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房地产开发企业A公司，注册在北京市通州区，该企业为增值税一般纳税人，2016年12月以自行开发后自用两年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司30%的股权，该房产2014年建成并竣工，占地面积800平方米。双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。
（一）投资方（A公司）的税务处理
1.增值税及附加税费
A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第二款规定，一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
因此，A公司需缴纳增值税190.48万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52万元（190.48×5%），教育费附加5.71万元（190.48×3%），地方教育附加3.81万元（190.48×2%）。
2.土地增值税
以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。A公司为房地产开发企业，需对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第六条规定，房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。
本案中，假定该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格等），则A企业应缴纳土地增值税为302.86万元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。
3.企业所得税
企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
4.印花税
企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A公司需缴纳印花税2万元（4000×0.5‰）。
（二）、被投资方涉税处理及注意事项
（一）契税的处理
依据《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。即上例中B公司应纳契税=4000×5%=200（万元）。
（二）房产税的处理
国家税务总局《关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号）规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
需要注意的是，由于A公司以房地产对外投资后，房屋的产权即归被投资企业乙企业所有，按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。由于乙企业对该房屋享有独占权和处置权，因此房产税应由B公司缴纳。假设B公司所在省市规定减除幅度30%，则上例中B公司每年应纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%=33.6（万元）。
（三）城镇土地使用税的处理
依据《物权法》“地随房走”的规定，企业以房地产对外投资，房地产下的土地使用权随之也转移到被投资企业所拥有，因此依据《城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定，B公司应按规定计缴城镇土地使用税。假设B公司所在城市规定城镇土地使用税每平方米税额为10元，则上例中B公司每年应纳土地使用税=10×0.2=2（万元）。
（四）印花税的处理
《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，根据印花税规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。可见，接受房地产投资入股的被投资方也要缴纳印花税。即上例中B公司也应纳印花税=4000×0.05%=2（万元）。
（五）土地增值说的处理
按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号文件）的规定，对投资、联营企业将上述接受投资的房地产再转让，应依据财税字[1995]48号文件第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，计算缴纳土地增值税。
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