房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论
文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
??贷：主营业务成本（开发成本）
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
???贷：营业外收入
我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。
【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。
应抵减的销项税额为：2553÷（1+11%）×11%=253万元
1.假如进行如下会计处理：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）?253
??贷：开发成本??253
①增加的土地增值税：
假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率
253×（1+20%+10%）×30%=98.67（万元）
②增加的企业所得税：
假设该房地产开发企业为盈利企业
（253-98.67）×25%=38.58（万元）
③增加的营业利润：
253-98.67=154.33（万元）
2.假如进行如下会计处理：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）?253
??贷：营业外收入??253
①增加的土地增值税：
因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。
②增加的企业所得税：
假设该房地产开发企业为盈利企业
253×25%=63.5（万元）
③增加的营业利润：
营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
?营业外收入 ?开发成本 土地增值税 不影响 增加?98.67万元 企业所得税 增加?63.5万元 增加?38.58万元 营业利润 不影响 增加?154.33万元 上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。
本课程内容依据《房地产开发企业会计与纳税实务（第二版）》，详细内容请阅读本书，转载请标明来源。
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