BJD案例分享——关于度假酒店那本经

     度假酒店，好多人都有各种定义标准，小编的理解是：1、星级酒店是按照酒店所提供都服务项目多与少，品质优与劣来对酒店进行区分的;2、度假酒店、商务酒店等是按照酒店内的大部分消费顾客目的不同而区分的;3、经济型酒店是根据星级酒店延伸出来的有限服务酒店，等等。在此不一一详述。

     接下来再说个事儿，看到某位前辈写的文章内提到，全国XX年之内发展多少旅游度假开发区域，目前还活得好的就剩下一个海南，这里就有一个问题了，我国已经从计划经济走向了市场经济，那么老百姓想去哪儿玩，不是某些职能部门来规划好的，就算你规划好了，也是众口难调陷入窘境。不排除政策带来的商机，但在政策确立前，是否真的去倾听市场的声音了？市场经济最大的核心是什么？

     市场经济的核心是公平的大环境下所带来的公平的市场行为。那么去哪里旅游，去哪里度假，在一个公平的环境内，让市场来决定顾客导向，有什么不可以呢？让有旅游资源的地区自己去想办法，远比外来力量介入后造成环境扭曲要好得多。目前很多地区都在大力发展度假旅游产品，然后大量招商引资，保持着盲目乐观的心态，造就了资本市场资金涌入后，投资回报又成了大问题，这里不过多阐述，我们只谈谈现在度假酒店的生存难点在哪。

     第一：度假酒店物业成本涨幅带来的压力

     说到度假酒店经营困局，就不能不提到几个成本，最大的一块就是物业成本，以莫干山为例，五年前一栋农民房做洋家乐度假山庄的，20年租金5万到8万块钱就可以了，现在呢？五年翻了十倍，同样的一栋农民房20年租金已经涨到了120万以上。结果是什么呢？度假酒店生存越来越困难，后期进入市场的大部分的利润都被房租、人力成本吃掉了，原先能够三年回本的，现在要8年或者10年。预测莫干山的旅游市场一定会逐渐冷却，当消费者逐渐冷静下来，回归到符合市场真正需求而选择的时候，高房租后进场的那一批度假酒店的生存空间会被继续压缩，直到有人出局，毕竟市场环境是需要时间来打磨的。

     物业成本上去了，很多酒店管理公司开始与目前同样存在困难的地产公司惺惺相惜，希望资源整合与重组，很多地产公司在度假区域内的滞销楼盘成为了酒店行业竞相争取的资源，但这里有个逻辑上的冲突，酒店行业想发展好需要更多时间去沉淀和积累，但地产行业又是资金回笼速度最快的投资行业，很多地产是不愿意做长期持有或者资产积压的，一部分是通过项目做资金中转，所以两者如何平衡才是解决此类问题的关键。

     第二：度假酒店淡旺季如何平衡

     说这个问题前，首先这家度假酒店要有淡旺季，也就是说这类酒店是以当地季节性旅游客源消费为主要收入来源的。举个例子说说青岛，中国长江以北重要的海滨旅游城市，因为青岛冬季气温寒冷与海滨旅游产品很难配套，大部分酒店的淡旺季都非常明显。每年八月底啤酒节都人满为患，但是到了11月之市场会迅速降温，所以当地很多度假酒店，都将冬季海鲜作为淡季利润点在经营。所以在淡旺季交叉的过程中，如何发觉季节性赢利点，开发反季节旅游亮点，吸引客源，也是季节性度假酒店必须解决的问题。

     第三：度假酒店要有自己的气质

     度假酒店要有自己的气质和灵魂，度假看的是景色，度的是心境。还记得有一次去一个朋友开的酒店，很偏僻，装修也不豪华，只不过三五知己发呆闲谈之所，很多年之后，依然能让我回忆起那个充满阳光、爬山虎、茶香的下午，那并不丰盛却美味无边的晚餐，那月光星光透过窗洒满了的有点硬的床。卸下疲惫的躯壳和终日重复都市里的种种，给心灵放个假，这难道不就是度假的真谛吗？去一个有情感寄托的地方，也许独身一人，也许三五知己，过一段和平时不一样的时光。

     而作为酒店的经营者和设计师，不仅在意境上赋予物件灵魂，更在企业文化都打造和培训过程中，将正确的思想传导给每一位员工，形成独特的度假酒店企业文化和气质，给光顾过的人留下一段美妙的回忆，让很多年后都能口口想传，还有什么比这样的营销更好的呢?

     度假酒店大部分的顾客重复光顾的平均周期都会比较长，因为异地消费对接最难的是信任度的建立，所以大部分经营好的度假酒店，更注重口碑的树立与维护。

     最后总结下度假酒店经营管理的几个关键点：

     1、淡旺季赢利点的平衡;

     2、良好的异地口碑营销;

     3、有独特风格的气质;

     4、理性的投资分析与合理的成本控制;

     5、热爱生活懂生活的经营者。