房地产开发企业增值税纳税申报基本规定今天分别介绍一般纳税人和小规模纳税人增值税纳税申报的基本规定。1.一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房
地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间
，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减
。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和
5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。需要注意的是，房地
产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法和适用简易计税方法所指的“销售额”是不同的。根据财税〔2016〕36号文附件
二的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣
除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。通俗的来讲，一般计税方法所指的销售额是全部价款和价外费用扣除土地价款，而简易
计税方法所指的销售额是不能够扣除土地价款的。2.小规模纳税人小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条
规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可
以结转下期继续抵减。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。【例】东方房地产开发公司（一般纳税人）自行
开发了东方家园房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月3
0日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016
年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款52
50万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。东方房地产开发公司在7月申报期应申报多少增值税税款？（
1）由于东方房地产开发公司销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照《办法》第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
假设东方房地产开发公司按简易计税方法计税（2）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中4月30日前取得的5250万元属
于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。安徽省国家税务局、河南省国家税务局、深圳市国家税务局明确，国税部门对房地产开
发企业按上述规定补开的增值税普通发票不再征收税款,也不需要申报。其他各地应按当地主管税务机关要求执行。（3）纳税人按照《办法》第
十一条、十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元。应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=15
0万元（4）纳税人应按照《办法》第十五条规定，在7月申报期应申报的增值税税款为：5250÷（1+5%）×5%-150=250-15
0=100万元内容依据《房地产开发企业会计与纳税实务（第二版）》，详细内容请阅读本书，转载请标明来源。 |
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