在外村买了私人住房沒有证件，只是几个证人按的手印，拆迁能补偿吗？

　　一、您是外村人购买农村宅基地及房屋，买卖行为很有可能被判定无效。如遇到拆迁，买受人的拆迁补偿利益将大受影响。但部分法院判例虽然认定宅基地买卖合同无效，却认定买受人可以获得拆迁补偿利益。目前各地做法不一，如果遇到此种情况，建议咨询专业征地拆迁律师。

　　二、如能成功办理过户手续，确保房屋所有权证登记在自己名下，此时买受人的拆迁补偿利益才能有所保障，但可能宅基地土地面积不予补偿。

　　目前，农村宅基地买卖是有条件限制的，并且宅基地使用权不得单独转让，土地需随房屋一并转让。

　　一、宅基地使用权的有效转让必须同时具备以下条件：

　　1、必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。

　　2、受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。

　　3、转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡(镇)国土资源管理所、县(市)国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡(镇)国土资源管理所逐宗落实到户。

　　4、宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。

　　5、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)。

　　二、农村房屋买卖的必要程序有：

　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

　　三、关于农村宅基的征收补偿标准

　　一，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定，征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。据此，对宅基地的补偿是没有放之四海皆准的标准的。实践中很多被征地农民习惯于上来就问我们“标准”，这个我们是很无奈的。北京的一块宅基地，和边疆地区的某块宅基地，其补偿标准自然是不同的。因此，被征地农民一定要明晰这点，去查找自己土地所在地的地方性规定。 　　

　　二，对宅基地上房屋（主要指住宅用房）的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》，（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 　　

　　对此，北京在明律师事务所的律师表示，“参照”与严格遵从不同，是大体上按590号令的原则走的意思。实践中被征地农民面临住宅房屋拆迁时一要看当地标准，二要看590号令，两者结合起来理解，是较为客观而符合实际的。 　　

　　【在明律师讲实务：举个栗子算补偿】　　

　　我们以法治的“首善之区”北京为例来做说明，看看是如何“参照”执行590号令精神的。 　　

　　首先讲补偿安置方式： 　　

　　1. 货币补偿；2. 房屋安置；3. 另行审批宅基地 　　

　　实践中，以前面两种情形较为多见，“另行审批宅基地”仅在“有条件的地区”实行。也就是说，从补偿安置方式上看，宅基地上房屋拆迁与590号令是区别不大的，这里不再展开。 　　

　　其次，讲两个公式： 　　

　　房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价 　　

　　拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。给了钱的，就不再给房或者批地了。 　　

　　拆除宅基地上房屋以国有土地上的房屋安置的，双方按前述规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价结算差价即可。也就是说，用的仍然是这个公式。 　　

　　所谓“重置成新价”，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，也就是把一栋推倒的房屋重新盖起来的成本价、盖房钱，这个数字全国的差别不会太大（在北京盖房和在边疆地区盖房本身的成本几无差别），数额也不会很大（就是四壁+屋顶），通常在400~700元每平米幅度内确定。

　　宅基地区位补偿价稍微复杂一点，公式如下： 　　

　　宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积 　　

　　所谓“当地普通住宅指导价”，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。简言之，宅基地上房屋的拆迁补偿标准是与国有土地上房屋征收的补偿标准紧密相关的，但实践中通常会比“周边类似房地产的市场价格”略低。 　　

　　此外，对于利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体损失补偿标准由区、县人民政府规定。当然，搬迁补助费也是要有的，标准同样由区、县人民政府规定。这两项是和国有土地上房屋征收差不多的。

　　所以，

　　宅基地上房屋拆迁的补偿= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 房屋重置成新价 + 搬迁补助费 + 停产停业损失（合法的营业用房才有） 　　

　　在明律师想最后提示广大被征地农民的是，通常而言，现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，那么其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势。如果被征收人确实认为补偿与市场价格差距过大，及时咨询专业征收维权律师，考虑是否有维权的必要，就应当被纳入到日程中来。