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一审宣判！ 伴随着多位受害者房东集体作证，黄潇潇（化名）的发财美梦也就划上了休止符。 一个90后，运用'美式期权'的原理，花费30万不等的定金，锁定多位上海房东2000多万的房产。 这即是一次以小博大的经典案例，也是对防范合同陷阱的再次提醒。 一 人有多大胆，地有多大产！ 就在很多80后90后感慨房价太高的时候，有这样一个群体，面对原本搭不上的便车，动起了歪主意。 黄潇潇就是其中一员，抓住了卖方普遍对合同的疏忽，一年期间，与多位房主签订霸王条约，构设合同陷阱，准备博得超额收益。 在2016年期间，也是上海房价涨势如虹的一年，黄潇潇开始在上海到处买房，仅从3月份到年底，就签下了最少4份以上的房地产定金合同。 从法院的判决书中，可以看出，合同基本是这样签订的： 一，自买家交付定金开始，除非买家逾期超过600日不付款，卖家才能解除合同； 二，在此期间，买家可以找其它买家来购买这个房屋； 三，600日内，如果卖家把房子转卖给其他人，则要赔偿买家房价20%的违约金； 买家未付款每天只需向卖家支付万分之零点三的违约金； 这也就是说，从黄潇潇每套房交付5-10万的定金，大家签订购房合同之后，她就锁定了卖家这套房未来600日的升值收益。 这种操作就是典型的美式期权，支付一定的保证金，锁定未来一段时间的行权收益。 二 从签订合同后，黄潇潇就玩起了'消失'，到处去寻找更高价的买主，并且以各种理由拒不支付首付款，而等到房主想要找她解除合同的时候，黄潇潇就翻出合同的违约条款来索赔。 合同中早有规定，600日内，卖家都不得解除合同，而一旦卖家自己将房源卖给其它买家，就需要向黄潇潇支付房价20%的违约金。 支付20%的违约金，卖家怎么可能同意，大多数卖家都是等着卖了房马上换下一套房的，这样一来，自己不能卖，房价上涨赚的钱还都归黄潇潇所有。签了这样的不平等合约，谁都咽不下这口气。 但大家都是成年人，对自己签订的合同是要负法律责任的，有的房东最终起诉到法院，刚开始受理案件的时候，还是卖方败诉，判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。 因为从单一诉讼合同来看，无法判定黄潇潇是欺诈行为，也没有人能证明卖家是在不清楚合同的情况下签订的。 这下，卖家等于是哑巴吃黄连，被坑惨了。 后来因为报案的人多了，黄潇潇才最终被法院正法。 在黄潇潇一个人身上，仅2016年3月份截止到年底，就有4套房出现了这样的纠纷。 分别是：长宁区利西路一套200平的房产，转让成交价620万；普陀区常德路一套房产，转让成交价858万；闵行区莘松路一套房产，转让成交价485万；浦东新区某某村163平，转让成交价395万。 这些总价2358万的房产，所有的购房合同无一例外，都是在卖家不知情下，签订的霸王条款。 统统都是，如果卖家在600天内卖房给其它人，就属于卖家违约，黄潇潇最终可以获得470万的违约款。 如果一切按部就班，按照2016年上海的房价，这四套2358万的房产，目前收益已经高达1千多万。 而如果房价一直不涨，最终，黄潇潇需要承担的损失也只有30万左右的定金以及每日万分之0.3的利息。 正因为受害的多了，大家抱团集体到法院作证，最终，法院从两方面判定黄潇潇欺诈。 一方面，黄潇潇本身并不具备购房的付款能力；另一方面，黄潇潇也没有购买4套房的购房资格。由此可见，购房不是黄潇潇的真正目的，目的就是通过支付小额定金来谋取不正当收益。 由此，整个购房纠纷才全部结束。 三 对于这些房东来说，本该早早卖掉的房被这么一耽搁，反而身价暴涨，好像并没有什么损失。 但从一审败诉到集体作证，如果不是受害者众多呢？现在可能是明明上当，却叫天天不应，叫地地不灵。 正所谓不懂买房，一生白忙，房子作为我们一生中最大的支出和交易，如果遇到房产纠纷，影响的将是整个家庭。 在房产交易的各个环节，不管是合同中约定的，还是合同中没有约定的，有太多的坑需要我们注意，比如常见的以下几种： 五证陷阱 正常情况下，只有开发商'五证'齐全，才能有卖房资格，否则可能导致买房人最后无法取得房产证。 这种情况主要存在于小产权房，以及有些三四线城市的一些小型开发商，还有一些拿地时间比较久远的历史遗留问题。 很多开发商会以证件正在办理为由搪塞，除了需要开发商提供原件，还要注意看批准的日期以及允许使用和出售的面积。 公摊面积陷阱 因为我们的购房合同里只对建筑面积出现变化进行了规定，这样有些开发商为了使自己的房子单价更低，更有优势，就会提高公摊面积而减少使用面积。 因为总的建筑面积不变，依据合同的约定，开发商也不算违约，这就出现什么情况呢？比如你的房产证上写得是50平米，但实际上你的套内使用面积可能只有20平。 这就需要我们看清楚套内建筑面积以及公摊面积，并且一定要到现场考察。 附加条款陷阱 如果是买过一手房的一定会发现，开发商一般都会在购房合同的后面添加'补充协议'。 这个补充协议就是为了改变开发商自己要承担的义务和违规后的代价。 一般政府有规定，如果开发商延期交房或办理房产证，在政府制定的合同里，是需要按万分之三来赔偿的，100万的房一个月要赔偿9000元。有的可能就会调整为万分之0.1，这样即使违约赔偿代价也会非常小。 抵押陷阱 一般情况下，这个陷阱个人很难避开，只要是购买一手房，就会存在。 开发商为了盘活资金，一般都会将土地使用权进行抵押，但如果房子还没建好，也就是买房人还未取得房产证，而开发商破产清算了，那么就会陷入无休无止的上访中，因为理论上这块地已经属于贷款方了。 这也告诉我们，在选择小区楼盘的时候，一定要选择全国性的大型开发商，破产的概率会小很多。 口头约定陷阱 在房产交易的过程中，在交定金之前，很多问题千万不能大意，比如老小区的房子，房产中介承诺可以贷款30年，结果最后只有银行批准25年； 可能你的银行流水贷款很悬，结果交了定金之后，没有银行给你贷款； 说好的房子已经满五年，结果合同也签了，钱也交了，到缴税的时候才发现不是满五唯一，需要多缴税； 说好的学位，最后也变得不确定；有些承诺的装修更是差得让人尴尬； 因为很多问题不会在房产买卖的合同中显现，所以吃亏之后一般都是哑巴吃黄连，只能自己默默承受。 合同条款陷阱 有一个比较残酷的事实是，现在的购房人和卖房人，很多都不认真看合同。 正如本文的那些受害房主，莫名其妙的就签署了权利与义务及其不对等的合约，而且直到要解除合同，才发现自己已经上当受骗。 特别是在约定时间期限和违约后的处罚上，必须逐条审视，这样才能避免出现事后纠纷。 |
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