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2014年11月，A公司以其商品房作为抵押担保物，向银行借款500万元。次年二月，A公司与B公司签订房屋租赁合同，约定A公司将该房屋出租给B公司使用，租赁期为五年，月租金10万元。合同签订后，B公司即支付了三个月租金30万元。在合同订立过程中，A公司始终未将该房屋已抵押给银行的事实告知B公司。 同年6月，B公司从其他途径获知该房屋已被抵押，便找到A公司，要求A公司向银行提供其他担保以除去该房屋上的抵押负担，A公司表示对此无能为力。 B公司认为：在房屋租赁订立过程中，A公司始终未将该房屋已抵押给银行的事实告知B公司，A公司的不作为违反了如实告知的义务，并且由于该抵押发生在租赁关系设立之前，根据《担保法》有关规定，B公司的承租权处于不稳定的状态，因此要求解除房屋租赁合同，由A公司返还剩余租金30万元。A公司则认为：虽然该房屋已被抵押，但并不影响实际使用，B公司无权要求解除房屋租赁合同。 在租赁合同中，出租人应承担瑕疵担保义务，具体包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。其中，权利瑕疵担保义务是指出租人应担保租赁期间内，承租人对租赁物进行使用、收益的权利不因第三人对租赁物主张权利而受到影响。对于该种情况处理，《合同法》第228条明确规定承租人可以要求减少租金或者不支付租金，但承租人能否像上述的小案例中的B公司一样，以租赁房屋存在权利瑕疵为由主张合同解除权呢？又或者还有什么救济方式呢？ （2017）甘03民终248号 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按约履行各自的义务。 杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订房屋租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 杨玉华、杨志东、杨志红应当依约向马双成交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定用途，并负有保证第三人不得向马双成主张任何权利的义务。本案中，涉案房屋属杨玉华等姊妹5人共有，杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订房屋租赁合同时，未经共有人杨志敢签名同意，三人主张此前向胡江涛出租房屋、共有人分配租金收益的事实即可证明杨志敢亦同意将涉案房屋出租给马双成的理由，没有法律依据。 马双成在租赁使用房屋过程中，房屋共有人杨志敢因基于对涉案房屋享有的共有权利向马双成主张房屋权利，影响马双成正常使用房屋。因此，杨玉华、杨志东、杨志红作为出租人，未能履行保证第三人不得向承租人马双成主张权利的义务，构成违约。出租人杨玉华、杨志东、杨志红违约后，应当向马双成承担相应的违约责任。 结合上述案例以及《合同法》第228条的规定，出租人承担权利瑕疵担保责任应具备以下条件： 1.第三人就租赁物向承租人主张权利且该主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益。 第三人的权利应存在于租赁物之上并向承租人主张该权利。若第三人的权利与租赁物无关，或虽有权利但未向承租人主张，则承租人不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。如果第三人的主张权利并没有妨碍承租人对租赁物进行使用收益的，承租人也不得要求出租人承担权利瑕疵担保责任。 2.承租人在订立合同时不知道有权利瑕疵的存在。 如承租人在订立合同时明知租赁物有权利瑕疵，应视为其自愿承担了第三人主张权利的风险，出租人不负权利瑕疵担保责任，承租人不能作为善意相对人而要求出租人承担权利的瑕疵担保责任。 3.必须是承租人作出通知后出租人不能予以及时的救济。 承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人。在此之后，出租人未能及时采取救济措施以消除权利瑕疵的，承租人得要求出租人承担瑕疵担保责任。如承租人怠于通知出租人导致未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。 那当租赁物出现权利瑕疵担保的时候，承租人有什么救济途径呢？ 第一，减付或停付租金 依据《合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，若出租人违反权利瑕疵担保义务，出现第三人就租赁物向承租人主张权利且该主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益，此时承租人有权在与其权利受影响的程度范围内停止履行自己的义务，即减少支付租金，甚至不支付租金。 第二，要求出租人承担违约责任 权利瑕疵担保义务是出租人的合同义务之一，出租人违反该义务给承租人造成损失的，承租人可以依据《合同法》以及《担保法司法解释》的相关约定要求出租人承担相应的违约责任。 第三，解除合同 《合同法》第94条规定，若合同一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，对方有权解除合同。当出租人违反权利瑕疵担保义务达到根本违约的程度，即因第三人就租赁物向承租人主张权利，从而导致承租人无法按时合同约定对租赁物进行使用和收益，承租人可以依照上述规定要求解除合同。至于是否达到根本违约的程度则要需要具体案情具体分析。 现在就回到开篇的案例进行分析： （1）A公司的抵押权设立在其与B公司签订租赁合同之前，且该抵押权也未具体实现，而抵押权是一种不转移占有的担保物权，承租人对租赁物的使用和收益不受到影响，未能达到根本违约的程度，承租人B公司无权解除合同。 （2）假设A公司的抵押权设立在其与B公司签订租赁合同之后，结果也是同样如此因为根据《担保法》第48条、《物权法》第190条，以及《担保法司法解释》第65条的规定，成立在后的抵押权不能对抗成立在先的租赁权，该抵押不破租赁，即便抵押权人实现该抵押权，承租人的租赁合同仍能继续履行，其对于租赁物的使用收益不会受到影响，其合同目的仍能实现，故作为承租人B公司无权解除合同。 （3）假设抵押权设立在两公司签订租赁合同之前，但抵押权人现在要求实现抵押权。在该情况下，根据《物权法》第190条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，出租人将已抵押的房屋出租的，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，当抵押权人要求实现抵押权时，将涉及到租赁物的处置，此时，作为承租人的B公司无法继续使用租赁物，其合同目的无法实现，此时其可以依照法律规定主张解除合同。对此造成的损失，A公司应承担相应的赔偿责任。 综上，在房屋租赁合同中，出租人应对承租人承担权利瑕疵担保义务，保证承租人对租赁物的使用和收益权利不受到第三人的权利影响，若出租人未能尽到该项义务，承租人有权根据损失情况减付或者停付租金，并要求出租人承担相应的违约责任。若因第三人主张权利导致合同目的无法实现的，承租人有权要求解除合同。 （图片源于网络） 欢迎大家转载，转载请注明文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台。 ------------------------------------------------------ 公平 公正 独立 高效 一片蓝天 一块净土 ------------------------------------------------------ 广仲仲裁示范条款如下： 因本合同引起的或与本合同有关的争议，均提请中国广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。 中国广州仲裁委员会 地址：广州市沿江中路298号江湾大酒店C座12-14楼 电话：（020）83287919、83288547 传真：83287761 中国广州仲裁委员会中山分会 地址：中山市东区长江路18号中山商事仲裁大楼3楼 电话：（0760）88162168 传真：（0760）88162165 中国广州仲裁委员会东莞分会 地址：东莞市南城区元美路2号财富广场B座18楼 电话：（0769）22857262 传真：（0769）22855972 中国南沙国际仲裁中心 地址：广州市南沙区环市大道南2号南沙资讯科技园软件楼南5楼 电话：（020）34681908 传真：（020）34680698 中国广州知识产权仲裁院（网络事业部） 地址：广州市黄埔区科学大道241号总部经济区A4栋16楼 电话：（020）32382015 传真：（020）82514171 ---------------------------------------------------- |
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