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据居理新房数据显示，北京地区 30 到 40 岁是买房客户主力，占比 33.63%，20 到 30 岁购房者，占据了 27.54% 的购房人群，毕竟想要在一个城市正常的生活，买房是最基础的，大佬们又是什么观点呢？ 第 100 期，有点不一样 点击下图观看视频 ■有钱也没用 其实好多年以前，我也在美国租过房。记得当时租房最闹心的一件事儿就是租约到期，要退租的时候，打扫卫生特别烦人，为什么特别烦人呢？ 因为厨房用一段时间以后，积垢特别多，得给人擦干净，结果房东来了说不行，让我再给他几百块钱。我就问为什么要给钱？他说他得请专业的清扫公司清扫，所以这个钱是给专业清扫公司，也就是要达到这个房屋硬件的标准。 出租的时候不光是法律，他们对租房的标准，也约定地非常清楚，就是你进去时候是什么样，你走时候还得什么样。 我们在中国租房有时候容易扯皮，就是房东说家具齐全的，你进去，你走的时候房东说不行，家具给我弄坏了。这些都没有一个特别清晰的清点和法律标准，比如拍照、录像、登记或价值，事不细。在美国住房这些可细了，都一清二楚。 我们公司以前在纽约买过公寓，我就问公司同事租给什么人了，他说租给高盛的一个员工，我说高盛的员工那不是不错吗，他说不一定，给的租金不是最好的，我说为什么呢，他说这容易通过，我说谁容易通过？ 原来，租房可复杂了，还有一个业主委员会一样的机构，来审核每一个新的租客，比如租房租两年，得有一个差不多三年的收入有保障的一个证明，我说这玩意太不讲理了，我没工作但我可以有钱啊，他说美国人不这么想。 比如说你跟高盛签的合同是五年，你在这租四年可以；你如果跟高盛签了一年合同，你在这租两年，万一你付不了租金，我不能租给你。也就是说一个好品质的公寓，谁能租谁不能租，业主委员会通过自我管理的方法来审核每一个租客的「复租能力」，另外也审核他的社会关系、宗教、文化习俗，有没有犯罪记录等等。 把这些过滤了以后，就能保证他的租客对设施的使用以及生活方式，邻居之间建立一个稳定的，良好的互动关系，使这个社区比较健康而且合乐。 ▲《破产姐妹》| 志同道合的邻居可不好找 ■黑着租，你就黑着住 我觉得国内目前的租赁市场的建设有几个方面其实有一些改进，我们现在对租赁房没有相对完善的法律法规，对业主出租房、税收、租金这些都有规定，但是对租户权利的保障，实际上现在是没有法律的。 同时我们目前的租赁文化及国内租赁的习惯，多数是保护业主而不保护租客，强势的心理在业主一方而不在租客一方。所以在这种情况下，我觉得租赁市场的发育，就会遇到障碍。 第二个问题，对照美国租赁市场，如果这种长租公寓和租赁房市场比较稳定的情况下，有一些特别的公寓住宅是专门用来出租的。那么这边租客，第一是长租客比较多，第二刚才讲到的像业主委员会，他会筛选一些适合的租客，那这样的话，租客可以有一个「邻居」的概念。 ▲《生活大爆炸》 「走，今天一起去隔壁家吃饭吧」 咱们这边目前的情况下，由于散售了一些房，小业主又出租，有时候租一两年，来回搬，所以租客和业主以及其他住户，不容易形成一个有安全心理的邻居关系，而是被排斥的感觉。 实际上租约的管理也很重要，咱们这儿很多时候，租客经常被业主赶跑，突然业主说我要卖房了，你就得给我走。过两天，业主说不行，我们家来人了要住你得给我走……诸如此类还有很多理由。 我有一个朋友在北京，但是他因为工作需要在上海租了房，有一天我约他谈事，他说不行他得走，我说干嘛，结果他说他在上海租个房，被房东把东西扔马路上去了。 那么我觉得这是我们目前，租客特别没有安全感的事情，违约了以后，对房东的惩罚是不够的，另外一个，我觉得在我们国内，还有一个就是支付环节，也有不一样，在咱们这有时候租房拿现金，甚至是不开发票，这样一来，对于租房的人经济上的损失就很大，那么这个「黑着租，你就黑着住」，结果租客吃哑巴亏。 ■有一种房子不适合创业者 最近这一段，我们国家的住房政策有很大的一个改变，过去鼓励大家买房，到现在叫做「居者有房住」，就是你有地方住就行了，买也是住租也是住，而我们现在更强调，「房子是用来住的，不是用来炒的」，实际上我们国内的整个住房体制、住房政策、住房消费，都在朝着租赁方式转变。 ▲《公主小屋》| 了解市场行情 不做房子的「奴隶」 我们来看一下全世界的住房，从来就三种方法，一种就是美国的方式。与私人的土地和房屋为其财产的主要的形式，大家都自由选择，市场化解决，有钱你就买房住，你也可以租，这两件事你随便选。政府只是在个别州有一些限制，你买一块地开发房地产卖住宅，然后得配件多少穷人住房，大部分是不管的，所以这是一种模式。 另外的一个模式就是德国模式，我们开玩笑说德国是一个「高冷的国家」，比较理性，其实在住房上也是。德国住宅是一个公共福利的产品，不是一个私人财产，所以即使你在德国买了房，增值幅度也很小。万一赚钱多了，政府收税又给拿走了，甚至有可能面临法律的诉讼，这是很麻烦的事情。 ▲在市场租房领域，德国实施有利于承租人的 「退租保护」和「房租管制」制度 但租房恰好相反，政府提供的法律环境，包括业主和刚才我们讲到的这些细节，哪怕你一生都租房，实际上都是有很好的照顾的。所以租房是一个基本的解决住的方式。 所以在德国特别有意思，将近 8000 万的人口，地产公司很小，小到没新加坡大，新加坡 400 多万人口，这就是德国体制，但是德国由于没有炒房，每个人还能够住上房，所以德国没有住房问题，媒体上也没人讨论。 第三个就是新加坡模式。李光耀上台以后，做了一个重要的事情，就是用房子把每个人都给「拴」住了，怎么拴住呢？就是只要你是新加坡的公民，正常的上班、就业，你就会得到中低价格的一套小单位住房。 ▲超过八成新加坡公民均以低廉的租金 租住政府提供的组屋 市场大概划分一下，80% 是住在政府提供的组屋里面， 20% 是靠市场调节，也就是说 20% 叫做商品房，它也是比较市场化，新加坡的 80% 和 20% 之分，它的 80% 的解决之道实际上就是在政府体系的封闭循环，它跟市场真的是不搭界的。 新加坡的土地分 99 年（两个九），还有三个九（永久）， 政府的组屋都是两个九，就是产权形式里最短的一种，然后规划设计（政府有专门的机构来解决规划设计） 、建设（由政府的公司来建设）、然后管理（也是政府的），所以它都在这一套里，钱 政府，每一个人有一个账户，账户里有住房基金，然后从这个基金里来付按揭，所以价格也是政府决定。 正因为这样，实际上在组屋里住，在组屋里长，钱用公积金，相当于公积金的账号，一生大概到老了快退休的时候，把房供完，这个房是属于你的。 ▲图为新型「摩天组屋」，尽管其地理位置优越、设计精巧，但政府为其定价仍与一般组屋售价相近，最终购买者由建屋发展局通过抽签产生 但是在新加坡的组屋，有一个很有趣的现象，我们叫做「单行线」，为什么呢？在新加坡规定，住组屋的人，如果想创业，赚到钱了，你可以去到市场上去买「私人住宅」，新加坡叫「私人住宅」，你去买那没问题，但是你要牛了以后破产了又没钱了，你想回到组屋，没戏了。 所以它是单程票，你住在这里，就老老实实，你要一开始想冒险做生意，那对不起，组屋这房子没你机会了，所以新加坡是这样一套体制。 那么我们现在这个体制正在借鉴新加坡和德国的体制，然后再完善，接下来要以租赁市场来带动我们整个持续健康的一个住房环境，如果租赁市场像我开头讲的这样，能够比较好的解决法规问题、安全的问题、支付的问题、业主服务的问题、自我服务自我管理的问题，其实一个健康租赁的市场形成之后，对于现在刚出社会的年轻人来说，选择租房是特别开心的事。
从我们开发商来说，从企业来说，现在也在积极适应这个市场，适应的方式之一就是建立品牌化的长期出租的公寓，我们叫「长租公寓」，地产商逐步愿意提供长租公寓，我觉得还有几个方面需要做到，一个从企业自身来说，产品要改变。现在比如说长租租客的公共活动空间和公共设施就要做的比那个闪售的要好，过去很多闪售的房子，它配套是靠在社区配套，靠在外边配套。 但现在出租房除了外面配套以外，房子内部的设施，特别是公共的设施，要提供得更好，假定说租给青年公寓， 那就得有公共的餐厅、小超市、咖啡厅、当然还有洗衣房、健身房，这些都得有，就是公共的，社交活动的便利场所，甚至是联合创业、众创空间，这都要有，所以我们要把产品更适合长住化。这是地产商要做一件事情。 另外一个从政府方面来说，在资金、税收方面。都要有一些配套，你比如怎么样，如果你做长租房，能不能按年交土地出让金，你要是买了一块地是为了销售的，那我们土地出让金， 70 年一次交。