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字数3000阅读时间5分钟 成本无处不发生、无时不发生、无事不发生、无人不发生。 from 网络 新春佳节到！地产成本圈给大家拜年了！ 在老家过年，亲朋好友大团圆，好不热闹。聚会尬聊，总是有那么几个问题很棘手，比如这个：“你是做什么工作的？” 这叫我如何回答呢？我只好直接说：我是做成本的。然后出现了以下几类情况： 第一类：然后，就没有然后了，汗！因为七大姑八大姨，真的不知道你做的是什么工作，他们听也听不明白； 第二类：朋友为显示自己的博学会，抢答道：我知道，你们做成本的就是拿着图纸算量，算有多少沙子、多少钢筋、多少水泥....（我心想：成本真的这么简单吗？） 第三类：在某个施工单位已经做到执行经理的哥们一脸嫌弃地说：他们就是，坐办公室，对下量，做个结算，算算帐，其实啥也不懂，就是纸上谈兵而已。 面对这么多的误解，我觉得年味都淡了，心想这回家过年的成本太高了，自己的身价都被拉低了。我必须做一个完美的解释，用一个故事告诉他们：其实关于成本，真的没有那么简单。 1 成本无处不在 故事的主人公小鲁来到一座孤岛，他自己开荒种地，砍柴搭房，那么他的房子是不是就没有成本了呢？你会说，是呀，他至少不像在北上广那样每月还房贷吧。难道这土地、这木头都是免费的，就没有成本了吗？ 成本是我们所放弃的最大价值，它不仅仅是金钱，有限的资源，时间，安全感等等都是成本，只不过他经常用金钱来衡量而已。就拿小鲁同学来说，这块木头来搭建房屋，就不能造一艘木筏来回家，所以这块被选择做房屋的木头的价值就是放弃成为一个木筏的可能。小鲁同学选择在此时此刻来造房，便不能在此时此刻来造木筏，更不能在此时此刻好好享受这阳光和沙滩，因为时间是有限的，这便是他所放弃的最价值，这就是机会成本。机会成本是经济学里的一个重要理念，他是看不见的，但不代表他不存在，他是比较级。 成本无时无刻不在我们身边，不仅仅在房地产、在企业内有专业成本岗位，生活中、家庭中，我们也在使用着成本的理念，只不过我们并没有察觉而已。 2 地产成本做什么 后来小鲁专业造房，终于成立了一家房地产公司。有一天，京郊有块土地要拍卖，小鲁老板很想拿到这块地，就会想这块地拿下来如果做洋房，还是小高层，是做豪宅还是刚需，对应相应方案的资金投入如何，利润有多少呢，如果有土豪程咬金老板来抢地，那么这块地最高出到多少万一亩地就要放弃了。在这个阶段，我们成本岗位所做的测算就是土地版目标成本测算。 目标成本是成本控制型地产的重要工具，目标成本是公司基于市场情况，并结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润，且通过努力所要实现的成本指标。 台塑集团董事长王永庆曾这样说过：“经营管理，成本分析，要追究到最后一点”，这反映了成本管理的精细化要求。目标成本可分为土地版目标成本、方案版目标成本、施工图版目标成本、后评估版目标成本。通过各版本之间的对比和复盘，实现了成本的精细化管理。
笔者所在地产公司施工图版目标成本涉及5个一级科目，59个二级科目，118个三级科目，更大地产能细化到六级科目，成本精细到最后一点。成本的测算的基础是相关资料的收集和相关部门的协同，会涉及前期部、设计部、工程部，销售部、财务部、成本部。相关资料准备见下图。 这块地终于被鲁老板拿下了，可在市场低迷期，为了迅速回笼资金，考虑降价销售，那么现在是2.8万/平，那么下降到2.5万/平，可不可以？楼盘施工过程中有多少变更，有多增加费用，市场价格对成本有多大影响，和当初制定目标成本有差距，降价后，利润又要有多少。这时就要用到成本另一个法宝----动态成本。动态成本管理好比汽车的一款APP，检测到与目标地（目标成本）的距离，测算现在的车速，来估算到目的地时间，通过这款APP,可以及时调整相关路线及车速，保证及时到达。 动态成本是指项目启动后，任意时点对最终成本的预测，动态成本=已发生成本 未发生成本。动态成本是目标成本在项目实施中落地，是过程管理的关键，详见下图。 图片来自明源《成本制胜》 终于，这个楼盘卖完了，小鲁老板要进行复盘，反思下在做这个楼盘的时候，哪些钱是花的物有所值，而哪些钱是冤枉钱呢？那么这些冤枉钱就是无效成本。 在项目开发建设过程中，既不能形成产品或提升价值，也无法获得客户认同和补偿，对促进租售或企业品牌没有积极作用的费用。 做好无效成本管理有三招 第一、要有无效成本意识，要树立全员成本意识和明确无效成本责任主体； 第二、要识别无效成本，做好无效成本统计； 第三、进行无效成本原因深度分析，复盘并落实整改。 以上仅是成本管理者的成本版块的工作而已。笔者所在的产业地产公司，担任3三个项目的成本管理，管理幅度从前期类、工程类、销售类、物业类相关成本管理工作，管理过程从施工图版目标成本到合约规划，动态成本，招标采购，合同管理，月度资金审批，重计量，签证变更核对，结算，项目复盘。每个项目涉及合同50多份，也就是说要管理150个施工单位，结算150份，招标项邀请单位150*3=450次。过程中的签证变更更是如毛毛雨。资金计划，动态成本回顾，月清月结，项目检查更是如大姨妈一般准时到达。这便是成本管理人员的日常而已。 成本管理者工作中存在着多重角色，在拿地阶段，他就像一名军师，运筹帷幄于千里之外；招标阶段，他就像一名金牌猎头，将合适的工作任务在合适的时机交给最优的合作伙伴；项目实施阶段，他就是一名优秀的管家，算盘打的恨不得把一分钱掰成两半；项目结算阶段，他又变成成本警察，哪里有质量问题，哪里有甩项，哪些有偷工减料，都逃不过他的火眼金睛。同时他又要掌握谈判技巧和相关的法律知识，但仍不可避免有时还会充当类似美国队长的角色-----背锅侠，只是我们背锅不甩锅! 有一天，我会自豪地说，这项目花的每一分钱，我都清楚，我要更明白哪些是物有所值，哪些是为公司省的成本，哪些是为公司找到了一个合适的合作伙伴。 3 我是做成本的 小鲁的故事讲完了，回到开头的问题。亲朋好友问“你是做什么工作的？” 我会自豪的告诉我的长辈说，我是做成本的，我的工作就是规划公司如何花钱，为公司省钱，我的任务是让钱花在刀刃上！ 我会微笑地告诉我的亲朋说，算钢筋、水泥的量，你说的是预算吧，我是做成本的，预算只是成本的一部分而已，那只是核算型成本阶段的主要工作....我的工作范围大多了！ 我也会不卑不亢的跟执行经理那哥们说，我是做成本的，做为一名好的成本管理人员，我们要横跨多个专业维度来推进项目运行，我们要和设计、销售碰方案，把控项目节点，采购定价，项目进度款审核，工程收尾结算，争议谈判，对接财务，配合税务统筹，缺了我们成本，一个项目一样无法正常运转。 哈哈，当你在看此文的时候，是不是错过了抢红包了，这便是阅读此文的机会成本，谢赏脸，不多说了，凡是过去，皆为序章，狗年大吉！ |
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来自： tracywong027 > 《管理类》
