好的抗风险性，2018年的投资机会可能只体现在个别龙头企业和区域性小而美企业。一句话，地产行业的黄金时代刚过，龙头房企的黄金时代已来！大白话说就是龙头房企和未来预期成为龙头房企的成长性第二梯队是值得大家关注的重点。

对于龙头房企来说，销售额代表了当前实力和短期业绩保障；对于成长预期来说，新增土地货值是未来业绩成长的保障；对于地域而言，未来核心地域的地产公司会受益于政策导向开发带来的人口集聚效应；对于二级市场来说，流通盘体量的合理决定了投机资金对股价的影响高度。

从这些数据大家对比了一批值得研究的重点标的如下：

当然讲完对板块的正面分析，还是要提一下风险层面：

首先是市场波动风险，目前市场的人气较强，但大多为短期投机资金，依然伴随情绪杠杆，从权重股的表现看，周四周五的一些指标股纷纷出现了人为“降温”迹象，对于市场走势的把握不能过分的“傻大胆”。另外个人重点强调的是行业龙头预期的逻辑，整个地产板块在18年面临的政策调控以及贷款利率攀升的利空，对地产行业的降温影响也需要边走边看。