房地产开发企业缴纳营业税
未开具发票应如何补开
樊剑英
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
问题1一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，现在补开增值税普通发票，是否还需要缴纳增值税？若不缴纳，申报时如何操作？
答：对于2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对房地产企业按上述规定补开的增值税普通发票不再征收税款，也不需要申报。
【樊剑英】谁说开具发票一定要申报呢？这里就不必申报，因为这种发票更类似于一种收据。但是有些税务机关说了不申报不行，还得是异常申报，徒增纳税人负担。唉！
问题2 我公司为房地产开发公司，销售自行开发的房地产项目收到预收款时是否需要开具发票？税率如何选择？
答：根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条的规定,《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：
增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目收取预收款时，应按规定开具增值税普通发票，其中项目名称为“销售自行开发的房地产项目预收款”，税收分类编码为“602”，税率为“不征税”，并不得开具增值税专用发票。因房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，可以按照上述规定开具增值税普通发票，同时可不申报此项预收款收入，但是，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
问题3 房地产企业在5月1日前按销售面积预征营业税，但在5月1日后，以最终测绘面积多退少补。若有这种情况发生时，原有的处理是将原来开具的发票作废，再重新开一张正确面积的发票，但5月1日后其不再征收营业税，也为地税发票，该如何处理？
答：最终测绘面积大于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票；最终测绘面积小于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票。
问题4 房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票，营改增后能否补开发票？开什么发票？是否过了2016年12月31日就再不能开具发票了？
答：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，并且不受上述条款时间的限制。
因此，过了2016年12月31日也还可以开具发票，虽然有些省市税务机关有反对意见，但不符合政策精神。房地产企业销售自行开发的房地产项目应属于例外规定。
至于建筑企业纳税人则要注意《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第七条的规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（国家税务总局另有规定的除外）。若再不补开发票也许就没机会了。
有人说房地产开发企业2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，也要于2017年12月31日前开具增值税普通发票。其实非也，11号公告中还有一句话“国家税务总局另有规定的除外”。
《黑龙江省地方税务局 黑龙江省国家税务局关于纳税人营业税涉税业务需要补开增值税普通发票有关问题的公告》（黑龙江省地方税务局 黑龙江省国家税务局公告〔2017〕8号）规定：
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(2017年第11号)，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。现将有关问题公告如下：
一、纳税人向主管地税机关报送《营业税涉税业务需要补开增值税普通发票申请复核信息表》，主管地税机关应于5个工作日内复核完毕，并返给纳税人。
二、纳税人以主管地税机关复核后的《营业税涉税业务需要补开增值税普通发票申请复核信息表》为依据，自行开具增值税普通发票，或者到所在地国税机关申请代开增值税普通发票。
三、根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(2016年第18号)第十七条和第二十四条，以及《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》(税总货便函〔2017〕127号)下发的《增值税发票开具指南》第三章第二节销售不动产开具发票规定：一般纳税人或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，一般纳税人可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票;小规模纳税人可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。开具增值税普通发票的时限不受“可于2017年12月31日前开具增值税普通发票”的时间限制。
【福建国税】2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果已缴纳的税款全部属于营业税，应向地税部门办理退还营业税税申请；如果已缴纳的税款既有营业税又有增值税，可先向国税办理退还增值税申请，已缴纳增值税不足退还的再向地税部门办理退还营业税申请。也可以不申请退还已纳税款，结转留待下期抵减增值税。
（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
【河南国税】房地产开发企业，采取预售方式的，按照预售面积开具发票后，在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如何开具发票和计税？
答复：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
综上，房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前开具地税发票，营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。
【厦门国税】房地产企业在5月1日前按销售面积预征营业税，但在5月1日后，以最终测绘面积多退少补。若有这种情况发生时，原有的处理是将原来开具的发票作废，再重新开一张正确面积的发票，但5月1号后其不再征收营业税，也为地税发票，该如何处理？
答：最终测绘面积大于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票；最终测绘面积小于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按最终测绘面积计算的房款收入开具红字增值税普通发票【税中望月樊剑英：应修改为“再按原发票收入开具红字增值税普通发票”】。
【江西国税】在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下, 于 4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作? 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？
答：根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并按规定作废原已开具的地税发票，重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票，在结余地税发票用完或7月1日后发生上述情况的，纳税人应正确区分税款所属期，按规定申报缴纳；发票开具按照国税部门规定办理。
【广州国税】2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。
（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
