房地产业纳税人快来看，营改增热点问题你问我答~1.房地产开发企业开发的，开工日期在2016年4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，
如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。2.
房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？答：房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工
许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程
施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。3.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发
项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？答：在机构所在地办理。4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已
经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已
向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。?5.营改增后，一般纳税
人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申
报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务
发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期
继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率
计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。6.纳税人于2016年5月1日
以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解？是否指自然年度？答：不是自然年度。不动产进项税额中，60%的部分于取
得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。7.企业既有简易
计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税？答：纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，
并且不是专用于简易计税办法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照规定可以抵扣进项税额。8.根据财税〔2016〕36
号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？
答：4月30日之前自建老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）《
建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（3）未取得《建筑
工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。9.个人销售自建自用住房需要缴纳增值税么？答：个人销售自建自用住房取得的收入免征增值税。 |
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