【营改增落地实战——财务与税务篇】宝龙地产CFO廖明舜现场演讲金句
一、宝龙集团对于营改增高度重视：1.新政学习；2.与税务机关交流；3.制定应对计划；4.组织内部培训；5.全员营改增学习。我认为我们总体的思路是“不必担忧税负会增加”，因为运营模式是非常关键的。并且决策层的高度重视，一定要从营改增中转变增值税的想法。我最怕的是什么？就是咱们财务人员之前很多人没有经历过增值税，都是做营业税，所以我们的思维一直没有变动。
二、房地产“营改增”下，对于新项目全部或者大部分用于销售的情况下，宝龙的做法是利用集团战略采购提价销售给地产，整体降低税负。
?这一块，因为大的房地产公司都有自己的战略采购平台。因为什么？因为以前用过的融资需要做流量，有些因为加价比较容易一点。其实基本原理很简单，就是贸易公司提价部分要交增值税、企业所得税。地产的项目公司要抵扣增值税、企业所得税，还有一个土地增值税。所以总体达到结算的效果。如果你做了这个贸易公司是亏损的话，企业所得税免缴所以节税更多。
?三、对于老项目要通过测算项目的一般计算方法，或者简易计算方法的总体所得税、企业房产税税负等来选择有利的计税方法。财税[2016]43是用成交价格不含增值税进行“价税分离”，所以简易征收也好，一般计算也好，这两个要制定“价税分离”。分离之后就要算什么？算这两者，最后哪一个交的税少。交税少的话，那我们当然选择。
?四、新项目选择要选择具有增值税一般纳税人的供应商，因为付款相同的情况下，选择具有一般纳税人资格的供应商；取得增值税专用发票，在付款不同的情况下当然是要选择成本更低的。
五、营改增下，集团亏损单位增加建材销售经营范围，给新项目提价销售抵扣项目土地增值税、企业所得税，而亏损单位免交企业所得税。假设战略贸易公司年采购11.7亿元，提价20%之后销售给地产公司新项目，新项目土增税率适用30%，地产公司用于销售税金测算。
?六、营改增下，对于土地有溢价返还：
这个溢价返还我个人认为有两种情况：如果返还给亏损单位，土地款可以抵扣土增税，增值税、企业所得税。当然，这种情况下他们要配合。如果不配合，你也没办法做。没有办法做，你只好减土地款。或者什么？或者作为补贴收入。根据财税大概2008年151号文件规定，如果财政返还部分不列入当期的不征税收入。要符合三个条件：（1）返还是要县、区级财政给你拨款。（2）要拨款的文件。（3）要有一个资金，这笔资金的专项使用办法。
七、在营改增之后纳税人“构建＝购进”贷款服务，以及纳税人接受贷款服务向贷款方与这笔贷款相关的投融资顾问费、手续费、咨询费、中间业务费等，这个是税法的规定是不可以作为销项扣除。但是这个规定我个人认为可能未来也会改变，实现可抵扣。为什么呢？因为其实现在金融机构，我们说营改增之后，你要考虑一下你的上下游的涉税情况。如果房地产只考虑自己，以前只要考虑我们自己，那肯定不行。我等一下会说，为什么要考虑别人？所以这一块，贷款中间业务费一定要策划成不直接相关。那么你就要想了，为什么要做不直接相关？因为直接相关的话，那么还是无法扣税。即使开的是增值税专用发票给你。咱们知道，不直接相关，你肯定说：这个贷款，比如我们是基准上浮10%，其中合同是基准上浮5%。另外基准上漂5%的部分收中间业务费，那你的合同也不能刚刚好，这是第一。第二，你不要一次性付掉，因为一次性付掉你也亏了，综合成本就高了。第三，因为你贷款的不可能用足全部时间，比如五年期贷款。签的3-5年，现在他的利率是一样的话，所以大家都签长一点。
八、按照房地产的规定，房产税是由产权人交纳。产权人交纳，一个是从你的建造成本的折余每年交1.2%，这叫从价计征；第二个是从租计征12%。所以你如果免租期，不但要按原值交房产税，还有可能因为是免租，提供一个无偿的捐赠服务，捐给你的商户，所以还要交增值税。
十、实操中存在的问题跟应用：
