别再纠结房价涨跌了!楼市调控的根本就不是为了让房价下跌

2018-02-07  欷歔V

近段时间不少人问我,什么时候可以买房?房价什么时候会下跌? 现在买房合适吗?等一系列的问题;究其原因主要还是因为目前的楼市调控加紧,各地区楼市动荡造成购房者动摇了买房的决心。我也总结了他们的想法“买了怕跌,不买怕涨”而且目前大部分购房者都是刚需,当然这也是刚需最困扰的问题,毕竟全款的不用背负几十年的债务,随时随地都是可以买的,那么刚需面对目前楼市这种状况,外加房贷越来越难审核,房贷利率普遍上浮的情况下到底该买房还是不该买房呢?

 

调控力度加大不能作为房价下跌的原因

很多人对于目前楼市调控存在一个误解,他们认为目前房价没有下跌的原因就是因为楼市调控的力度不够,只要是加大了调控那么迟早是会下跌的,所以许多刚需存在同样的想法认为调控加大没房价肯定会下跌;但是我想说的是从政策调控的开始,就没有明确说明我们的目的是以促使房价下跌为目标的,多数人就认为地方意识到房价过高的原因,所以准备通过调控的手段来促使房价的下跌;事实上并不是。

调控的手段是为了防止国内十几年日益加速增长的房价而滋生的房产泡沫破裂,所以调控是必然,而调控的目的是为了保护市场经济,促进市场平稳的发展,而并非是要房价下跌。如果你不信你可以去网上查查从2017年3月开始调控一线城市的房价到目前下跌了多少?还是上涨了多少?

 

房产经济风险巨大,房企背负高昂负债

如果说房价下跌第一遭殃的那肯定是房企无疑了,房企因为面临巨大负债和压力,而此前开发的房子的成本过高,如果房价一旦下跌;那么毫无疑问房企是第一个受害者,而一旦房企出现资金链断裂那么整个房产市场将会崩盘。那个时候跟房产市场泡沫破裂有什么区别?

第二个受害者那就是炒房客和投资商了。国内的资产分为低产、中产、高产;而大部分房产投资商都是高产、中产以及部分的有野心的低产人群(通过贷款等手段囤房),如果一旦出现大规模房价下跌,那么这些炒房者的利益就很难得到保障,并且对于这些不同人群的炒房客都会是一个致命的打击,那么不同资产受到极大的影响就会造成经济的动荡,到时候就是高产人群破产、中产人群断供、低产人群失业的局面。所以即便是目前的房价很高,但是为了保证经济的正常运行降价也是不太可能的,但是会在一个小范围之间不断的波动。

目前的房产市场危险吗?

此前我看过一篇关于全球房产的一个报道,明确指出国家的一个房产负债率的安全线为70%,而我国目前家庭的负债仅仅只有44%,说明我国的房产市场依旧是十分的安全的;然后列举了关于房产资产占比家庭经济的一个比重,我国总体家庭房产占比总资产为68%,而北京和上海则高达85%,这一方面说明了房子的价值十分巨大,另一方面说明了房价实在是太高了,房屋价值已经超过了家庭总资产占比过半以上。那么在这种情况下一旦房价出现下跌,那么房子的价值将会大打折扣,连保值都成问题。可能很多人不太懂这个意思,举个例子:你有100w(总资产),你用80w换取了一个同等价值物品(房子),那么房屋占比你总资产就是80%,你可用于支配的财产就仅有20%,那么房价一旦下跌,你的房子将会跌落80w的价格,于是就会贬值,所以保值都成问题。

 

然后是一个住宅资产占比负债总额的一个数据,发达国家比如美国住宅价值不到家庭负债的3倍,但是中国住宅价值却是负债总额的8.4倍;这意味着房产拥有极大的保值能力,用房产总价值除以你目前的负债总额,就是你的一个住宅总价值和负债总额的一个占比,至于这个8.4,应是目前国内所有房屋价值的总和,而负债总额就是目前发放出去的所有贷款(已经归还了的贷款不计入);看起来是很安全;但是如果出现房屋增值过快,贷款难度加大,贷款额度减少的情况是否这个比值就上去了呢?房价越来越高,能够贷款买房的人越来越少,而且每年的房贷依旧虽然在发放,但是依旧有不少的人在还贷。这个比值到底能反应出什么?

言归正传,房价下跌会造成已经购房者房屋不保值的现象,但是房子的价值由于房价增长在增长,但是这个价值只有在售房的时候才会体现,可是已经购买了房子的刚需依旧每月还着房贷;而没有购房的刚需就会有房价会持续下跌,目前购房难保值的想法,所以房价下跌的可能性真的是很小,买了房的人肯定不会希望房价下跌,一旦下跌总资产会缩水。而没买房的也就纠结了既不愿意看到房价上涨也不愿意看到房价下跌,上涨了贷款买不起,下跌吧贷款了不保值。那么房价会怎么走?


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