Giggsbeckham: 融创布局（二十四）——海南 融创于2015年下半年通过收购南山集团的日月...

融创于2015年下半年通过收购南山集团的日月湾项目开始布局海南，并在2016年成立了海南区域公司，也是融创第八个区域公司。截至2018年2月初，融创在海南已经拥有了17个项目。融创海南区域在过去的一两年的动作是非常值得肯定的，2017年全年销售127亿排海南第五，更重要的是在海南落地了大量优质项目，这些项目要么在海口及环海口区域，要么在东海岸线，没有一个西海岸线的项目，众所周知，海南东海岸线的气候、环境、自然环境是远优于西海岸的，西海岸还有大量工业，东海岸线大多是旅游度假区域。以下按照从北至南梳理融创海南项目。

1、 融创美伦熙语（收购，50%，在售）

项目公司海南智城实业有限公司，融创于2016年12月初完成对该项目公司50%权益的收购，海南生态软件园集团有限公司持有剩余50%权益，收购对价未知。

项目位于海口西边的澄迈县，项目距老城高铁站约5.8公里，距省会海口20公里，距美兰国际机场32公里。附近的海南生态软件园已有腾讯、百度、华为等企业集中布局。

总占地面积17.77万方，总建筑面积58.33万方，总可售建筑面积55.65万方。融创收购前，该项目未有推盘。一期销售面积17万方，由11栋26层高层组成，共2050户。户型有75㎡两房、80㎡两房和105㎡三房，均以精装交付。首次推盘时间是2017年10月，首次推盘三栋楼，精装均价1-1.1万，12月加推了四栋楼，均价涨至1.1-1.2万，都售罄；预计2月近期将继续加推一栋楼，均价涨至1.25-1.3万。

2、 融创琼北项目

2017年底新增的项目，没有太多公开信息。项目具体信息等年报公告后继续跟踪。

3、 融创海悦豪庭

2018年初新增的项目，具体信息未知，继续跟踪。

4、 融创观澜湖公园壹号（收购，100%权益，在售）

项目公司海南胜丽实业有限公司，融创于2017年6月完成对其80%股权的收购，后将剩余20%权益收购，完成对该项目的全资持有，收购对价未知。

目位于海口市观澜湖旅游度假区内，紧邻观澜湖旅游度假区主入口，延观澜湖2号高尔夫球场顺势排布，纯板式结构，南北通透，环境非常好。

项目总占地面积14.46万方，总建筑面积36.28万方，总可售建筑面积33.18万方。14栋南北通透的板式高层公寓、40栋高端精品别墅。14栋高层公寓每栋均为21层，首层架空。融创收购前，该项目尚未有推盘。项目于2017年9月首开，高层精装均价1.85万左右；后面多次加推，去化很好，高层均价1.9万左右，最近一次加推应该是在1月底，推出三栋楼五百多套房当日售罄，均价1.9-2万左右（被限价），二期高层清盘。目前，仅剩独栋别墅尾盘在售，均价6万左右。

5、 融创桃源大观（收购，65%，在建）

2017年半年报上的融创三公里项目，环境非常好，坐落于海口羊山万年火山岩地貌之上的海口三公里高尔夫度假区，北接主城区，南邻绕城高速龙桥段，西靠东线高速公路，东临南渡江风光带，距离美兰机场约9公里，海口火车东站约4.5公里。

项目公司海南汇鑫源置业有限公司，融创于2017年4月完成对其65%权益的收购，收购对价未知。海南信广实业有限公司持有剩余35%的权益。项目总占地面积103.52万方，总建筑面积94万方，总可售建筑面积83.83万方。好低的容积率，这个大项目建成后一定很漂亮。目前，该项目还在建设中，尚未推盘，2018年肯定可以入市。

6、 融创演丰项目

位于海口美兰区演丰镇，目前没有太多公开资料。2017年年中融创海南在公开场合对其介绍是定位特色农业小镇项目。项目具体信息等年报公告后继续跟踪。

7、 融创南丽湖项目（海南幸福城，收购，51%）

2017年12月7日，信达地产公告以3200万元转让其持有的海南幸福城（项目公司海南幸福城投资有限公司）21%的权益，融创之前已经持有该项目30%权益，至此，融创持有该项目51%的权益，海南信达置业有限公司持有该项目49%的权益。

根据公告，该项目位于定安县（海口南侧）南丽湖风景区东北侧，总占地面积约44万平方米，部分土地已开发，剩余可建计容建筑面积约11.75万平方米。该项目17年12月份处于报建阶段，18年应该也可以入市。

8、 融创博鳌金湾（收购，50%，在售）

2016年8月22日，融创公告以20.54亿元总价（19.55亿 9911.75万元股东借款）从杭州老合作伙伴杭州金翰、金城地产手里收购了博鳌金湾系列项目公司50%权益，并由融创对该项目进行操盘。根据收购公告，该项目总占地面积164.75万方，总建筑面积192.80万方（2017年半年报披露为171.04万方），总可售建筑面积164.75万方（2017年半年报披露为160.26万方），已售建筑面积24.67万方，估计未售建筑面积140.08亿（根据2017年半年报则可以调整为135.6万方）。