我们看一看，其实我认为营改增它是业务的营改增，不是行业的营改增。很多人，包括国家、税务总局也好，是将房地产业、建筑业、金融业，还有生活服务业纳入营改增范畴，所以他们是叫作“行业的营改增”。但是我个人认为不是，其实是业务。只要你有牵涉到这些业务，比如：因为现在第一个你的企业的资金池业务，就是什么，就可能你牵扯到你经营金融的业务，你必须交纳6%的增值税。所以挺多的在这一块发生；第二个，我说营改增。其实它是一个管理问题，非仅仅是财务问题，所以要全员参与。
十一、所以我们第一个就是什么？我先给老板营改增。我的老板60几岁，他说：廖总，你这个PPT太长了。你三句话告诉我，这个营改增怎么回事？你别搞的那么长，我搞不动。所以我第一句话告诉他们，营改增其实是什么？是增值税。营业税本来是中国第三大收税的，5月1号后它历史性消亡了。所以我们现在搞增值税，而且增值税是价外税。那么也就是说，你强势就是价外税，你弱势的话，是价内税。这是价外税跟价内税，其实是跟你的企业在行业地位相关。第二句话是什么？就是我说的，这是什么？是业务模式的改变。所以我们的所有人，包括你的老板都要改变思维、想法。
十二、个人的消费看什么？看性价比。我们银行的方式叫“3+N”，“3”是3家主营银行，这三家是宝龙最铁的，别人不支持我，它们支持我。
十三、业态不只是零售受到挑战，餐饮跟配套也受到了挑战，所以你要进行整合。我们的中产在壮大，中国本来两头，穷的跟富的，现在确确实实都不太多了。在上海有一套房子就好了，但是确确实实这个房价也太高了。房价越来越高，现在到了什么？很多专家说，你其实一平均卖到20万块钱是完全有可能的。因为什么？1.货币超发；2.利息低下。
十四、我觉得大家最最重要的思维是什么？其实我刚刚说的那些都是战术，但是我觉得我今天告诉大家三句话的战略。我想可能大家一辈子都可以受用。第一句话是什么？业务流程+会计技巧+税法利用，这是很重要的。
十六、营改增第一次申报以后，宝龙对这个政策的理解跟教训的分享：
1.对于测算出“简易计税法”对项目有利的，就要近一切努力取得“简易计税”资格。
2.税务风险上有更多关注点，需要更加关注业务的真实性依据，和物流、发票流、现金流是否一致。
3.审合同时，需关注供应商是否具有一般增值税、一般纳税人的资格，要更加注重完善合同的约定条件，明确付款程序，还有明确开具增值税专用发票的票种、增值税税率，还有什么时候提供发票的时点等。
?4.对营改增前预收房款已交营业税，营改增后有退房款或退房差款的，需要进行营业税退税处理。
?5.计算土增税和房产税的计税依据为不含税金额，但印花税目前因为合同签订的是含税总价，故计税依据为含税收入。以后签订合同需注意条款中写不含税收入。
6.延迟纳税办法（上海）：未开票金额是按3%预缴增值税，已开票的按5%申报纳税；对收取的售房预售款，采取的方法是只开收据，暂不开票，等交房时再统一开具增值税发票。注意，后期补交时要将台帐做完整。
7.延迟纳税办法（外地）：4.30前已经收齐款项并有实测面积的房屋。
8.宝龙泰安作为老项目，由于剩余房源较少，在政策没有最终落实之前，被国税机关核定为小规模纳税人，核定税率为5%，后期政策落实后即为5%，在进入5月份后，税率误按照服务业的3%维护，造成开票选择税率错误，在税局代开专票后，预交了部分税款，后虽做了税率调整，重新代开了专票，造成业务时间的浪费。
9.同一个城市不同的税局，对于政策的解读和实施各有不同，要分别沟通具体细节有时还要主动提出解决办法征求各税务部门的意见。
10.在收取增值税专用发票和支付款项时，需要考虑两者的时间差，平衡进项与销项的税金，朝有利于公司现金流的方向努力。
十七、在营改增落地过程中存在的具体问题及应对策略：
1.供应商因小规模纳税人等情况，不愿意开具增值税专用发票。
应对：协助业务部门与对方进行沟通，加强业务部门取得专票的意识。
?2.商业公司为地产公司先代付了招商费用，报销时收款单位填写商业公司，因现营改增，则发票流和现金流不一致，增大税务风险。
应对：因此笔为5月之前发生费用所以现今报销给到商业公司，之后要求不允商业公司先代付，直接由地产公司支付给对方单位。
3.为延迟纳税预收放宽仅开收据，但是针对业主要做按揭的，银行要提供首付款的发票才能放款。
应对：与银行、公积金中心反复沟通，达成一致，仅凭收据可以放款。
