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【律师提示】 房屋买卖居间协议具备房屋买卖合同主要条款的，法院可以认定房屋买卖合同关系成立。目前，该类协议一般约定20%违约金，法院可以根据买房人诉求适用20%违约金条款而不适用定金条款，买房人应积极举证损失。 【案情简介】 2014年11月3日，李某某及其儿子李小某与案外人上海鼎申富苑置业发展有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定由李某某及李小某向上海鼎申富苑置业发展有限公司购买上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。 2016年1月3日，王某某、李某某在德佑房产的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定：李某某将建筑面积约为148.03平方米的系争房屋作价出售给王某某，王某某应支付定金50万元，李某某授权德佑房产进行保管。该协议3.3条约定，双方确认于上述协议签署后180天内前往德佑房产处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若李某某未依照该协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向王某某双倍返还定金；若王某某未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付李某某的定金不予返还。协议第3.4、3.5条约定了付款时间和付款方式为：签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后180日内支付首期房价款180万元(含定金)，二期房款137万元王某某应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款。协议3.7、3.8条对过户时间、房屋交付时间等作出了约定。 此外，协议第七条约定了违约责任：本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求向对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。 合同签订后，王某某支付了定金50万元，并实际由德佑房产进行保管。2016年3月19日，李某某将系争房屋钥匙的两把交给王某某。2016年4月19日，李某某向王某某及德佑房产发出《解除通知书》，提出即日起解除于2016年1月3日签署的《房地产买卖居间协议》，故双方协议无法继续履行。 【法律评析】 王某某已按约支付了定金，李某某却单方提出解除居间协议，拒绝履行合同义务，显属违约，应承担相应的违约责任。 合同解除后，定金应当返还王某某。至于违约责任，协议约定因一方违约解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金，故王某某主张63.4万元的违约金合法有据。至于李某某关于违约金过高的抗辩，鉴于李某某的实际损失情况，以及违约金兼具补偿性和惩罚性功能，法院不予采纳。 【一审及二审结果】 李某某应偿付王某某违约金人民币634,000元。 姚剑律师2017.3.9 |
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