就我们现在所谓地价，一举手，成交。 其实这 70 年的租金一次交，但如果我要做长租房，能不能我一年年交租金，你给我一块地，我一年一年交租金，这不就土地成本往下降了吗，所以降低了土地成本，那我这房子，实际上我就能算过账来，我的租金回报率就可以了，另外一个 ，就是政府贷款方面给一些照顾。比如说资金的利息能够降低，贷款的时间加长，这样的话，地产商就愿意做长期租赁的长租房，这是一个方面，还有一个税收，其实对租金的收税也要有些改变。 目前的税收环境下，地产商做出租住宅，目前回报率太低，现在资金回报一般都在 2 左右，甚至只有 1.6，这是 2016 年的情况，如果政府在租金的税收方面，也给一些照顾，那么在资金成本方面，再降低一部分，土地出让金如果是能够按年支付，那么整个的这样子转过来，地产商就有条件来提供长租房。 ■隔房、隔车，隔着丈母娘 当然，所有这些东西还有赖一件事，就是父母。就现在中国，这个消费习惯的意思，父母对孩子这事操碎了心，「碎了心」的一半就是跟房子有关。 家长一听说孩子在北京，待了五年了还租房住，自己眼泪就下来了，总觉得孩子好像受多大苦。再一说要娶媳妇，还住在租赁房里，那不行。 ▲《金太郎的幸福生活》 「舌尖上的丈母娘」 前两天我们公司有个员工，跟我说最近特别愁，愁什么呢？好不容易找个女朋友，女朋友的母亲就提了一个条件：必须买房。问为什么，她妈说她就是吃了这个亏，当年跟她爸的时候，都是为了爱情，结果没买房，后来好不容易买了房，一离婚，她爸又把房子拿走了，现在都租房，如果她再找个男朋友结婚还租房，她们娘俩怎么办，活了一辈子，连个窝都没有。 所以她又把这个压力给了这个同事，结果这个同事就愁苦得不得了，最后说妥协，跟他妈讨论来讨论去，跟未来丈母娘妥协到什么程度：可以不在北京买，在河北买。 所以你看，如果家长的这种消费观念，或者没有把租赁房和孩子未来的幸福生活搞清楚，还是把它扯在一起，形成这样一种观念，对孩子施加压力，那即使政府苦口婆心，地产商也努力把租赁房弄好，但是可能这些年轻人，还得听妈的，最后还是要在市场上去买房。 ■空巢青年想静静 这段正在转变的过程当中，还有一些议论，还有一些不适应，但我已经注意到了，最近一些 90 后 00 后，都开始享受，开始有了改变，我觉得他们对租房保持着更多的开放的态度，对个人的自由其实更多的关注，对自己的发展更多的热情，甚至更多的一些年轻人，给自己这套自由发展独立的一个生活方式发明了个词，叫「空巢青年」。
▲《公主小屋》| 能在自己的小窝里浪费时间 真的是件最幸福的事情 也就是说回家可以抱着枕头睡，可以「想静静」，但是这个也就表达了未来的一代人可能更独立，家长都不用那么操心，实际上这件事情，不会有想象的那么严重。 退一步讲我们中国现在，人均住房已经超过 30 平米，接近于 40 平米，在这种情况下实际上住房的问题没有媒体说的这么严重，这就有点像比如说明星走光，大家就跟过年一样，天天议论绯闻，但是其实多大点事。 可是老太太饿死经常没人注意，有些事很小，但是被说成很大。有些事很大，如果老太太倒地上饿死，多大事啊，社会如果到这个情况就快崩溃了。但是经常媒体只写：「一老妪饿毙道中」。最多写的还斯文一点，如果不斯文，一老太太倒了，这就没人管了。 所以社会媒体和社会公众，在讨论这些话题的时候，其实我们施政者或者说业内参与者制定政策，实际上应该比较平心静气地来看。当下我个人觉得这件事没那么严重。
▲《公主小屋》| 拒绝捆绑，开心快乐最重要 第一，房子足够，按面积和供应量，今后十年也够，加上人口倒金字塔，人越来越往后，老一代往生的越多，实际上剩下的房子越来越多。再一个，年轻人的消费习惯随着租赁文化的兴起，租赁变成了一个主要的选择方式，那么相对来说住房的空间大了，自由度也大了。 总之我们从美国说到中国，说到新加坡，说到德国，说了一大串，说来说去就是一句话：住在当下、享受当下、活在未来。 你看到楼盘热销 却不一定能看懂背后的原因 以及当前市场的现状 今天冯叔跟大家做一个小科普 以免你做决策时误判 订阅《房事夜话》的你 会比90%的人更懂房子 点击下图▼订阅专栏 听冯叔陪你的 156 个夜晚
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