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坐落于浦东北蔡版块的陆家嘴锦绣前城是上海普通的一个高端住宅的项目，却又不普通。 动辄千万起步的高端住宅该有的它都有，便利的交通位置、成熟的商业配套、优美的社区环境。没有的它也有，比如外墙面上大片的“补丁”  毗邻星河湾 毗邻明星项目浦东星河湾，这个甚至打上中国房地产劳斯莱斯标签的楼盘，除了肉眼可见的奢华配套，更因为新浪CEO曹国伟等名人加持，一度成为后汤臣一品时代豪宅的又一个代名词。根据某房产网站的数据，目前锦绣前城的挂牌均价已突破9万元/平方米。  邻居如斯，一度成为锦绣前城的卖点之一。曾几何时，对于星河湾心存向往而求之不得的人们，大举涌入锦绣前城。这儿或许是他们距离自己理想住所最近的地方。 以至于锦绣前城开盘时，一度处于卖房市场，去年刚入住的赵刚对《国际金融报》记者表示，为了买下这套房，即便中介强势到索要30万元的“好处费”，自己也给了。  这是高蕊的婚房，今年刚升级做妈妈的她，天气好时喜欢推着孩子出来活动。遇到有前来买房人员的咨询，心善的高蕊总免不了建议别人，如果资金允许就去星河湾吧，虽然离得近，但两处房屋的质量差距实在太大。“如果可以，我宁愿它不是精装交付，我自己装修。”这是赵蕊现在最深切的感受。 大面积“补丁” 星河湾的辐射效应为锦绣前城带来了房价的水涨船高，但其质量与星河湾相比却相形见绌。 约莫两米高的广告牌立在锦绣前城小区的广场中央，金黄色的大字“锦绣生活，即刻启程，欢迎回家”印在其上。这是一副标准的迎接业主的场景，陆家嘴锦绣前城二期楼盘已经售罄正在交付阶段，每个拿到钥匙的业主都会路过这个为他们准备的广告牌。  阳光下，红色的广告牌甚是亮眼，和它一同引人注目的还有其右侧大片楼栋的外墙面。 这是锦绣前城的一期工程，又叫陆家嘴金融城梧桐公寓(东区)工程，建设单位都为上海陆家嘴(集团)有限公司，施工单位为江苏南通三建集团有限公司。项目2014年开盘，至今交房不足两年。  现因为修补的关系，大部分的外墙面上散落着星星点点的“补丁”，这些矩形状、大小不一的“补丁”多为白色和灰色，附着在乳黄色的外墙面上甚是刺眼。阳光的照耀好似无情地撕开了这块遮羞布，将建筑的品质问题暴露于众。  这是上海市实验学校(东校锦绣校区)高年级学生王梓晨回家的必经之路，在他看来，这些“补丁”犹如考卷上修改填涂的痕迹，改得越多意味着错得越多。 “补丁”是为了修补外墙保温网。 业主王云最早发现房屋出现问题是在今年夏天，窗户和墙体的渗水现象让她意识到事情的严重性。随后，和她遇到同样问题的业主越来越多，逐渐蔓延至整个一期工程，大家把情况向物业反应。  图一、“涂改液”涂抹过的豪宅，价格在9万元以上 豪宅为何满墙涂改液？ 优秀企业推荐 难道是保温板翘曲导致防护层和饰面层开裂？好像不是，因为能形成开裂的通常是高弹性模量的挤塑板，或者是上墙之后继续变形的聚氨酯板。而知情人透露该“隔壁豪宅”用的是无机保温材料，根本没有那么大的变形量。  图二、因保温板翘曲变形，造成墙皮开裂 当然无机保温材料也能形成“楼纸纸”，比如在北方就很容易在保温层形成冻融界面，使得保温层脱落。而上海处于冬暖夏凉地区，冬无严寒，冻掉的概率应该很低。  图三、严寒和寒冷地区的无机保温材料容易形成冻融界面而脱落 后来知情人又透露，该豪宅的保温层与基层墙体之间刷了聚合物水泥（JS）防水涂料，由于没有考虑JS涂料的特性，所以保温层有部分脱落。 应该是外墙面的施工工艺出现了问题，因为隔离层和底层未处理好，导致两种材料结合力不佳，出现不相融的情况，从而使得外墙表面出现空鼓现象，并伴随渗水、脱落等隐患。 如果真是这样，只能说，开发商由于对材料不熟悉，好心办了坏事。 中国建筑的渗漏率居高不下，所以《建筑外墙防水技术规程JGJ／T235-2011》鼓励建设单位在建筑外立面加一道防水层，并规定年降水量大于等于800mm地区的高层建筑，宜进行墙面整体防水。该“隔壁豪宅”就属于这种情况。 