|
楼小姐 来了  哈喽~ 大家好，欢迎来到《十问》栏目的「升级版」——《楼小姐来了》。 每周三楼小姐会请一些大咖为你答疑解惑，这里有冯叔一样的行业大咖，有业内顶级专家学者，也有各路消息灵通的媒体达人。不论是政策走向，还是行业形势甚至是个人困惑，只要你敢问，楼小姐随时会调动百亿级朋友圈帮你一探究竟。 上周三冯叔回答了一个关于后开发时代的问题，很多朋友觉得听得不过瘾。这周三楼小姐针对后开发时代，对冯叔进行了专访，让你一次听个够！ 关于后开发时代，冯叔还有哪些干货和大家分享？一起来看吧。 ▲任何事物一旦改变根本属性 意义就会不一样  您一直提到房地产领域已经到了后开发时代，这个观点跟去年以来国家提到的「房子用来住的不是用来炒的」，有很多暗合之处，您觉得背后的逻辑是什么？  我们从去年开始就把所有的业务，包括投资重点和未来发展趋势都转到后开发时代。 后开发时代和开发时代主要的差别是：「开发时代」，产品是单一的住宅，竞争力是成本、规模、速度这三样东西。「后开发时代」，最大的不同是产品除了全线住宅，还包括住宅以外的产品，另一个不同的地方是经营模式，经营包括自持经营和租赁经营两种模式，核心竞争力就转到运营和资产管理能力。 值得注意的是，产品线除了住宅以外，还有其他五类产品：写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育。如果再加两类，那就是公共物业还有特种物业。更多关于物流仓储地产内容，点击收听👉「万科买普洛斯、融创买万达的内在逻辑」 ▲还记得当初被他们霸占了屏幕吗 之前您在《房事夜话》中说过，以前是「长个子」的时代，现在是「长脑子」的时代，如何理解这句话呢？ 最近不断提到「房子是用来住的，不是用来炒」，实际上就是在讲这个变化。更多内容，点击收听👉「房住不炒后，房市十大变化」 不外乎就是两件事情。第一，住宅制度体系做了重新安排，原来的住宅体系是投资属性和自住属性混合在一起的，所以有些人就不停地「买买买」，不管涨多少还要买，因为他有投资属性，现在要把投资属性缩小到最小，只剩下消费属性，把房子变成我们的消费品。 这样导致住宅开发规模会越来越缩小，但长期持有和经营的规模会越来越大。同时，把炒房当成城市发展的政府行为也会相应地发生变化，这些对未来中国经济持续增长，特别是高度开放和提升国民经济整体竞争力是有好处的。 ▲把房子变成消费品，享受它 另外，通过数据对比不难发现，中国的土地成本在全球已经是非常高了，过去的开发模式已经不可持续，除了市场端、消费端、客户端，从政府端来说也不可持续。如果继续的话，政府不断地通过卖地推高成本，土地财政推动城市开发高负债，地方政府的融资平台负债越来越高，实际上最后让地方财政不可支持，另外也会导致地方政府盲目地去把城市摊大饼，越来越大，资源浪费，环保也不可持续。 所以，住宅政策由单一的销售转到租售并举，而且以租为主，实际上更加强化了后开发时代的产品运营能力。 ▲《欢乐颂》| 买得起房，还是选择租房 到了后开发时代，实际上是从「制造」属性转移到「服务」属性，在资产管理领域，它还会有「金融」属性，这种变化的过程当中，参与游戏的不管商业地产企业还是住宅类地产企业，经营策略方面都会随着变化，这种变化会不会导致中国出现巨无霸类的企业？  这个一定会的，而且最后的巨无霸企业不是开发企业。从成熟市场的比较来看，比如美国市场，地产开发公司的规模其实都很小，一般开发公司的 PE （市盈率）非常低，大概在 5 倍到 7 倍，所以基本上都不上市。更多内容，点击收听👉「三个指标看出房地产公司发展优劣」 那么，什么是「大」公司呢？资产管理类企业，例如 REITs，最大的有 300 多亿美金规模，开发类企业超过 100 亿美金的几乎都是少见，所以带有金融属性或资产管理性质的运营类地产企业，反而规模更大。另外规模更大的是金融类企业，比如说黑石，凯德。
▲黑石受累美国股市 「后开发时代」具备什么样特征的不动产才会有相对不错的投资增长空间？ 在「开发时代」什么样的房子值得投资呢？人口增加快，经济增长快，交通空间布局便利。 进入「后开发时代」，这个过程停下来了，比较稳妥的资产是核心区的不动产。城市的核心区的住宅，出租率高、换手率高、流动性好。 第二，选品质好的物业，因为租赁价格的支撑就跟物业管理有关。
▲除了不动产，还有医养结合的养老地产 第三，选择增值空间大的物业，比如说养老地产，医疗健康地产这些都有增值价值。在美国 REITs 成熟的养老公寓，回报是不错的，除了正常出租以外，它还有增值服务，增值服务会带来增值收益。 第四，带有一些独特性的物业，比如说高科技建筑，绿色建筑，这些建筑都是未来的趋势，而且从未来角度看，这些物业供给目前很少，而且它有独特性，因此这些物业也值得投资。 总之，在「后开发时代」投资住宅产品和以前是很不一样的，所以可以按照刚才提到这些路径去重新筛选不动产投资。
楼小姐 今天冯叔的回答就到这里了 如果大家还有什么问题 欢迎在《房事夜话》留言互动
|
|
|