4.已缴纳营业税的退房，纳税时间性差异问题。
?应对：在退房款中暂扣已缴营业税部分款项，向地税局申请退税，退税款到帐再支付退房客户。
?5.项目既有销售又有自持的，其自持部分产证取得在5月1日后，其将来产生的租金收入应按何种计税方法？
应对：简易计税。
6.统一地区对营改增开票的操作要求不一致，例如杭州下沙和杭州滨江二地，国税对交房开票一事上存在二种截然不同的处理方式：杭州滨江国税要求要整票开票（先冲地税开票金额，再按总价开票），杭州下沙国税要求差额开票（直接按总价减原来已开票数）。
?应对：多咨询多请教当地税务局对接的税务专管员。
7.日常工作中，会经常遇到客户索要发票的事宜，开始会索要普票，但过后返回重新索要专票。
应对：财务人员与业务部门紧密沟通，加强灌输，以避免不必要的时间浪费及损失。
8.在计提税金及结转收入过程中，基于纳税风险防范的要求，是按现金流进行税金计提及收入结转的，但在月上报集团的相关报表中（如租赁台账）是按照当期权责进行税金计提及收入结转的，这就造成两者之间在统计过程中的数据差异，不好比对。
应对：集团层面优化台账并下发。
十八、在具体的纳税实操申报过程中存在的问题及应对策略：
（1）上海地区，在etax中的增值税申报表中填写预缴金额，并需前往大厅进行增值税预缴，7月三期升级后，已实现网上申报。
（2）需关注申报税款银行代扣代缴是否缴款成功，以免延误扣款而引起不必要的麻烦以及滞纳金。
（3）税务系统关于取消认证发票，改为自动申报，因有些供应商改为三证合一，所以依然无法自动申报，需要到税务大厅办理。
（4）由于以前地税是按预收款开票交纳营业税，交房时再换开发票，现在国税是交房时只开一次发票，所以开票系统的数据和申报数据不一致，申报后只能人工去清卡。
（5）纳税申报过程中，注意进项发票认证时间，在申报后至申报期结束之前，注意不要认证进项发票。
（6）江苏国税具体政策出来较晚，采取观望策略发票暂缓开具，先开具收据，与银行及客户做好解释工作。
（7）纳税申报不能以税务局个人话语为准，要多方验证，并且自己要熟读政策，吃透政策。
十九、宝龙认为重要的筹划点：
?1.管理进项税额与销项税额的匹配度（早日取得专用发票，有计划交房开具销售增值税发票）。
?2.销售不同税率项目应分开核算，以适用较低税率。不动产销售11%、销售电费17%、不动产租赁11%、关联方利息6%。
3.对目标成本、投资测算，增值税税负进行重新测算。
4.付款相同情况下，选择供应商具有一般纳税人资格，取得增值税专用发票。
5.甲供材进项税率高于11%直接甲供，低于11%的通过施工企业开票。
6.全程加强专用发票的认证管理与申报（加强部门发票传递）。
7.加强增值税会计核算，制定增值税核算制度。
8.调整定价策略。
9.适当增加精装修房。
10.测算老项目税负，选择一般计税办法或者简易征收。
11.老项目销售开5%增值税专用发票，下游一般纳税人企业可以抵扣，可以适当提价。
12.坚持先开专用发票，再付款的原则。
13.配合税务机关完成增值税纳税人登记，老项目一般计税办法、简易计税的办法备案，配置税控设备。
14.对于分期开发的在建项目后期还有多本销售物业建设施工许可证的，请在后续《施工许可证》著名合同开工日期在4月30日前，或者签订建筑工程承包合同，并注明的合同开工日期在4月30日前。
二十、总结：
1.业务流程、会计技巧、税法利用。
2.中国是以票管税的国家，所以发票是非常非常重要的。
看有没有发票，有发票才能扣；真不真，发票是真的才能扣；实不实。有没有，真不真，实不实，你一个个勾，勾起来以后你就对了。
3.税务筹划的加减法。
第一个就是减法。减法就是我们说的“拆分收入”，不是“降低收入”。哪一部分的收入，能够拆分成什么？税率低的或者免税，那就对了，所以你得往这方面去。第二个加法是什么？就是成本跟费用要增加进去。增加进去要什么？要跟实际相符。
除了刚刚说的三大要素之外，其实你还可以最终跟税务局在清算的时候“乱中取胜”。
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