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关于物业管理中的若干问题 宋公明 1，住建部取消物业服务企业资质核定，物业服务市场监管将何去何从？ 物业管理公司作为企业，其经营活动本来就受工商税务等部门监管，例如要领取营业执照每年还要处审等等。住建部的执业资质，本来就是形式主义产物。所谓物业管理，就是把小区或大楼的保安，保洁，绿化，维修等发包给安保公司，保洁公司，绿化公司，维修公司，谁不会呢？ 2，物业和业主的关系 物业管理公司和业主的关系，很难得有处理得好的。这有以下几方面原因： 一是多数业主对物业管理不了解，不关心，顺大流，以为别人能过我也能过，吃亏不方便又不是我一家，自己何必出头？所以业主不齐心，互不联系，互不信任，一盘散沙。“家不和外人欺”，这样一来一些物业公司就可以任意欺诈和玩弄业主。 二是很多业主在入住时物业管理已经是客观现实，因此不得不接受这个现实。 三是很多物业没有业主委员会，或者只是形式上有，而实际上不管事，只是摆设。业主委员会成员不懂物业管理的基本知识，也不知道业主委员会有哪些职能和权利，也不知道如何维护业主的合法权益，遇到问题或者斗不过物业公司，或者只顾捞取自己个人利益。 四是物业管理条例不符合实际，条文繁琐复杂，很少有业主认真看阅读过全文。相关规定不能起到规范和制约物管公司的作用，政府对物业公司往往疏于管理，现在连价格也放开了，让物管公司任意胡作非为，而业主投诉无门，打官司又不会打打不起更打不赢，只好忍气呑声，矛盾越来越深。 3，什么是前期物业？ 对于商品房来说，业主们不可能同时入住，总是有先有后的。业主入住时，物业公司早就在那儿等着了：“大妈，交钱吧”。这时你不得不接受这个现实。一般人购房时大多不会去问物业如何管理，问也不会告诉你。其实物业公司和开发商往往是一家，早就算计好了。等你发现买得起房却交不起物业费时，一切为时已晚。业主们来自四面八方，入住有先有后，又互不相识，如何能组织业主委员会呢？所以只能听任开发商炮制的所谓“前期物业”摆布，毫无招架之力，等成了既成事实，要改就难于登天了。有的物管欠分包单位一屁股债跑了,业主不得不去偿还,因为人家分包方是为你业主服务的。 4，物业管理是怎么产生的？ 过去没有物业管理这一说，居民区居民点的公共事务由居委会管理。居委会会组织居民打扫公共卫生和治安联防，垃圾费也是由居委会出面收取。现在居委会不管了，居民小区的公共事务也成了物业。 5，什么是物业？ 所谓物业，其实就是居民小区内的公共事务，包括：1，安保，2，保洁，3，绿化，4，电梯及公用设备的运行和维保，5，其他。 6，业主要注意作么？ 对于物业，业主们应当明白以下几点：一，这些公共事务，是业主们共同的权利和责任。自己的房门自己上锁，自己家的卫生自己打扫，但这些事也可以委托别人来代理，例如家庭卫生可以委托钟点工打扫。过去大户人家，一个门里有好多小家共居，福建土楼一个门里甚至有几十户上百户共居，当然也会有公共事务产生。居民小区也相类似，小区共公共事务业主可以自己承担，例如采取轮流值班，轮流打扫等，这在过去是很自然很平常的事，很多人应当还记得轮流值夜轮流打扫楼道和公厕的岁月。当然，现在有条件，大家都要享受和摆谱，那么将这些自家的事务和公共事务委托给别人干也是可以的。但是要记住，委托别人干可以，但是事情还是你的，权利和义务还是你的，别是只代理而已。 二，公共事务委托可以采取1，聘请代理人的方式，例如你想找个钟点工，自己不熟又怕跑腿，可以委托亲友代劳。公共事务也同样，可以委托律师，职业经理人来代理，也可以聘用有这方面能力的人代理。2，对外发包方式。既可以分别发包给专业公司，也可以让一家总包代理，然后再由总包分别分包，例如委托物业公司。