JGJ／T235规范罗列了几种外墙用的防水材料，包括普通防水砂浆、聚合物水泥防水砂浆、聚合物水泥（JS）防水涂料、聚合物乳液防水涂料、聚氨酯防水涂料、防水透气膜等六种产品，价格也是由低到高。 如果处于夏热冬暖地区或温和地区，在饰面材料的底下做一遍防水材料、比如批刮一道聚合物水泥防水砂浆，就万事大吉了。  图四、“精美湘潭”是湖南湘潭的旧城翻新项目，外墙采用双组份聚合物防水砂浆+装饰砂浆 但严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区，这道防水层是个瓶颈，因为除了饰面材料外，还要有一个保温层，这就出现两大难题： 难题之一是如果防水层在保温层内侧，那么保温系统的锚栓会穿透防水层，防水材料也就形同虚设了。按照国际上一些公司的做法和JG144标准（该标准使用的术语是“宜采用”），保温系统可以不用锚栓，毕竟粘结砂浆的水平抗拉拔强度是零点几兆帕级的，而锚栓的抗拉拔力只有几百牛顿，显得可有可无。但是在中国的各省市地标中，全部要求用锚栓，估计是以下几种原因： 1、中国的粘结砂浆质量堪忧，锚栓可以起到狗尾续貂的作用； 2、中国的新型保温材料层出不穷，岩棉板、酚醛板的保温系统中，锚栓起主要作用； 3、中国的高层建筑很多，加上锚栓以防万一。 目前只有深圳市以及未来的浙江省强制使用外墙防水材料，当越来越多的北方地区也用外墙防水材料时，这个矛盾就会越来越突出。 难题之二是保温系统需要粘贴在防水层上，就需要防水层有一定的水平抗拉拔强度。因为在风力较大的天气，保温系统加上面层涂饰材料可能会有几千帕的风荷载。这就需要刚性的防水砂浆或专门为外墙设计的防水透气膜。  图五、最夸张的“楼纸纸”，外保温层脱落后把砌筑的空心砖也拽下来 在这处“隔壁豪宅”中使用的JS防水涂料，是一种刚柔相济的防水材料，既有聚合物乳液赋予的柔韧性，也有水泥砂浆的刚性，主要用于内装饰的厕浴间、游泳池等部位，是一种性价比极高的防水涂料。 但如果JS防水涂料用于外墙，由于施工环境多变，包括大风、局部风洞、冷热交换温差大等因素，施工时易出现“鱼鳞状”流挂现象。因此，国内最大的JS生产商已经建议JS防水涂料不适宜应用于外墙防水工程，这是一种非常负责任的态度。 JS涂料外侧粘贴保温层就更危险了，因为这种涂料的表面光滑且憎水性很好，保温系统的粘结砂浆不容粘上去。所以说，这家开发商由于不懂材料的属性，花了大价钱没把事办好。 实际上如果想经济实惠，用聚合物改性的防水砂浆就好，Ⅱ型砂浆粘结强度在1.2MPa以上，挂住保温系统毫无问题。如果想高大上，还可以用防水透气膜。 治标不治本 一名业内人士随记者走访后判断，根据小区内的修复现状看，应该是外墙面的施工工艺出现了问题，因为隔离层和底层未处理好，导致两种材料结合力不佳，出现不相融的情况，从而使得外墙表面出现空鼓现象，并伴随渗水、脱落等隐患。 该业内人士表示，修复过程需要先清理表层，随后涂抹水泥、砂浆，待保温材料重新粉刷后，方可喷漆。 物业承认保温网在施工工艺中出了问题，随后安排了两名施工人员进行外墙面修复，其相关人员表示，夏天已经开始修复，预计年底可以完成。 值得注意的是，该修复是针对目前已空鼓部分做改善，这也意味着其他未改善的墙面后续依然将面临这种情况，修修补补，以此往复。 对此，物业人员坦诚这一举措的确治标不治本，但其强调总不能将大面外墙全部清理重新做，那样代价太大。 现在，手握二期新房钥匙的王瑞内心很纠结。他知道一期的房屋质量已经出现问题，邻居传言，二期虽然施工单位换了，质量依然不容乐观。王瑞跑去问尚未撤走的二期工程施工方，其负责人未做保证，只是一个劲宽慰王瑞，二期的保温网做在里面，和一期不同，一期做在外面。 王瑞坦言，他担心质量问题会影响房屋的销售行情和价格，所以宁愿牙打掉往肚子里咽，对外界三缄其口。或许，和王瑞怀有同样想法的人不在少数。 |
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