旧城改造案例之：拆迁补偿涉税分析
本事项涉及两方：被补偿方即A集团，支付补偿方甲公司。以下将从税务角度对两方涉税事项分析。
一、被拆迁方涉税分析
被拆迁方（A集团）涉及到的税种有：营业税、土地增值税、企业所得税。
1、营业税：不征
根据国税发[1993]149号国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知、国税函[2008]277号《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》及国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》相关规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税。
A公司名下土地为政府因建设需要收储，符合上述税收法规规定的情况，收到甲公司支付的拆迁补偿款不征收营业税。
此案中A集团公司与政府签定的《土地置换协议》可作为县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。
2、土地增值税：免征
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。拆迁补偿费属于货币收入，因此应按规定计算缴纳土地增税。
同时《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。集团公司收到的拆迁补偿费符合上述免征条件。
A集团公司收到甲公司支付的折迁补偿费后，应凭A公司与政府签定的《土地置换协议》及相应的拆迁补偿协议提供给税局办理免税申请。
3、企业所得税：征收
根据我国相关税法规定，如企业取得的搬迁补偿收入，属于企业政策性搬迁，可享受递延纳税的相关优惠，如不符合，则需在收到的当年申报缴纳企业所得税。
A集团公司因土地房屋被政府收储，并可提供相应文件，即政府的相应拆迁公告等，争取拆迁补偿收入递延缴纳企业所得税，获取递延纳税的资金时间价值。即使未能符合政策性拆迁的条件，如账面有亏损，也可在补亏后缴纳企业所得税。
二、支付拆迁补偿费的涉税分析
支付补偿方甲公司涉及到的税种有：土地增值税、企业所得税，即支付的拆迁补偿费可以作为开发成本在土地增值税和企业所得税前扣除。
但是需要注意税前扣除的前提是要取得相关的合法有限凭证作为支持依据，贵司目前可取得的支持依据有相关的土地出让合同、补偿安置协议、付款凭证、收据，但无法取得发票，因此存在因为没有合法的拆迁发票而可能不被允许在土地增值税以及企业所得税前扣除的纳税调整风险。
根据中国注册税务师协会于2011年12月14日发布的《关于印发<土地增值税清算鉴证业务指导意见[试行]>的通知》（中税协发[2011]110号）以及随之下发的《土地增值税清算鉴证业务操作指南》中有以下规定：如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件；
由于上述规定没有明确要求发票，因此，在该项目土地增值税清算时，可以此条款与税务师事务所以及主管的税务机关积极沟通协调，争取将支付的拆迁补偿费作为开发成本在土地增值税和企业所得税前扣除。如果税务机关坚决要求发票，则可以进一步提出请税务机关代开发票。
三、整体税负测算分析
按上述分析，假定：A集团账面无亏损可弥补，增加100单位的拆迁补偿费，暂不考虑资金时间价值，则有：
1、A集团公司税负增加：
企业所得税：10025%＝25单位；
2、甲公司税负降低：
土地增值税（按最低30%税率）：100130%30%＝39单位；
企业所得税：（100－39）25%＝15.25单位
正昌房地产公司节税合计：54.25单位。
企业集团整体节税：54.25－25＝29.25单位。
如集团公司账面有足够亏损弥补，则企业集团整体节税至少为：54.25单位。
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