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近年来，酒店式公寓开始在全中国遍地开花，不论是集中式还是散点式的酒店式公寓，产品的同质化越来越高。而在这时，融入互联网思维的特色酒店式公寓“杀”出了一片新的天地。 不论是雷军投资的YOU 青年公寓，低碳生活办公空间的魔方公寓，上海寓见都受到外界的广泛关注。 他们是怎样做到那些吸引人的眼球呢？这次就来解密雷军的YOU 国际青年公寓。 1. YOU 近期发展 “YOU 国际青年公寓的借鉴了欧洲大学公寓的租赁模式；融入了瑞典宜家家居的设计风格；搭建了国际青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的租房习惯！” 官网上的介绍一句话概括了YOU 国际青年公寓的产品特征：年轻，社交。 YOU 国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区。将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，快速进行连锁扩张。 2015年4月前后，YOU 国际青年社区同时在广州、上海、北京三地开业了10家门店，并定位于两大主题：青年生活和青年创业。越来越多的青年才俊选择YOU 国际青年社区来作为新青年生活方式的承载。 2. 入住要求 you 国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。还有房客KPI（关键绩效指标）测试，通不过还不让住。 其中青年创业主题公寓的租客需要是创业者或创业链条上的配套人员，如会计、媒体、市场营销等从业者。 3. 公寓设计 作为一个以“社交平台”为卖点的青年公寓，you 国际青年公寓在设计上最大的特点，是从每一个房间里省出一点空间，从而做出一间达300平方米的活动大厅。 在其中摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅等一系列年轻人喜爱的娱乐设施。 有了这么个活动场所，年轻人每天下班后不用急着回到各自房间，而是在这里跟“家友”(you 赋予租客的名称)聚在一起，交流沟通，举办各类活动等，满足90后社交的需求。 公寓的每个房间约为20~30平米，没有规定主色调，房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。you 允许家友在房间里随意创作，增添各种设计，甚至可以在墙上涂鸦，完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原，也不会扣押金。 这样每一位家友都会更好的设计自己的公寓，彰显自己的特色。这对个性分明的年轻人而言是一个极大吸引力。 因为多数年轻人没有自己做饭的习惯，公寓的房间里都没有配备厨房。但在一楼大厅有公共厨房，you 也配有一个食堂，提供午餐和晚餐，一顿饭约为十几元。 4. 夺人眼球的机关 以广州海珠区的YOU 青年公寓为例，它的大门为玻璃大门，大门上没有钥匙孔，也没有刷卡器。要进入其中，必须揭开大门边上的红色旧垃圾桶，把黄色的门卡扫一下，大门才会自动打开。 在整座you 国际青年公寓里，还都暗藏着这样类似机关：有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关、还有由三色按钮组成的脚踏密码器，必须按照预先设定的顺序，用脚依次踩下按钮，大门才能打开。 这样的设计，不仅可以防止陌生人轻易进入公寓里，还可以通过这样新奇有趣的设计，为住客家友们的生活注入更多的乐趣。 5. 投资盈利模式 雷军在2014年8月初敲定了对YOU 国际青年公寓领投A轮融资的决定，并决定担任顾问。知情人士称，雷军的顺为向YOU 投资了1亿人民币，投资在几个月之前已经完成，除了雷军还另有其他投资方参与。 YOU 的商业模式是租房，在创业公司集中的产业园或者交通便利的地方租用价格较低的整楼，然后对其进行改造向青年人出租。它的改造不是无的放矢，而是针对城市中收入较高的单身青年的生活所需。 卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 从已经运营的有广州三家YOU 国际青年公寓来看，房源共400套左右，月租金在2000元到3000元之间。比周边同样面积的公寓房租金低一点点。 而位于北京三义庙附近的首个青年创业主题的社区，其中的配置将会突出为创业者服务的特性，如无线光纤网络全公寓覆盖、创业项目路演展示、创建基金，把天使和创业者连接起来，使YOU 成为一个创业者的孵化器。租金也基本维持在2000~3000元/月的水平。 据报道，整个YOU 青年公寓的投资年回报率约3.6%，难言盈利。更多赢得的是市场对于这一类型公寓的关注，品牌效应和对青年人创业的前期扶持和投资机遇。 6. 总结 YOU＋青年公寓的现有产品形式为集中式——先整租一栋楼，然后对其进行内外部装潢包装，最后打散出租。其实现有的类似YOU 青年公寓这样以青年，社交平台，低租金和个性化为亮点的酒店式公寓有很多，例如魔方公寓，上海寓见，蘑菇公寓等等，其产品的特点是共通的：年轻化的装修、定期打扫保持整洁、提供基础社交场地与设施、提倡青年交际。 租客要想住进“青年公寓”，必须符合公寓入住的基本条件，这是传统租房中没有的门槛。租金和周边市场基本持平。 作为长租型的酒店式公寓中的细分市场，也有相同的几个先决条件：基本都是在一线城市，北上广深。城市房租过高，面对的客群为收入尚可的小白领等各种“漂一族”。 这些“青年公寓”一方面满足年轻人对房屋的品质需求，还提供他们社交或者寻找新的发展机遇的服务，用“附加值”吸引有需求的年轻人。 这样投资回报率较低的青年公寓能在市场上走多远，还需要时间的考验，但是对于在各大城市漂泊的年轻白领们而言，这无疑是一个极具吸引力的产品。 |
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