房地产企业开票问题解答
?????????1、什么是房地产企业的预收款？
房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。填报《增值税预缴税款表》的途径为网上申报—我要申请—填报《增值税预缴税款表》，缴款期限为申报成功后7天。例如7月1日申报，则最晚缴款为7月8日。超过缴款期限需加收滞纳金。
3、营改增后收到预收款如何开票？
方法一：如果买方没有特殊要求，房地产企业在预收款阶段可以仅开具收据，不开具发票。
方法二：开具普通发票。房地产开发企业在收到预收款时，可向购房者开具增值税普通发票。开票金额为收到的全部款项，不得扣除土地价款。
开具增值税普通发票：“货物或应税劳务、服务名称”填“预收款”，“价税合计栏”填预收款金额，“税率栏”填写0%，“备注栏”注明“房地产企业预售不动产预收款项”。
例：开具一张首付款为100万元的增值税普通发票：
计税方法 货物或应税劳务、服务名称 金额 税率 税额 价税合计 备注栏 预缴税款 简易计税 预收款 100 0% 0 100 注明“房地产企业预售不动产预收款项” 100/(1+5%)3%=2.86 一般计税 预收款 100 0% 0 100 100/(1+11%)3%=2.70
4、4月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票,5月1日之后按规定可以开具增值税发票吗？
可以开具增值税普通发票。
纳税人按规定开具增值税普通发票，“价税合计栏”和“金额栏”为全部价款和价外费用，“税率”选择0，备注栏中注明“4月30日前已按规定缴纳营业税”。
例：补开一张试点前已申报营业税但未开票的房价为100万元的增值税普通发票：
金额 税率 税额 价税合计 备注栏 100 0 0 100 注明“4月30日前已按规定缴纳营业税” 含营业税价款 选择0 自动跳出 输入含营业税价款
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
6、营改增后网上申报时土地价款如何填写？
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，当期允许扣除的土地价款在附表三：11%税率的项目中反映。
7、营改增后交付阶段如何开票？
纳税义务发生时间为房地产企业发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
开具发票时按照税率或征收率全额开具发票。
在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。?
8、4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票，5月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票时如何开具？
房地产企业将试点前收取预收款开具的营业税发票收回作废的，按照总局2016年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
（一）开具增值税普通发票。
“价税合计栏”为全部价款和价外费用，“税率栏”选择适用税率或征收率，“备注栏”中应注明“其中，所属期月已申报缴纳营业税的销售额为···”。
（二）开具增值税专用发票的。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”因此，暂按“销售不动产差额开票”方式开具，其中“价税合计栏”为收取的全部价款和价外费用，“税额栏”为计算应申报缴纳增值税税额，系统自动在“税率栏”标“”，“金额栏”为系统自动计算的不含税金额，“备注栏”中应注明“其中，所属期月已申报缴纳营业税的销售额为···”。
例如:营业税应纳税额：300.05=1.5
增值税应纳税额：70/1.050.05=3.33
开具增值税发票：税额3.33；金额100-3.33=96.67（含营业税的价款+不含增值税的价款=计征契税的依据）
9、4月30日之前收取部分售房款并开具营业税发票，5月1日之后收取尾款时如何申报？
过渡阶段出现该种情况,普票和专票的申报方式相同，申报时仅就缴纳增值税部分的销售额填写申报表，票面税额与实际申报缴纳的增值税额是一致的，但票面金额与申报的不含税销售额不一致,一窗式比对异常通过手工清卡方式处理。
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