|
这幢楼正是位于静安寺核心位置，历经3年改造翻新入市的静安高和大厦。如果近年来你经常出没于静安寺，站在久光对面的小广场一眼就能看见，你对它的印象可能是这样的：飘散着阵阵中药味的愚园路华山路口，脚手架春夏秋冬的搭着，灰头土脸噪音隆隆，原本就窄的愚园路更显逼仄。
静安高和的前身，是上海地产旗下旗舰企业中华企业集团于1994年兴建的中华企业大厦，位于静安寺核心位置，曾入驻知名国企与沪上首批外企，但随着物业老旧与周边甲级写字楼供应增加，早期入驻企业纷纷搬出，在周边另觅写字楼。2009年欧莱雅就从中华企业大厦搬去了越洋广场(Park Place)，成为越洋的主力租户之一。 2012年10月，高和资本出资7.9亿，以资产形式收购中华企业大厦总建面2.6万平米的楼上办公部分物业，并更名为静安高和大厦。在保持建筑主体结构不变的情况下，高和对写字楼外立面、内部装修以及周边景观进行了颇为精心的改造，使其楼宇形象大为改观，硬件设施水平也有了较大的提升。 站在1788广场的蓝山咖啡门口望去，翻新后的静安高和大厦摆脱了九十年代建筑的陈旧感，与相邻的百乐门大都会辉映，多了几分错落有致的情调。相比之下，同期建成的环球世界大厦仍是“蓝金”玻璃外立面示人，年代感挥之不去。 ↑一街之隔的环球世界大厦 500米步行范围内便是会德丰广场、静安嘉里中心、越洋广场形成的静安寺三足鼎立核心办公区，改建后的静安高和低调入市，租金均价从原先的4元/㎡/天跃至8元/㎡/天，俨然是要与“新生代”1788广场一起，挤进静安寺写字楼第二梯队。 ↓↓↓改建后的静安高和大厦，4月实地拍摄 改建升级之后的样子是不是美美哒，感觉棒棒哒。那收益率怎么样呢，到底赚不赚钱呢，搞了半天叫卖不叫座不赚钱那岂不是感觉苦苦哒（比如某天地某某公馆旧改项目，下次写旧改的时候再仔细八一八）。高和资本2012年10月以7.9亿收购，预期基金期限3年，现在基本这个项目应该也要close了，让我们愉快的通过一些公开资料八一八这幢楼的收益。 当时高和其资金由三部分组成，来自于机构和高净值个人的高风险高回报股本，来自于信托公司的中等风险的夹层资金以及银行并购贷款。根据其改造情况，即主体结构未变，进行内部结构拆除、外墙及内部装修、重新管道线路铺设以及相关管理费等，假设其改造费用5000/平米，平均售价6万元，最后其融资前项目内部收益率大约在20%。 若考虑其并购贷款（假设占收购款40%，年利率7%）和信托贷款（假设占收购款40%，利率为14%），则利用杠杆后的IRR约为35%，预计可以达到基金募集要求的预期收益率。当然前提条件是每平米5000块钱的改造成本做的下来，平均6万块钱一平米的售价在2015年10月前全部卖的出去。据说现在卖的只剩下三套了，知道情况的小伙伴欢迎来留言。对于高和资本来说，收益也相当不错了，现在上海市面上拿新项目即便是做住宅产品的IRR别说35%，想要过30%的也基本绝迹了。从某种程度上说，即便换一家更高阶的基金来做，最后收益也未必这么高，因为多是en-bloc 卖给其他基金或机构投资者来退出的。高和赚钱的秘诀是散售，因为散售给对收益率不如大型机构投资者这么敏感的小业主了，并允诺卖出去之后以5 5的方式还是让高和整体管理以防业主太多引起的品质下降，所以单价就能卖得高。
对于6万接盘的小业主，其平均租金现在大概在7.7元/平米/天，Ne Operating Income Yield约在3.7%，去除房产税等税费，其净收益率约为3.3%，可认略高于投资高档住宅吧的收益率。虽然改造后的静安高和大厦与国际甲级写字楼仍有一定差距，但其地段优势明显，与毗邻的会德丰广场、1788广场形成华山路西侧写字楼小集聚，土地使用年限在2012年收购的时候也已进行重置，该收益率可以接受，加上未来转手卖的时候可以获得的资本超额收益，也算属于downside 和 upside都比较小的稳健性投资品了。从目前出租情况来看，4月初实地调研其出租率约30%。 现阶段周边竞品供应情况尚可（嘉地，恒基688等），由于其租金优势，预计空置率压力不会过高，但随着2016年大中里、City Link、 Hines Project项目入市，其租金上涨空间将有所局限。
|
|
|