该项目位于琼海博鳌，融创收购后至2017年底已经消化完之前开发商的现房产品，也是融创海南区域项目里唯一一个在2016年在售的项目。2017年底时候，公寓均价2-2.5万左右;别墅95平米，450万/套-600万/套；146平米，900万以上/套，均价4.5万左右。接下来融创可以卖自己的产品，保守预计单盘二百五十亿货值是有的。

9、 融创文昌壹品高隆湾（收购，在建）

2018年初落实的项目，根据公开信息查询，壹品高隆湾这个项目应该是一个10万方左右的海景高层全新的项目，项目公司应该还没有完成工商变更确权。具体信息继续跟踪。

10、 融创兴隆天物项目

2018年初新增的项目，位于万宁，日月湾的北部一点，未有太多公开信息，具体信息等待年报披露后跟踪。

11、 融创日月湾（收购，50%，在售）

位于万宁，融创2015年9月从南山集团手里收购的两个人工填岛项目（在青岛也是收购了南山集团的龙岛、凤岛），包含了日岛和月岛。融创日月湾项目位于万宁日月湾旅游度假区，在万宁最南端，北纬18°正好穿过该项目，日月湾是冲浪圣地。在目前海南东线沿线基本已无一线海景土地的前提下，这里无疑将成为国际旅游岛崭新的滨海旅游度假区，后期发展潜力巨大。

从上世纪90年代开始，海南的土地就被企业大块地瓜分。万宁是地块闲置的重灾区，南山集团是2011年从海南昌华房地产开发有限公司手中接手该项目的。2015年9月，融创收购了该项目50%的权益。目前，该项目的项目公司为万宁南山融创实业有限公司，其全资股东为南山（海南万宁）置业有限公司，融创持有50%权益，南山集团控制的烟台海基置业有限公司持股49.5%，自然人隋智礼持股0.5%。

根据融创2017年半年报，该项目占地面积38.3万方，总建筑面积55.4万方，总可售建筑面积47.24万方。根据融创官网公开信息，日岛、月岛占地面积1492亩（99.47万方），目前，日岛已经填好并在建设中，月岛尚未填好。因此，融创半年报上披露的该项目的信息应该只是日岛的。粗略估算一下，融创日月湾项目总可售建筑面积应该在100万方以上。

日岛拿地：2015年11月25日，项目公司万宁南山融创实业有限公司以13.28亿通过摘牌挂拿下日岛的9个地块，合计34.42万方（和半年报上的38.3万方有4.12万方的区别，可能是后期又补了一块地）。由于这9个地块性质功能不用，且容积率又各不相同，简单测算9个地块综合平均楼面价应该在2500-3500/平米之间。

日岛规划开发一期星辰牧歌组团、二期星辰澜岸组团、三期星辰诗韵组团、四期星辰碧海组团、五期星辰霞语组团及星辰帆影组团，以及岛心商业区。日岛03地块为住宅用地，70年产权；02、04、05、08地块为住宿餐饮用地（SOHO、产权式酒店、酒店、商业），40年产权；一期星辰牧歌组团主力户型有66 的两房、88 的三房、113 的三房和152 的三房，于2017年3月首开，高层公寓均价2.3万，空中别墅均价2.8万。2017年9月后，二期公寓均价2.5万左右，海景别墅1600~1800万/套。2017年12月9日，二期继续加推。2018年初，不少海南的房地产项目，尤其是海岛项目均受中央环保核查组的反馈意见影响，包括了恒大海花岛、中国交建的凤凰岛、融创日月湾的月岛项目、亚龙湾瑞吉酒店游艇码头配套项目、琼海市海天盛宴项目、鲁能集团在文昌的项目等一大批项目。融创日月湾被环保核查组反馈的问题主要是：月岛人工填海项目于2015年10月15日开工时，虽已取得海域使用证书，但未提供海洋环境影响评价报告书；月岛施工便桥也属于用海和环评未批先建。日岛连岛桥梁西端新建的“日岛大门”，涉嫌未批先建；游艇码头港池涉嫌改变用海性质。融创日月湾二期目前的销售和恒大海花岛等项目一样也处于暂停状态，正在对该项目进行整改。目前，日岛围填海工程海洋环境影响后评价、生态补偿方案及岸滩整治修复方案等已完成编制并组织专家评审，正根据专家评审意见进行修改完善中，计划2018年2月底前通过专家复审后上报有关省级部门审批或备案。预计3月启动生态整治修复工程设计工作，年内完成生态整治修复工程的可行性研究、初步设计、海洋环境影响评价等前期工作，并实施鱼虾贝类增殖放流、连体沙坝清理等部分生态整治修复工作内容，计划在2020年底前全部完成生态整治修复工作。

我个人认为该项目建设的获利最大方还是在地方政府，所以对目前阶段的停工停售并不担心，相信党和政府的智慧。尤其是海南以后不会再批人工岛的背景下，日月湾项目在整改完后会变得越来越值钱。

