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近日，笔者看到“北京79个小产权房项目被清理，相关部门正在查处”的新闻。79个在建、在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅项目涉及昌平、房山、怀柔、通州、延庆、大兴、门头沟、密云等区县。清理名单中，包括北京最大的小产权房通州区张家湾镇张家湾村太玉园等部分已经较为成熟的小产权社区。 对于小产权房的具体治理方案，2012年3月26日，国土资源部官网上发布的关于小产权房的处理新思路中提到，先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。 关于小产权房的问题，之前已经被讨论了很长时间。此前，小产权房被国土资源部放到台面上进行讨论，并规定三项原则：小产权房不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护；要采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展；要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。这说明国家进一步来规范零乱的房地产市场，同时也明晰在小产权房问题上，不准再新建，存量房则有望通过不同方式予以解决。小产权房到底何去何从? 要了解小产权房的发展轨迹，还需与中国现在的土地制度说起，我们的土地分为国有土地和集休土地，而在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，叫做乡产权房也就是所谓的小产权房。1978年，中国农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。农村土地的流转开始萌芽；1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离；1987年，国务院批复了某些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，中国土地流转制度开始进入新的试验期，而前一段时间，国务院在全国农村会议上再一次提及土地流转问题，则在北京等地进行试验，这再一次激起小产权房上市流转的欲火。而我国奇怪的土地所有制及土地流转方式造就了很大一部分小产权房，且在一有段时间，一度占了北京销售量的1/5。 纵观房地产发展历史及房价的涨幅情况，为何小产权房会受到如此多消费者的青睐，这最要可能还是价格起主导作用，从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。而小产权房他本身就不用交土地出让金及各种手续费。从一般商品房与小产权房相比，价格会相差那么大，可见商品房的价格为何会如此之高了，这很大一部分就是政府的税收，可见助推房价上涨的一大因素就是政府的土地出让金。实际上，小产权房与一般的商品房比起来有很多好处。从住房形态看，一样是普通住宅；从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜；从物业管理看，由城乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。但为何小产权房一直得不到政府的认可呢？为什么现在的消费者要为一开始错误的土地政策制度而买单呢？ 其实现在小产权房都大的问题就是上市流转的问题。宅基地在一级市场流转被承认是合法的，居住权。但小产权房在二级市场却不能交易。《物权法》可能要剥夺小产权房的交易权利，因为它不能登记备案。买房的人觉得法不责众，所以大家都愿意冒着风险去买。但有可能最不利的结果是：二级市场最终还是卡住无法交易，为能流转，或者说交易不受法律保护。 小产权房是一个历史问题，同时其关系到很多的人利益，因此小产权房的问题很难解决，越往下拖越难。买小产权房的人如果越来越多，即使将来政府愿意改革，都会遭到买了大产权房的人的强烈反弹。价格很低的小产权房一旦进入市场，原来买贵房子的人就要吃亏。国外经验的解决办法是，既然这是个公共政策，干脆让支持小产权房的人推举出一个代表，支持大产权房的人也推举一个代表，自己谈判博弈去。政府接受最终的结论，这对政府来讲也很有利。 小产权房的命运为何如此坎坷，为何得不到认可，为何上市流转次次受阻，这与广大国民有关吗？为何现今的房价这么高，还不是政府的土地出让金高，政府的税费重，而这种可以解决多数人的住房为何就得不到政府的认可呢？现在天天说增大廉租房的建设，其实为什么不可以把廉租房的政府用于小产权房呢？ |
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