所以物业管理不是一定要给物管公司，而采取何种方式，完全是业主的权利，应当让业主通过民主方式来决定。 三，无论采取哪种委托方式，业主都是委托人，而物业管理和其他代理人都只是受托人或称被委托人。双方是委托和被委托的关系。这个关系决定了双方的民事权利和义务。就是受托人是以委托人的名义进行民事活动，后果由委托人承担；受托人不能违背委托人的意志行事，不能侵犯委托人的合法权益；受托人只能在委托权限之内行使代理权。而现在的物管公司完全反客为主，成了业主头上的老爷，业主要听物管公司的摆布，要服从物管公司的利益。这是物业管理的最大误区。 明白了以上几点，就明白了业主委员会的地位和责任。 7，关于业主委员会： 一，业委会的重要性。物业管理既然是业主们的公共事务，业主又是实行自治，民主管理。民主管理的形式就是业主大会，业主大会是物业民主管理的最高权力权力机构，而业主委员会是其常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会赋予的权力。采取何种物管方式，应由业主大会民主讨论决定，由业委会具体执行。所以业委会相当重要，必须要有实体和人员，如果业主中有专业人员又愿意称务帮忙或兼职当然最好，不行也可以聘用专业人员，例如会计，律师，经理人，这笔钱是必须化的。物业管理公司应当和业委会签合同，而不是和每个业主单独签合同。业委会和物管公司所签合同应当是委托代理合同，而不是其他合同。物管公司只能代理权限内履行义务，对业主的任何要求都必须得到业委会的授权或同意，这是关键所在。这样各方的关系才能理顺。物管费不是物业公司去收，而是业委会负责收费，（当然物业经营收入也应由业委会收取），物管公司只能在受委托的情况下代收。收取标准也应由业主大会根据实际情况决定。物管费掌握在业委会手里，根据合同和服务质量分期支付给受托方，物业和安保，保洁，绿化，维保等分包单位的合同必须经业委会审查认可。这样，业主才能把物业管理权握在自己手里，而不是受物管公司或受托人的摆布支配。 二，业委会的产生。业委会不会凭空产生，首先要有业主大会的召开。而业主们很难齐心，业主大会很难召开。怎么办？按理说，当地居委会应头出面牵头，先由若干极积分子热心人成立筹委会或筹备小组。将上述利害关系以及业委会候选人及工作制度行动方案等用公告和电子文档微信等方式告知全体业主，有意见请在规定时间内返馈，否则以默认论。这样把业委会成立起来。有了业委会，业主才有主心骨，才能处理日常事务，才能进行维权。 三，物业管理方式的选择和业委会的职能。由筹委会提出备选方案由业大会民主决定。 四，业委会的工作制度，财务制度，人事制度，和一般企业单位有共性，就不多说了。方案由业主大会决定后执行。 8，业主可以从物业中获得收益吗？ 可以。小区内有多种收益渠道，例如一，广告，电梯及公共场所的广告位可以出租，收入可观。二，公摊和公共场地出租，这也是一笔巨大的收益，三，绿化及其他收益。这些收益除云成本，理应归全体业主所有，，可以抵冲一部分物业费。如果经营得好，甚至全部抵冲还有结余。现在很多地方物业收入基本上被物业公司独吞，业主得不到好处。 9，为什么现状很难改变？ 没有政府的领导发动组织和支持，要改变现状，困难很大。有些人高喊民主，不断要求一人一票的民主，好啊，居民小区的公共事务不就是最好的实践场所吗？给你民主为何又不要了？小区物业为何不能实行自治和民主管理呢？业主大会为何不能实行一人一票呢？为何要把物管公司强加在业主头上呢？越是高档小区越是无法实行民主管理，可以见所谓民主，不过是各取所需的口号而已。老百姓的利益，只有靠自己团结起来去争取，民主是喊不来的，也是等不来的。 |
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