12、 融创钻石海岸（收购，真实权益可能是51.5161%也可能是70%，在售）

2017年3月，融创收购钻石海岸项目公司陵水大溪地农旅业开发有限公司部分股权并对其进行增资，根据工商信息，融创持有该项目51.5161%权益，与2017年半年报披露的70%不一致，该项目应该没有明股实债，具体原因不得而知。

该项目占地面积14.04万方，总可售建筑面积5.39万方。融创收购后先清盘之前的二期产品，并于2017年末主要推三期别墅，97套别墅很快清盘，1500万-3000万/套。该项目公寓带有无敌海景大阳台，预计2018年上半年开盘四期海景公寓，剩余别墅开盘时间待定。

13、 融创海棠湾（收购，65%，在售）

2016年9月，融创收购的融科资产包项目之一。项目公司三亚青田旅游产业有限公司，融创持股65%，三亚盘龙置业发展有限公司持股35%。

该项目占地3800亩，有高尔夫球场配套，建筑占地面积58.74万方，总建筑面积34.59万方，总可售建筑面积17.41万方，超低容积率。

我去现场看过该项目，项目行政区域位于三亚海棠区，北靠亚龙湾热带天堂森林公园，交通很方便，项目马路对面是海棠湾内海铁路港，铁路港未来的规划是国际游艇港。据我现场考察，铁炉港沿线的村民住宅已经有少部分居民搬走，搬到了拆迁安置房，还有部分居民仍在居住，该游艇港的建设估计还需要时间。

该项目全部为独栋别墅，一期五六百套别墅，已于2017年12月首开179套，开盘一周全部去化。A户型建筑面积66平米，实际面积195平米左右，售价500-600万；B户型建筑面积96平米左右，实际面积250平米，售价750-1150万；C户型建筑面积243平米，实际面积不知道多大，六房四厅七卫，售价4000万左右，一共只有二十多套。都是独栋别墅，都拥有独立游泳池，B户型性价比最高，还有一个大露台。

14、 融创三亚天涯镇项目

2017年签约的新项目，没有什么公开资料，具体信息继续跟踪。

15、 融创三亚项目2

该项目也是2017年新增项目，从融创海南发布的项目分布图看，该项目应该在三亚市区，没有什么公开资料，具体信息继续跟踪。

16、 融创蓝立方（收购，100%，清盘）

2016年收购的融科资产包项目之一，商业项目，总可售7.2万方。截至2017年6月30日尚有一万多方剩余可售，目前已经清盘。

17、 海口万达城（收购，91%，待建）

融创2017年7月收购的万达十三个文旅城中的一个。2016年11月底，万达集团与海口市政府签署协议，由万达集团在海口市建设全新万达城。海口万达城位于美兰区桂林洋海滨，是海南继亚龙湾、海棠湾之后第三个国家级旅游海岸，距机场15公里，距高铁站5公里，海口市规划的首条地铁联接项目。总建筑面积400.82万方，可售建筑面积353万方，自持部分47.82万方。海口万达城占了10公里东海岸线，这10公里海岸线尚未被开发与污染。

该项目营销中心在万达手里时候已经建成，目前还处于规划阶段，预计2018年年中开工建设，是一个非常令人期待的项目。

梳理完这些项目，不得不感叹融创虽然进入海南晚，但是这么短的时间内能落定这么多优质项目，是十分难得的，融创已经成为海南最大的地主之一了。上述17个项目里，琼北项目、演丰项目、兴隆天物项目、三亚天涯镇项目、三亚项目、海悦豪庭没有项目具体信息，其他项目的货值按照可售建筑面积的八点五折，该项目的售价或参考周边项目售价进行计算，粗略估算出来融创海南的货值已经超过了1400亿，这还是在不含上述六个未知具体信息项目的情况下。由于2016年融创只有博鳌金湾销售了9亿，2017年全海南销售了127亿。因此，融创海南剩余可售货值还超过1300亿（不包括上述五个未知具体信息的项目）。翻了一下雅居乐的2017年半年报，雅居乐在清水湾的住宅部分还有424万方，在安定、三亚等其他城市合计133万方左右。粗略估算，融创海南区域货值（所有项目合计）和自从2009年开始深耕海南的雅居乐打平是没有任何问题的，是否超越就不去计较了。海南作为中国唯一一个全部位于热带的省份，又是一座海岛，气候、环境的稀缺性注定了海南的房子是美好生活的代表之一，人们对美好生活的心向往是不会变的。2013年老孙在接受采访时候表示：“海南市场我一直在犹豫，因为，我不知道客户在哪里。我不愿意做不知道客户在哪里的项目。现在那里有不少进入的机会，但我很难下决心。”2015年下半年，融创布局海南，并在16、17年不断发力，这背后是融创在2015、2016年、2017年融创不断在全国重点城市进行布局，在其他城市融创找到了海南的客户。我个人很看好海南，也很看好融创在海南的深耕，在海南拥有一套融创的房子也是我的美好生活愿望之一。

$融创中国(01918)$