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【中国恒大：内在价值区间上调至30~58港元】
（1）上一版内在价值区间为18~40港元。其中下限18参考700亿战投入股价，差不多对应1980亿人民币估值。40对应4500亿人民币市值，假设恒大地产主业过几年的天花板稳定在万亿销售千亿利润，对应7000亿人民币市值，然后折现到现在。 （2）调整主要动因：上半年销售毛利率高达35.8%，核心净利润率14.5%，大超30%左右及10%~12%的预期。且预计可持续。 （3）保守估值：假设2017年全年归股东净利润（近似归股东核心净利润，下同）300亿（上半年归股东净利润188亿，归股东核心净利润226亿）；假设恒大地产业务天花板8000亿，并于2021年达到结算收入8000亿人民币，净利率12%，净利润总额960亿，其中归中国恒大股东640亿，相当于未来四年业绩复合增长20%左右；假设2021年末市场给7倍市盈率，则市值4500亿左右；假设50%派息率，则四年累积分红约800亿；将2021年市值及几年内的派息按10%折现，得现在公允市值3350亿人民币，对应每股约30港元。 （4）乐观估值：假设2017年全年归股东净利润350亿；假设恒大地产业务天花板10000亿并于2021年实现结算收入10000亿人民币，净利率15%，净利润总额1500亿，其中归中国恒大股东1000亿，相当于未来四年业绩复合增长30%左右；假设2021年末9倍市盈率，则期末市值9000亿左右；假设50%派息率，则四年累积分红约1050亿左右；将2021年市值及几年内的派息按10%折现，得现在合理市值6500亿人民币，对应每股约58港元。 （5）以上估值为个人观点。仅供参考。 （6）笔者例行评估若干行业多家优秀企业内在价值区间，并以此作为调仓依据。减持中国恒大的前提是：高估，或者有显著更好的机会。 $中国恒大(03333)$ |
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