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商铺，我不能不再次强调：三代养一铺，十铺九坑！ 本文要特别再说说商铺，这可能会得罪不少商业地产开发的朋友，只是在这个小圈子中，我还是要表明自己的态度。 最近商服重新火爆，不少伙伴咨询我某某商场或者某某楼盘商铺能不能买，我就不列名了，仅取其一作为案例给大家盘盘。 位于某地铁上盖商场，地铁成熟，且有新建地铁线交汇预期。开发商A建成后转让委托运营商B经营。 B提出的销售政策：临街商铺，拥有产权，但是自持；内部场地划隔分铺，出让经营使用权25年（20年送5年）；由管理处统一招商出租，返租五年，前两年每年返还8%，后三年每年返还10%；若一次性付款，可93折，按揭95折，分十年期。 这是现在很典型的商铺返租运作模式。其他就是除了自持部分之外，其他产权商铺全部打包出售，物业统一规划，业主租赁自理。 这其中有什么暗坑呢？ 一个商铺能否成功，开发商和运营方是谁很重要。很不幸的是，我要说的商铺风险，首当其冲的就是此类开发商委托运营方统一运营的项目。一般结果是死多活少（注意不是成功）。原因很简单，开发商自知运营能力不行，缺乏信心，也对这个地段人口结构把握不是很准，才会把项目拱手让人，以求套现抽身离场。 其次是看运营商自持比例。自持比例过少，重要位置的商铺，运营商自持不卖，而边角位则大部分打包出售。为什么是坑？因为好东西大家都知道，更何况是专业的商业团队经过精密计算出来的位置，肥水不流外人田，自己捂着待生蛋，至于那些可能会生蛋的，赔率过大就不参与了，请君入瓮。简单来说就是自持比例越高，代表开发商信心越足，越愿意砸钱去宣传（不过现在听闻硬性规定，商业必须大部分自持了，这判断标准又浑水摸鱼了）。 第三，商场内部二三四五楼上分隔的内铺，这种没有独立产权，以卡位形式出让使用权卖给投资人，然后美其言返租n年，年回报可有10%呢！打住，坑！且不说产权问题，这样的返租形式基本上就是巨坑。之所以很多人会热衷于上当，是因为便宜啊，租金返现，加上可贷款，首付很低甚至部分还能做成零首付，以后只需要美美地坐等收租即可，10%呢！ 哎，星佬叹息，返租时间越长越坑。 这与跟你借钱是一样的道理，金钱是有时间价值的，你无法预计后续多年的通货膨胀。约定的租金返现，在某些新兴地段或者会变成熟，租金涨幅会大大跑赢当年的租金水平。你一次性给予开发商的钱，不过是另类的每年或者每月返还利息给你而已。另外，在设计返租模式之前，很多管理商就已经暗里把返租给你的大部分甚至全部租金摊算给你的售价上了，不过是羊毛出在羊身上。 为什么会出现返租形式，通常都是因为行情不好，很难通过正常销售手段销售，总体是为卖而卖。其实我也要透漏一点，这样的返租形式其实是违规的，十年前国家就已经发文禁止“售后包租”及“承诺回报”等行为，如果你不幸下定了，要拿回定金，可以找律师谈谈，费劲磨一磨，要不商城到口的肥肉可不容易吐出来的。 别太相信太久远的返租条约，万一，星佬就说万一啊，三五年后这个管理公司注销了，你去哪里投诉？我再悄悄告诉各位，很多这类签约协议其实都是第三方皮包公司与你签订的包租协议，有没有实力兑现承诺还说不定呢，违约成本可能暗处给你一列小字：违约赔偿一个月的租金。 话说的有点多了，商铺最初始阶段是最好卖的，因为是纸面文化，有幻想空间，但是一旦给证明是一个死铺，就注定烂在手里，租都租不出去。而且地段转移，带动着新兴商业体的转移，以广州为例，多年前商业氛围浓烈的一德路、状元坊，现在沦落了；佛山的南海广场，日益萧条，商业体也往千灯湖扎堆了。 说得很绝望啊，难道商铺就真的一无是处吗？或者我能不能反其道而行，细细挑选那些商场全部自持经营的、开发商就是运营商、肯砸钱宣传，而且地段超好又有发展前景的呢？ 这我也说不准了。这个就关乎运营商（即开发商）的运营能力了。我就举一个短期失败的例子：佛山金融城广场。 要地段有地段，千灯湖佛山最具潜力地块，要运作有运作，广州地铁开发兼运营，要方便有方便，直接金融高新区地铁站地下出口直入。 作为金融高新区地铁站上盖商业，餐饮、超市、服饰、休闲、游乐、家居应有尽有。 2015年8月，金融城广场盛大开业，一时媒体争相报道。 而2017年6月，不到两年的时间，商户大部分撤场了。这广州地铁首次开发的商业体，如今只能重新规划了。期待他们能够在众商场之中打出漂亮的翻身仗（我知道你们要说失败是因为运营不过旁边的万达广场）。 结语： 无论是公寓还是商铺，公寓还能住住人，而只有商业运作的商铺，绝对是一个高专业加高运气才能发生奇迹的项目，特别是运气！一旦一个商铺奇迹般成为了旺地，那就是相当成功，这个几率估计就千分之一吧。连续高昂的现金流，将会为你带来丰厚的被动收入，当然这也是很多投资商铺的人最为梦想的一刻。而一旦落空，就是噩梦。 所以，伙伴们，能不能别玩这样过分刺激的游戏，安安份份，我们就耍点房子折腾折腾过家家，花园遛娃，乐也融融。 生活很美好，珍爱财富，为了孩子，远离商铺。 更多楼市思维，可以关注：星星佬看楼市。 |
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